En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia n.º 425/2026, de 3 de septiembre de 2026, dictada por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, en materia de expropiación forzosa y valoración del justiprecio, sobre los requisitos que debe reunir la tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación regulado en el art. 24 del RD 1492/2011 para considerarse ajustada a Derecho, con especial atención a la selección, localización y homogeneización de las muestras comparables, a su coetaneidad con la fecha de valoración legalmente procedente y a la calificación real, frente a la meramente catastral, del uso de la superficie construida del inmueble expropiado.
I. Materia objeto del pleito
La sentencia objeto de análisis resuelve, acumulados, el recurso contencioso-administrativo interpuesto por un Ayuntamiento y el interpuesto por un propietario de una parcela, ambos frente al acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de Valencia de 7 de octubre de 2024, dictado en el expediente de justiprecio derivado del proyecto de expropiación (4206/2022. Plan especial de protección y conservación del Castillo), promovido por el propio Ayuntamiento como Administración expropiante.
Dicho acuerdo fijó el justiprecio de la finca expropiada, en su totalidad, en 122.711,76 €, premio de afección incluido. El Ayuntamiento demandante solicitaba su anulación y la fijación del justiprecio en 87.983,31 €, conforme al informe de su arquitecto municipal, mientras que la expropiada solicita igualmente su anulación y la fijación del justiprecio en 217.434 €, conforme al informe pericial de parte.
II. Hechos fácticos relevantes
La finca expropiada, en su totalidad, se ubica en el término municipal del Ayuntamiento expropiante, clasificada como suelo urbano en ordenación de casco histórico y con situación básica de suelo urbanizado edificado. Según los datos catastrales, cuenta con una superficie catastral de 119 m² y una superficie total construida de 242 m², distribuida en 116 m² de uso vivienda y 126 m² de uso almacén, siendo su titular la demandante.
El Jurado, refiriendo la valoración al 17 de agosto de 2023, fecha en que había de entenderse iniciada la pieza separada de justiprecio, determinó el justiprecio por tasación conjunta del suelo y la edificación mediante el método de comparación del art. 24 del RD 1492/2011, por arrojar un valor superior al obtenido por el método residual del art. 23. Asignó a la superficie de vivienda (116 m²) un precio unitario de 609,96 €/m²t y a la superficie que los datos catastrales calificaban de almacén (126 m²) un precio unitario reducido al 60% de aquel (365,96 €/m²t), añadiendo finalmente un 5% en concepto de premio de afección.
Pese a fijar la fecha de valoración en el 17 de agosto de 2023, el propio acuerdo reconocía haber realizado el análisis de mercado de los comparables en septiembre de 2024. Además, de las seis muestras manejadas, una se refería a un inmueble situado en el municipio vecino, otra se identificaba de forma genérica sin concretar su ubicación, y una tercera correspondía, según la documentación gráfica incorporada al propio acuerdo, a un inmueble con uso de almacén y no de vivienda.
III. Cuestión de debate
El debate procesal se centró en determinar, sustancialmente, la siguiente cuestión:
“¿Se ajusta a Derecho el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación que determina el justiprecio por tasación conjunta del suelo y la edificación mediante el método de comparación del art. 24 del RD 1492/2011, cuando las muestras comparables empleadas no son coetáneas a la fecha legal de valoración, no alcanzan el umbral estadísticamente significativo exigido por la norma o no están correctamente identificadas y localizadas, y cuando además atribuye a una parte del inmueble un uso de almacén que la presunción de certeza catastral no logra sostener frente a la prueba en contrario; y, en su defecto, satisfacen esas mismas exigencias los informes de valoración aportados por las partes demandantes?”
IV. Ratio decidendi
La Sala estima parcialmente ambos recursos contencioso-administrativos y anula el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de 7 de octubre de 2024, ordenando la retroacción de actuaciones para que se dicte un nuevo acuerdo de justiprecio. Su razonamiento se articula en los siguientes bloques argumentales.
A) La tasación conjunta por el método de comparación excluye el análisis del método residual
La Sala parte de un punto pacífico entre todas las partes: conforme al art. 23 del RD 1492/2011, el justiprecio ha de fijarse por tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación, al arrojar este un valor superior al obtenido por el método residual, correspondiendo excluir la tasación inferior, con cita de doctrina del Tribunal Supremo:
“Lo dicho hace innecesario que la Sala entre a analizar el justiprecio obtenido por el método residual (aplicado exclusivamente al suelo) tanto por el Jurado como por las partes demandantes en sus informes periciales de valoración.”
B) La presunción de validez catastral queda desvirtuada: la superficie calificada de almacén es, en realidad, un trastero de uso residencial
El Jurado había asignado a los 126 m² catastralmente calificados como almacén un precio unitario reducido al 60% del fijado para la vivienda. Frente a la invocación por el Abogado del Estado de la presunción de certeza de los datos catastrales del art. 3.3 del RDL 1/2004, la Sala razona que esa presunción admite prueba en contrario, y la encuentra tanto en el informe pericial de la expropiada como en el propio reconocimiento municipal anterior:
“(la vivienda) interiormente está distribuida en 2 plantas, con un pequeño trastero que se eleva sobre la cubierta plana de la torre”
Frente a la recalificación posterior de esa misma superficie como “almacén” en un informe municipal de 2024, la Sala examina directamente la fotografía incorporada a los autos y concluye:
“la parte del inmueble reflejada no está destinada a almacén, sino que se trata de un mero trastero, siendo su uso, por tanto, residencial, como el resto de la superficie del inmueble”
En consecuencia, declara desvirtuada la presunción de certeza catastral invocada y contrario a Derecho el menor valor unitario que, sobre esa base, aplicó el Jurado a la parte alta de la vivienda.
C) El desajuste entre la fecha de las muestras comparables y la fecha legal de valoración invalida el justiprecio
Aunque el acuerdo del Jurado fijaba la valoración a 17 de agosto de 2023, sus propias muestras comparables procedían de un análisis de mercado de septiembre de 2024. La Sala rechaza que baste con la genérica afirmación de haber tenido en cuenta las características del mercado inmobiliario para el año de valoración, al no constar acreditada en el acuerdo ninguna corrección efectiva de ese desajuste:
“Ello invalida el justiprecio obtenido por el Jurado, por no estar referidos los comparables a la fecha correspondiente a la valoración conforme al art. 34.2.b) del RDL 7/2015.”
D) El número y la calidad de las muestras comparables no alcanzan el umbral legal de significatividad estadística
El art. 24.1 del RD 1492/2011 exige un conjunto estadísticamente significativo de, al menos, seis muestras comparables. La Sala constata que el acuerdo del Jurado no cumple ese umbral en términos materiales, pues de las seis muestras manejadas:
“la muestra número 4 se refiere a un inmueble localizado en un municipio (vecino) distinto a aquél en que se encuentra el inmueble a valorar, sin que se explique en el acuerdo la imposibilidad de obtener el Jurado muestras que tengan todas […] la localización”
A ello añade que otra muestra se identifica de forma genérica, sin precisar su concreta ubicación, y que una tercera corresponde, según la propia documentación gráfica incorporada al acuerdo, a un inmueble con uso de almacén y no de vivienda, pese a que todo el inmueble a valorar tiene, a efectos comparativos, uso residencial. Añade la Sala que el Jurado tampoco aplicó correctamente la fórmula de homogeneización por antigüedad y estado de conservación del art. 24.2 del RD 1492/2011.
E) Las tasaciones aportadas por las partes demandantes tampoco satisfacen las exigencias del art. 24 del RD 1492/2011
La Sala no fija directamente el justiprecio acogiendo ninguno de los informes periciales de parte, al adolecer ambos de defectos análogos a los del acuerdo anulado. El informe pericial de la expropiada emplea muestras situadas fuera del municipio sin justificar la selección ni los coeficientes de homogeneización aplicados.
F) Consecuencia: retroacción de actuaciones al Jurado de Expropiación
Al carecer de datos probados suficientes para fijar ella misma el justiprecio en ejercicio de la plena jurisdicción, la Sala opta por devolver las actuaciones al Jurado para que dicte un nuevo acuerdo ciñéndose a las bases fijadas en la sentencia, con cita de doctrina del Tribunal Supremo sobre los límites de esa retroacción:
“ha de entenderse que la retroacción de actuaciones resulta justificada en cuanto el órgano jurisdiccional no disponga en el proceso o pueda disponer, mediante el ejercicio de sus facultades de incorporación al mismo, de los elementos de juicio necesarios para dictar una resolución sobre el fondo del asunto fijando el justiprecio”
El nuevo acuerdo deberá determinar el valor del inmueble únicamente por el método de comparación del art. 24 del RD 1492/2011, atendiendo a las bases fijadas por la Sala, y solo en el caso de que ese valor fuera inferior al obtenido por el método residual en el acuerdo anulado (16.517,20 €) habrá de estarse a este último.
V. Conclusión
La Sentencia n.º 425/2026 de la Sección Primera del TSJCV precisa con rigor las exigencias que debe reunir la tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación del art. 24 del RD 1492/2011 para sostener el justiprecio fijado por el Jurado de Expropiación, así como los límites de la plena jurisdicción contencioso-administrativa cuando ninguna de las partes aporta una valoración pericial que colme esas exigencias. Esta doctrina se sustenta en cinco conclusiones convergentes:
“i) la presunción de certeza de los datos catastrales sobre el uso y la superficie del inmueble expropiado puede quedar desvirtuada por prueba en contrario, incluidos los propios informes técnicos municipales anteriores y el examen directo de la documentación gráfica obrante en el expediente;”
“ii) la tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación del art. 24 del RD 1492/2011 exige que las muestras comparables empleadas sean coetáneas a la fecha legal de valoración, sin que quepa suplir ese desajuste temporal mediante afirmaciones genéricas sobre la evolución del mercado no acreditadas en el expediente;”
“iii) dicho método exige asimismo un conjunto estadísticamente significativo de, al menos, seis muestras comparables, correctamente identificadas y localizadas, y con la condición de semejanza básica respecto del uso real, no meramente catastral, del inmueble a valorar;”
“iv) el incumplimiento de esos requisitos determina la nulidad del acuerdo del Jurado de Expropiación, pero no habilita a la Sala, en ejercicio de la plena jurisdicción, a fijar directamente el justiprecio cuando ninguna de las partes ha aportado una valoración pericial que satisfaga íntegramente esas exigencias, procediendo entonces la retroacción de actuaciones; y”
“v) la retroacción impone al Jurado dictar un nuevo acuerdo ciñéndose estrictamente a las bases fijadas por la Sala, sujeto no obstante, como garantía mínima a favor del expropiado, al valor obtenido por el método residual en el acuerdo anulado cuando este resultase superior al alcanzado por el nuevo cálculo comparativo.”
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
