En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia n.º 283/2026, de 18 de junio de 2026, dictada por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, recaída en el recurso contencioso-administrativo n.º 96/2024, en materia de expropiación por ministerio de la ley y, en particular, sobre la procedencia de descontar del justiprecio fijado los costes de urbanización pendientes de materialización cuando la urbanización del ámbito no ha sido recepcionada por el Ayuntamiento. Todo ello, en aplicación del artículo 22 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo (RD 1492/2011) y del artículo 37.1.c) del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015).
I. Materia objeto del pleito
La sentencia objeto de análisis resuelve el recurso contencioso-administrativo interpuesto por un propietario expropiado frente al Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, por el que se estimó el recurso de reposición formulado por un Ayuntamiento contra el propio acuerdo del Jurado, que había fijado el justiprecio de la expropiación por ministerio de la ley de unas parcelas afectadas por un Plan Parcial del municipio.
El acuerdo impugnado, al estimar la reposición municipal, descontó del justiprecio inicialmente fijado el importe correspondiente a los costes de urbanización pendientes de ejecución, a razón de 22,04 €/m² de suelo, lo que motivó el recurso del expropiado, que sostenía que las parcelas se encontraban ya completamente urbanizadas.
II. Hechos fácticos relevantes
El Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de 15 de diciembre de 2021 fijó, sobre la base del informe obrante en el expediente, un valor residual del suelo de 273,49 €/m²t, con una edificabilidad de 0,22 m²t/m²s, sin apreciar que procediera descontar gasto alguno de urbanización.
El Ayuntamiento interpuso recurso de reposición contra dicho acuerdo, alegando, de conformidad con un informe técnico municipal, que la urbanización del ámbito no constaba recepcionada y que, consecuentemente, en aplicación del artículo 2.15 del PGOU, el suelo únicamente podía edificarse previa redacción y ejecución del correspondiente Proyecto de Urbanización. El informe municipal cuantificó el coste de las obras de urbanización pendientes aplicando un módulo de 100 €/m² al viario y 50 €/m² al espacio libre, incrementado en un 25 % en concepto de gastos generales y beneficio industrial, resultando un coste de 22,04 €/m² de solar.
El expropiado se opuso al recurso de reposición alegando que el Plan Parcial estaba íntegramente urbanizado, invocando como prueba de ello la concesión por el propio Ayuntamiento de licencias de edificación y la consolidación del ámbito por la edificación, así como un informe pericial de valoración aportado al expediente que, a su juicio, acreditaba la existencia de los servicios urbanísticos necesarios.
El Jurado Provincial de Expropiación, asumiendo el informe municipal, estimó el recurso de reposición y descontó del justiprecio el importe de las obras de urbanización pendientes, lo que dio lugar al presente recurso.
III. Cuestión de debate
El debate procesal se centra, ontológicamente, en las siguientes cuestiones:
Primero. Inadmisibilidad del recurso de reposición interpuesto por el Ayuntamiento, por infracción del artículo 44 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa (LJCA), al tratarse de un litigio entre Administraciones públicas.
Segundo. Situación de las parcelas como suelo urbanizado en su totalidad.
Tercero. Acreditación de la existencia de los servicios necesarios para considerar completada la urbanización.
IV. Ratio decidendi
La Sala estima el recurso y anula el Acuerdo del Jurado. La fundamentación jurídica descansa en los siguientes pilares argumentales:
A) Inaplicabilidad del artículo 44 LJCA cuando el Ayuntamiento expropiante actúa ante el Jurado en plano de igualdad con el expropiado
La Sala rechaza el primer motivo de impugnación acudiendo a la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en su sentencia de 29 de septiembre de 2015 (rec. de casación 2636/2013), que distingue entre la posición de la Administración expropiante frente al expropiado, revestida de imperium, y su posición ante el Jurado de Expropiación cuando no existe acuerdo sobre el justiprecio:
“si bien el Ayuntamiento tenía la condición de Administración expropiante, esto es, la titular de la potestad de expropiar que ejercita sobre el expropiado causándole la privación patrimonial de sus bienes o derechos, sin embargo, cuando no existe acuerdo sobre el justiprecio, la Administración expropiante y beneficiaria en este caso, acude ante el Jurado Provincial de Expropiación que es el órgano administrativo que tiene atribuida la competencia ante la falta de acuerdo de los interesados en el expediente expropiatorio, para fijar el justiprecio del bien o derecho expropiado, por lo que en ese momento y expediente de justiprecio, expropiante y expropiado se sitúan en una situación de igualdad ante el Jurado de expropiación, carente la Administración de la posición de imperium que sí ostenta cuando ejercita frente al expropiado las potestades expropiatorias”.
De ello, concluye la Sala que el requerimiento previo del artículo 44.1 LJCA solo resulta procedente en litigios entre Administraciones que actúan revestidas de potestades de derecho público e imperium, presupuesto que no concurre cuando el Ayuntamiento discute el justiprecio ante el Jurado en la misma posición que el particular expropiado. La admisión a trámite del recurso de reposición municipal resulta, por tanto, plenamente ajustada a derecho, y el motivo es desestimado.
B) La presunción de acierto de los acuerdos de los Jurados de Expropiación y sus límites
Antes de entrar en el fondo de la controversia sobre la urbanización, la Sala recuerda el marco general de control jurisdiccional de los acuerdos de los Jurados, señalando que:
“los acuerdos de los Jurados merecen ser acogidos con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición técnico-jurídica y de su permanencia y estabilidad, lo cual, si bien no es óbice alguno para que los Tribunales puedan ordenar la nulidad de sus decisiones, para ello tiene que producirse una infracción de preceptos legales o un error o disconformidad patente con elementos de juicio que obren en el expediente o fueren aportados a los autos […] si no existe prueba que ante la jurisdicción contencioso-administrativa destruya las apreciaciones que hace el Jurado, ha de estarse a cuanto éste decidió, porque el recurso es un proceso a un acto que goza de la presunción de acierto.”
La Sala añade que esa presunción de acierto puede desvirtuarse no solo mediante prueba pericial, sino por cualquier otro medio de prueba admitido en derecho, e incluso sin necesidad de prueba alguna cuando la propia motivación del acuerdo revele errores esenciales cuya apreciación no requiera especiales conocimientos técnicos. Este último es, precisamente, el cauce por el que la Sala termina anulando el acuerdo del Jurado en el caso enjuiciado.
C) El descuento de los costes de urbanización pendientes conforme al artículo 22 del Reglamento de Valoraciones y al artículo 37.1.c) TRLSRU
El núcleo de la controversia se sitúa en si procede o no descontar del valor del suelo los costes de urbanización pendientes cuando el ámbito, aunque cuente con licencias de edificación concedidas, carece de recepción formal de las obras de urbanización. La Sala recuerda que el artículo 22.3 del Reglamento de Valoraciones (RD 1492/2011) dispone que, en el caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontará del valor del suelo urbanizado la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, conforme a la fórmula VSo = VS − G · (1 + TLR + PR).
Frente a la alegación del expropiado de que el ámbito estaba íntegramente urbanizado, invocando la concesión de licencias de edificación y la consolidación por la edificación, la Sala acoge el criterio expuesto en el informe de valoración municipal, según el cual:
“es procedente descontar los gastos de urbanización porque nada tiene que ver el entorno del ámbito que nos ocupa esté o no esté urbanizado puesto que lo que se hace para determinar el valor del suelo es asignar una edificabilidad ficticia […], por lo que tendremos que aplicarle todas las condiciones de una supuesta parcela edificable, entre las que se encuentra el tener que urbanizar su ámbito vial de servicio para poder convertir la parcela en solar.”
A ello añade la Sala que el artículo 37.1.c) del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015), aplicable ratione temporis al caso, establece que en la valoración del suelo urbanizado no edificado se descontará, de la cantidad resultante de aplicar a la edificabilidad atribuida el valor de repercusión, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista. Puesto que la urbanización del Plan Parcial no constaba recepcionada por el Ayuntamiento, procedía en consecuencia descontar el coste de las obras pendientes.
D) El error del cálculo del Jurado: la desconexión entre la valoración y la situación fáctica real de las parcelas
Pese a validar el criterio de fondo sobre la procedencia del descuento por urbanización pendiente, la Sala estima finalmente el recurso porque constata que el cálculo efectuado por el Jurado en su acuerdo de 15 de diciembre de 2021, fijando un valor residual de 273,49 €/m²t sin apreciar descuento alguno, no tuvo en cuenta la situación fáctica de las parcelas, sino que realizó un cálculo desconectado de ella. Es esta disfunción, y no la controversia sobre el estado de la urbanización en sí misma, la que determina que el Jurado incurriera en el error patente que permite a la jurisdicción contencioso-administrativa desvirtuar la presunción de acierto de sus acuerdos, sin necesidad de una prueba pericial adicional cuando el propio expediente evidencia el error.
V. Conclusión
La Sentencia n.º 283/2026 de la Sección Primera del TSJCV consolida el criterio sobre la incidencia de la urbanización pendiente de recepción en la fijación del justiprecio expropiatorio, precisando que la existencia de licencias de edificación o la consolidación aparente por la edificación no excluyen, por sí solas, el descuento de los costes de urbanización cuando estos permanecen sin materializar.
Esta doctrina se sustenta en cuatro fundamentos convergentes:
i) el Ayuntamiento expropiante, cuando discute el justiprecio ante el Jurado de Expropiación, se sitúa en un plano de igualdad con el expropiado y no ostenta la posición de imperium, por lo que el recurso de reposición frente a los acuerdos del Jurado no está sujeto al régimen del artículo 44 LJCA propio de los litigios entre Administraciones;
ii) los acuerdos de los Jurados de Expropiación gozan de presunción de acierto por su composición técnico-jurídica, presunción que solo cede ante infracción legal o error patente acreditado por cualquier medio de prueba, o incluso sin prueba cuando el error resulte de la propia motivación del acuerdo;
iii) conforme al artículo 22.3 del Reglamento de Valoraciones y al artículo 37.1.c) TRLSRU, procede descontar del valor del suelo los costes de urbanización pendientes de materialización siempre que falte por ejecutar alguno de los servicios urbanísticos exigidos para alcanzar la condición de solar, con independencia de que existan licencias de edificación concedidas, mientras la urbanización no conste recepcionada por el Ayuntamiento; y
iv) el cálculo del justiprecio que no atienda a la situación fáctica real de las parcelas, limitándose a una operación desconectada del expediente, incurre en el error patente que permite a la jurisdicción contencioso-administrativa anular el acuerdo del Jurado, sin que ello suponga cuestionar la discrecionalidad técnica que a estos órganos reconoce la Ley de Expropiación Forzosa.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia
