En la sección de actualidad jurisprudencial valenciana en materia de urbanismo de hoy, analizamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (Sección Primera), de fecha 28 de junio de 2024.
I. Materia objeto del pleito
La sentencia resuelve un recurso de apelación interpuesto contra una sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 2 de Castellón, que desestimó el recurso contra el Acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Benicarló. En dicho acuerdo se desestimaba el recurso de reposición interpuesto contra la aprobación del texto refundido del proyecto de reparcelación (modificado 2) de la UA 7.
El caso gravita principalmente sobre tres aspectos fundamentales:
a) La necesidad de notificación a los titulares de anotaciones preventivas de embargo en los procedimientos de reparcelación.
b) La naturaleza jurídica de la anotación preventiva de embargo y sus efectos en el procedimiento reparcelatorio, en aplicación de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana (en adelante LUV).
c) La aplicación del principio de superposición y concentración en las adjudicaciones de parcelas resultantes.
A modo de introducción entendemos que resulta importante analizar la naturaleza jurídica de la reparcelación, tanto desde el punto de vista del derecho privado como del derecho público.
Desde un punto de vista iusprivatista, la reparcelación supone, en un primer momento, que todo el suelo reparcelable dividido en parcelas individualizadas, cuyo derecho de propiedad es de naturaleza romana, pasa a formar una comunidad de tipo germánico donde los antiguos propietarios tienen unidades de aprovechamiento; la reparcelación, en un segundo momento, convierte esa comunidad germánica, en unas nuevas propiedades de tipo romano donde se adjudican parcelas en función de las unidades de aprovechamiento que los propietarios tenían en esa comunidad.
Desde el punto de vista del derecho público, se produce una transformación del suelo, los propietarios primitivos pasan a formar parte de una comunidad germana, con unos derechos y obligaciones, la reparcelación supone la distribución entre los propietarios de esos beneficios y cargas en función de las unidades de aprovechamiento que tenían en la comunidad original ( art. 97.2 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y todas las leyes posteriores que la han seguido; sirva de ejemplo, el art. 169 de la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana). El resultado final será que recibirán una parcela de resultado, previo cumplimiento de los deberes y cargas que supone ese proceso de transformación.
II. Antecedentes fácticos más determinantes
- Los recurrentes eran titulares de una anotación preventiva de embargo sobre una tercera parte indivisa de una finca incluida en la reparcelación.
- La anotación preventiva se produjo en 2004 y se prolongó hasta marzo de 2015, cuando los demandantes adquirieron la titularidad del bien por adjudicación judicial.
- En 2017, el agente urbanizador presentó un segundo Texto Refundido del Proyecto de Reparcelación (Modificado 2), siendo entonces cuando los recurrentes fueron notificados como propietarios.
- Las parcelas adjudicadas finalmente a los recurrentes se ubicaban en la superficie que antes ocupaba la finca inicial.
III. Cuestión de debate
La controversia principal gira en torno a tres aspectos fundamentales:
- La posible nulidad del procedimiento por falta de notificación a los titulares de la anotación preventiva de embargo.
- La naturaleza jurídica de la anotación preventiva de embargo y sus efectos en el procedimiento de reparcelación.
- La correcta aplicación de los principios de superposición y concentración en la adjudicación de parcelas resultantes.
IV. Ratio decidendi
El Tribunal fundamenta su decisión en los siguientes pilares:
1. Sobre la naturaleza de la anotación preventiva de embargo
El Tribunal establece que:
a) La anotación preventiva de embargo no modifica la naturaleza jurídica del crédito ni convierte en derecho real sobre la finca el derecho personal anotado. Dice así la sentencia en relación con este punto:
“Tal como recoge la legal representación de la Administración, la anotación preventiva de un embargo, practicada por mandamiento judicial, tiene por finalidad principal el garantizar, con los bienes sobre los que se proyecta, las responsabilidades nacidas del crédito y que han de hacerse efectivas en el procedimiento adecuado, pero en manera alguna esa anotación modifica la naturaleza jurídica del crédito, ni convierte en derecho real sobre la finca anotada el personal.”
b) Su finalidad es únicamente garantizar, con los bienes sobre los que se proyecta, las responsabilidades nacidas del crédito. En cuanto a este punto es importante poner de relieve lo siguiente:
“El art. 42 de la ley hipotecaria no modifica la naturaleza de la anotación preventiva
(…) Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:
Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.
Segundo. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor ( …).”
Así, podemos concluir que, la anotación preventiva no es un derecho, sino que garantiza, con el objeto material sobre el que recae la anotación de un derecho, que tiene vida fuera del ámbito tabular.
2. Sobre la intervención en el procedimiento
El Tribunal distingue dos tipos de intervención en el procedimiento administrativo:
a) Intervención necesaria (art. 4.1.a Ley 39/2015): cuando se actúa como titular de derechos o intereses legítimos individuales o colectivos.
b) Intervención contingente (art. 4.1.b y c): cuando, sin haber iniciado el procedimiento, se acredita que los derechos o intereses pueden quedar afectados.
La diferencia es clara, en el supuesto de intervención necesaria, la falta de notificación y dar opción para defender sus derechos intereses, el procedimiento puede anularse en atención a las circunstancias del caso; por el contrario, en la intervención contingente, no es preceptivo su llamamiento, pero en caso de comparecer y acreditar que sus derechos o intereses pueden quedar afectados se le debe dar intervención. La interpretación la podemos examinar desde el punto de vista del propio art. 164.1 de la LUV:
“(…) Se consideran interesados en las actuaciones de ejecución del Programa quienes sean titulares de bienes y derechos afectados por la actuación, quienes se personen en ella, y quienes lo sean por pública notoriedad. A todos ellos debe comunicar el Urbanizador las diversas actuaciones que les afecten en desarrollo del Programa. (…).”
En el caso que nos ocupa, existen dos situaciones fácticas que deben ser puestas de manifiesto:
i) La anotación en el Registro de la Propiedad se produjo en el año 2004 y se prolongó hasta el 5 de marzo de 2015 en que se inscribe la titularidad de los demandantes. En este momento, se tuvo presente el embargo como carga de la finca, pero no se tuvo a los apelantes como interesados directos y parte necesaria.
ii) La titularidad de los actores por mandato judicial de 14 de noviembre de 2014, se inscribió en el Registro de la Propiedad el 5 de marzo de 2015. Desde ese momento eran propietarios y cuando en fecha 3 de junio de 2017, el agente urbanizador presentó un segundo Texto Refundido del Proyecto de Reparcelación de la UA.7(Modificado 2), son notificados y presentan alegaciones.
Dicho esto, concluye la sentencia:
“En nuestro caso, desde el primer momento en las resoluciones impugnadas se ha tomado en consideración la existencia de embargo preventivo, buena prueba de ello es que las fincas sobre las que inicialmente se proyectó la anotación preventiva se extinguieron fruto de la reparcelación y el embargo preventivo se trasladó a las fincas de resultado.”
3. Sobre los principios de superposición y concentración
a) El principio de superposición es un criterio de adjudicación.
La doctrina entiende que estamos ante el criterio de adjudicar parcelas de resultado, a ser posible, en el mismo lugar donde originariamente las tenía el propietario, en su defecto, en el lugar más próximo. Ahora bien, tras la cesión de suelo a que hacía referencia el art. 18 de la Ley Estatal 6/1998 (y sucesivas leyes básicas del suelo), lo cierto es que el criterio de superposición y proximidad cada vez son más complicados a la hora de adjudicar parcelas de resultado; de ahí que, haya sido la jurisprudencia y el propio legislador quien ha relativizado este criterio de adjudicación, por ello, se ha comenzado afirmando que se trata de un criterio de adjudicación «secundario».
La LUV, al respecto señalaba lo siguiente:
El art. 170.1.c) de la LUV, decía:
«… La concentración de las adjudicaciones en el supuesto de que los propietarios sean titulares de varias fincas aportadas, reduciendo en lo posible las adjudicaciones en condominio, sin perjuicio del criterio de proximidad en la adjudicación…».
Por su parte, el art. 174.3 de la LUV:
«… La finca o fincas adjudicadas al propietario se formarán, si es posible, con terrenos integrantes de su antigua propiedad. Para la aplicación de esta regla se exigirá la íntegra coincidencia de superficies y que el aprovechamiento subjetivo complete el derecho adjudicado. Subsidiariamente se procurará la adjudicación según el criterio de proximidad respecto a la ubicación inicial de la finca aportada …».
b) En el caso concreto, las parcelas adjudicadas sí cumplen con el principio de superposición al ubicarse en la superficie que ocupaba la finca inicial. Dice la sentencia en relación con este punto:
“De todas formas, como pone de relieve la sentencia apelada, valorando las declaraciones prestadas, y especialmente el plano de superposición de fincas de inicio y resultado las parcelas finales que son las que les han correspondido a los recurrentes, SI están en la superficie que antes ocupaba la NUM000 inicial. Por lo que tampoco se aprecia infringido el principio de superposición, y en cuanto al de concentración no es de aplicación a este supuesto en el que sólo se disponía de un tercio de una finca.”
V. Conclusión
La sentencia establece criterios relevantes sobre la intervención de los titulares de anotaciones preventivas de embargo en los azarosos procedimientos de reparcelación:
- La anotación preventiva de embargo no otorga per se la condición de interesado necesario en el procedimiento de reparcelación.
- Los titulares de anotaciones preventivas tienen una posición de interesados contingentes, que solo requiere su llamamiento al procedimiento cuando comparezcan y acrediten que sus derechos pueden verse afectados.
- El principio de superposición en la reparcelación es un criterio secundario que debe ponderarse con otros principios y circunstancias del procedimiento reparcelatorio.
Esta doctrina jurisprudencial refuerza la diferenciación entre derechos reales y personales en el ámbito urbanístico y clarifica el alcance de la intervención de los titulares de anotaciones preventivas en los controvertidos procedimientos de reparcelación.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.