En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia n.º 464/2026, de 28 de septiembre de 2026, dictada por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana en el recurso contencioso-administrativo n.º 59/2025, en materia de expropiación forzosa, expropiación rogada de suelo dotacional y valoración del suelo urbanizado. El fallo se pronuncia sobre los límites del Jurado Provincial de Expropiación al ejecutar una sentencia anterior que le ordenaba valorar, sobre la acreditación de la titularidad del suelo dotacional cuando no coinciden la realidad catastral y la registral, y sobre la posibilidad de excluir del justiprecio un (ámbito vial de servicio) de cesión obligatoria dentro de los propios terrenos cuya expropiación se insta por ministerio de la ley.
I. Materia objeto del pleito
La sentencia objeto de análisis resuelve el recurso contencioso-administrativo interpuesto por una mercantil propietaria de suelo dotacional contra el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de Valencia de 2 de diciembre de 2024, que, en ejecución de una sentencia firme anterior de la misma Sala, fijó el justiprecio de la expropiación rogada instada por aquella en 144.954,10 €, referido a una superficie de 175,77 m².
La expropiación se había solicitado al amparo del art. 104 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (LOTUP), entonces vigente y cuyo contenido se integra hoy en el texto refundido aprobado por Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio (TRLOTUP), sobre 1.117,32 m² calificados por el Plan General de Ordenación Urbana de Valencia (PGOU) como Sistema Local de Red Viaria-vía urbana (RV-4).
La actora pretendía, con carácter principal, la anulación del acuerdo y que se justipreciase la totalidad de la superficie solicitada en los términos de su hoja de aprecio, sin descontar superficie alguna por el denominado «ámbito vial de servicio»; y, subsidiariamente, que se ajustase la superficie a la acreditada por la mercantil, 990,92 m². Articulaba su impugnación en cinco motivos: (i) el incumplimiento de la sentencia firme n.º 188/2024, por cuanto el Jurado habría inadmitido de facto la solicitud al dejar sin valorar cerca del 90 % de la superficie; (ii) el error en la superficie a justipreciar, que debía ser de 1.117,32 m² o, subsidiariamente, de 990,92 m², conforme a la pericial de parte; (iii) la improcedencia de excluir un ámbito vial de servicio de cesión obligatoria; (iv) la exclusión del ámbito expropiado del tramo de la Acequia de Los Frailes; y (v) la corrección del valor de repercusión del suelo, por haberse aplicado un coeficiente K de 1,40 en lugar de 1,20.
II. Hechos fácticos relevantes
La presente litis versa sobre el segundo episodio jurisdiccional de un mismo expediente de justiprecio.
– 13 de septiembre de 2002: la mercantil adquiere por compraventa la finca registral inscrita en el Registro de la Propiedad de Paterna n.º 1, con una cabida registral de 1.026,12 m².
– 18 de agosto de 2016: el Secretario del Ayuntamiento certifica que la parcela catastral afectada, con una superficie gráfica de 1.476,96 m², está clasificada como suelo urbano y se divide en una subparcela de 1.117,32 m² calificada como red viaria (RV-4) y otra de 359,54 m² calificada como vivienda unifamiliar agrupada Casas de Poble (UFA-1), con uso adicional de Espacio Libre Privado (EL-P).
– 21 de septiembre de 2018: la propiedad presenta su hoja de aprecio sobre los 1.117,32 m² de suelo dotacional, que el Ayuntamiento rechaza. Esta fecha será la de referencia de la valoración.
– 2 de enero de 2019: tiene entrada en el Ayuntamiento el escrito de la Comunidad de Regantes sobre la titularidad del tramo de la Acequia de Los Frailes que discurre por la parcela, cuya exclusión del ámbito admite el informe municipal de 23 de abril de 2019.
– 14 de mayo y 24 de septiembre de 2019: el Jurado inadmite la solicitud de justiprecio, y la confirma en reposición, con base en la disposición transitoria undécima de la LOTUP.
– 21 de marzo de 2024: la Sentencia n.º 188/2024 de la misma Sección (recurso n.º 279/2019, aclarada por auto de 3 de mayo de 2024), firme, anula los acuerdos y ordena retrotraer el expediente para que el Jurado valore, sin poder inadmitir la solicitud por otros motivos temporales o formales.
– 21 de octubre y 6 de noviembre de 2024: los servicios técnicos municipales informan que la titularidad de la totalidad de la superficie no está acreditada, al no coincidir la parcela catastral con la finca registral, y que debe descontarse un ámbito vial de servicio de cesión obligatoria; con ello, reducen el suelo a expropiar a 175,77 m².
– 2 de diciembre de 2024: el Jurado, acogiendo esos informes, fija el justiprecio en 144.954,10 € para 175,77 m².
Para el cálculo, el Jurado consideró el suelo en situación básica de urbanizado y aplicó el método residual del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, y de los arts. 20 a 22 del Reglamento de valoraciones, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre: valor en venta de 1.610 €/m²t, coeficiente K de 1,40 y valor de construcción de 800 €/m²t, que arrojan un valor de repercusión de 350 €/m²t; edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo de 2,3985 m²t/m²s; y descuento de deberes y cargas pendientes de 50 €/m². El valor unitario resultante, de 785,41 €/m²s, no fue alterado por la sentencia. Lo que estaba en juego era la superficie.
III. Cuestión de debate
El debate se centró, sustancialmente, en la siguiente cuestión:
¿Incumple el Jurado Provincial de Expropiación la sentencia que le ordenaba valorar cuando, en su ejecución, reduce la superficie objeto de la expropiación rogada a una fracción de la solicitada? ¿Cómo se acredita la titularidad del suelo dotacional exigida por el art. 104.6 LOTUP cuando la parcela catastral no coincide con la finca registral? Y, sobre todo, ¿puede la Administración excluir del justiprecio, como ámbito vial de servicio de cesión obligatoria, una parte de los mismos terrenos dotacionales cuya expropiación por ministerio de la ley se ha instado, o resulta esa exclusión incompatible con los presupuestos de la propia expropiación rogada?
IV. Ratio decidendi
La Sala estima parcialmente el recurso, anula en parte el acuerdo del Jurado y fija el justiprecio en 817.192,39 €, más de cinco veces el importe reconocido en vía administrativa. Articula su razonamiento en los siguientes bloques argumentales.
A) Concretar qué superficie reúne los requisitos del art. 104 LOTUP no equivale a inadmitir «de facto» la solicitud
La actora sostenía que el Jurado, al valorar solo 175,77 m² de los 1.117,32 m² solicitados, había soslayado la Sentencia n.º 188/2024, que le prohibía inadmitir la solicitud por motivos temporales o formales. La Sala rechaza este planteamiento:
“Lo que hace el acuerdo del Jurado de Expropiación de 2 de diciembre de 2024 no es, contrariamente a lo que argumenta aquélla, inadmitir «de facto» la solicitud de justiprecio vulnerando así el fallo de la sentencia nº 188/2024 de la Sala. Cuando ese acuerdo del Jurado fija la superficie expropiada en 175,77 m², se está limitando, como argumenta con acierto el Abogado del Estado en la contestación a la demanda, a concretar qué superficie de suelo dotacional señalada por la mercantil en su hoja de aprecio cumple los requisitos exigidos para la expropiación rogada en el art. 104 de la LOTUP.”
La distinción es relevante en el plano de la ejecución de sentencias. Lo que la sentencia anterior vedaba era cerrar el expediente sin valorar, por razones de admisibilidad. No impedía al Jurado examinar el fondo, es decir, comprobar qué terrenos concretos reúnen los requisitos materiales de la expropiación rogada. Un error en esa delimitación es un vicio de fondo del justiprecio, que se corrige anulando y fijando la superficie correcta, pero no un incumplimiento del fallo anterior. El motivo se desestima, aunque, como se verá, la pretensión de fondo que encerraba prospera por otras vías.
B) La acreditación fehaciente de la titularidad (art. 104.6 LOTUP): la pericial no rebatida resuelve la discordancia entre Catastro y Registro
El Jurado había rechazado la superficie de 1.117,32 m² aplicando el art. 104.6 LOTUP, que exige al solicitante la acreditación fehaciente de su condición de propietario de los terrenos dotacionales, sin la cual el bien no puede ser valorado. Los informes municipales advertían que la subparcela catastral dotacional no estaba formada únicamente por la finca registral de la actora, sino que comprendía también parte de otras dos fincas registrales, de modo que no podía saberse qué porción de aquella coincidía con la parcela catastral. Frente a ello, la mercantil aportó un dictamen de dos arquitectos que había superpuesto escrituras, geolocalización y la descripción gráfica catastral. La Sala lo valora así:
“Los autores del dictamen, en lo que a efectos del presente litigio importa, tras analizar el contenido de las escrituras de propiedad de las fincas registrales […] y la superficie real de tales fincas obtenida mediante geolocalización, y superponer su superficie con la descripción gráfica de la parcela catastral […] según los datos reseñados en las fichas de garantía urbanística del propio Ayuntamiento de Valencia, llegan a la conclusión de que 990,92 m² esa parcela catastral […] calificada como Sistema Local de Red Viaria-vía urbana son propiedad de la demandante por formar parte a su vez de la finca registral […].”
Y añade el dato procesal decisivo:
“El contenido del citado dictamen pericial no ha sido rebatido por las partes demandadas en sus respectivos escritos de contestación a la demanda, ni en sus escritos de conclusiones. A resultas de todo lo expuesto, la Sala, efectuando una valoración de dicho dictamen conforme a las reglas de la sana crítica, teniendo en cuenta especialmente la numerosa documentación analizada por los peritos y la labor de comparación entre la documentación catastral y registral de las parcelas concernidas que llevan a cabo, y tomando asimismo en consideración que ningún reparo han formulado las demandadas, estima que la conclusión a que llegan sus autores ha de ser tenida por válida […].”
La ratio tiene dos componentes. El primero es sustantivo: el art. 104.6 LOTUP no exige una coincidencia perfecta entre Catastro y Registro, sino la acreditación fehaciente de la titularidad sobre los terrenos concretos cuya expropiación se insta. Cuando la discordancia existe, el propietario puede salvarla mediante un trabajo técnico que identifique, sobre el terreno, qué parte del suelo dotacional pertenece a su finca registral. El segundo es procesal: la Administración que se limita a oponer sus informes, sin contradecir técnicamente la pericial de la contraparte ni en la contestación ni en conclusiones, asume el riesgo de que la Sala tenga por acreditado lo que esa pericial concluye. Por ello, la superficie se fija en 990,92 m², y no en los 1.117,32 m² solicitados con carácter principal: la propia pericial de la actora reconoce que el resto de la subparcela dotacional no le pertenece.
C) El «ámbito vial de servicio» de cesión obligatoria es incompatible con la expropiación rogada: si existiera, no habría expropiación rogada
Es el núcleo doctrinal de la sentencia. Los informes municipales, con apoyo en el art. 3.45 de las normas urbanísticas del PGOU de Valencia, habían delimitado dentro del suelo dotacional un ámbito vial de servicio a la parcela edificable colindante, que la propiedad debería ceder gratuitamente y que, por tanto, no sería expropiable. La actora invocaba el art. 76 LOTUP y una segunda pericial, de 8 de febrero de 2025, según la cual el planeamiento vigente no asigna edificabilidad alguna a la parcela residencial resultante. La Sala recuerda el marco normativo:
“El art. 76.1 de la LOTUP disponía que «Las parcelas sujetas a actuaciones aisladas, siempre y cuando el plan o su modificación no establezca un incremento del aprovechamiento objetivo, forman área de reparto junto al ámbito de su vial de servicio, que es el terreno adyacente necesario para dotarlas de la condición de solar, o la parte proporcional de él».”
El informe municipal justificaba la exclusión en que, en la manzana, existían terrenos edificables sin edificar o con construcciones fuera de ordenación, lo que en un futuro permitiría ejecutar el planeamiento junto con el espacio libre privado y los viales de cesión obligatoria. La Sala desarma esa construcción con un razonamiento lógico, no meramente probatorio:
“Pues bien, a criterio de la Sala, concurre en el caso de autos una razón capital que lleva necesariamente a rechazar la existencia del ámbito vial de servicio indicado y acotado por el Ayuntamiento, y por el Jurado: si aquellos terrenos edificables a que alude el informe municipal necesitaran para adquirir la condición jurídica de solar viales de servicio adyacentes que hubieran de delimitarse en los terrenos dotacionales objeto del justiprecio, esos terrenos dotacionales serían de cesión obligatoria y se estaría en un supuesto en que resultaría posible la justa distribución de beneficios y cargas en el correspondiente ámbito de actuación y, por tanto, la titular de los terrenos dotacionales no hubiera podido por dicha causa solicitar la expropiación rogada de los mismos (art. 104 1 y 2 de la LOTUP).”
La fuerza del argumento reside en su estructura. La expropiación rogada es un remedio para el propietario de suelo dotacional que no puede obtener su aprovechamiento a través de la equidistribución: el suelo está destinado a uso público, la Administración no lo adquiere y el propietario tampoco puede incorporarlo a un ámbito de reparto donde se le compense. La cesión obligatoria y gratuita, en cambio, presupone justamente lo contrario, esto es, que el terreno forma parte de un ámbito en el que beneficios y cargas pueden distribuirse. Ambas situaciones son excluyentes. La Administración no puede admitir que concurren los presupuestos de la expropiación rogada (y valorar una parte del suelo) y, al mismo tiempo, sostener que otra parte de ese mismo suelo es de cesión obligatoria por formar parte de un futuro ámbito de equidistribución. Si esa equidistribución fuese posible, lo procedente habría sido negar la expropiación rogada en su conjunto; no estando en cuestión en el litigio que el suelo cumple los requisitos de la expropiación rogada, la delimitación del ámbito vial de servicio carece de soporte.
A ello se suma un elemento temporal implícito en el propio informe municipal: el ámbito vial de servicio se vinculaba a una ejecución del planeamiento meramente hipotética y futura (en un futuro plantearía la posibilidad). Una carga de cesión eventual, ligada a una actuación que nadie ha programado, no puede servir para privar hoy al propietario del justiprecio de un suelo que la Administración mantiene afectado a uso público sin haberlo obtenido. La Sala concluye que el acuerdo del Jurado, en el extremo que fijó en 175,77 m² la superficie a expropiar y valorar, es contrario a Derecho.
D) Los motivos residuales: la acequia, ajena al ámbito, y el coeficiente K, sin prueba de las circunstancias del art. 22.2 RD 1492/2011
Los dos últimos motivos se desestiman por razones distintas. La alegación sobre la Acequia de Los Frailes carecía de objeto, pues el propio informe municipal de 23 de abril de 2019 ya había reconocido que el tramo de acequia, propiedad de la Comunidad de Regantes, quedaba fuera del ámbito solicitado, de modo que el acuerdo del Jurado no lo había incluido. En cuanto al coeficiente K, la Sala aplica con rigor la carga de la prueba:
“Esta alegación no puede prosperar, por cuanto la actora no ha acreditado la concurrencia en el caso de las circunstancias previstas en el 22.2 del RD 1492/2011 que permiten reducir el coeficiente K hasta un mínimo de 1,20. Ninguno de los dos dictámenes que adjunta con su demanda […] se pronuncia sobre dicho extremo.”
El coeficiente K de 1,40 es el valor general del método residual estático. Su reducción hasta 1,20 es excepcional y exige justificar las circunstancias tasadas en el art. 22.2 del Reglamento de valoraciones; la mera invocación de una escasa dinámica inmobiliaria en la hoja de aprecio, sin respaldo técnico, no basta. Se mantiene, por tanto, el valor unitario de 785,41 €/m²s, y el justiprecio se recalcula sobre la superficie correcta: 785,41 €/m²s × 990,92 m² = 778.278,47 €, más 38.913,92 € de premio de afección del 5 %, lo que da un total de 817.192,39 €.
V. Conclusión
La Sentencia n.º 464/2026 de la Sección Primera del TSJCV contiene un criterio de relevancia práctica para los ayuntamientos que soportan solicitudes de expropiación rogada de suelo dotacional y para los propietarios que las instan: la Administración no puede reducir el objeto de la expropiación invocando cargas de cesión que son incompatibles con los presupuestos de la propia expropiación rogada. Se sustenta en las siguientes conclusiones convergentes:
i) cuando el Jurado, en ejecución de una sentencia que le impide inadmitir la solicitud, delimita qué superficie reúne los requisitos del art. 104 LOTUP, no incurre en una inadmisión «de facto»; su eventual error en esa delimitación es un vicio de fondo del justiprecio, impugnable como tal, pero no un incumplimiento del fallo anterior;
ii) la acreditación fehaciente de la titularidad del art. 104.6 LOTUP puede obtenerse, ante la discordancia entre Catastro y Registro, mediante una pericial que superponga escrituras, geolocalización y cartografía catastral; si la Administración no la rebate técnicamente en el proceso, la Sala puede tenerla por válida conforme a las reglas de la sana crítica;
iii) el ámbito vial de servicio de cesión obligatoria y la expropiación rogada son excluyentes: si fuera posible la justa distribución de beneficios y cargas que justifica la cesión, no procedería la expropiación rogada; admitida esta, no cabe detraer del justiprecio una parte del mismo suelo dotacional por una hipotética ejecución futura del planeamiento;
iv) la reducción del coeficiente K por debajo de 1,40 exige acreditar las circunstancias del art. 22.2 del Real Decreto 1492/2011, carga que corresponde a quien la pretende y que no se satisface con alegaciones genéricas sobre el mercado inmobiliario de la zona.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
