En la sección de actualidad jurisprudencial valenciana en materia urbanística, analizamos la Sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de Elche, número 272/2024, de
fecha 1 de octubre de 2024.
I. Materia objeto del pleito
Es objeto del presente análisis el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra el Decreto dictado por el Director General de Urbanismo, Proyectos y Servicios e Infraestructuras Básicas del Ayuntamiento de Torrevieja y la desestimación presunta del recurso de reposición interpuesto frente al mismo.
La controversia principal gravita en determinar si procede otorgar un certificado de compatibilidad para el cambio de uso (de local comercial a vivienda) en una edificación que se encuentra parcialmente fuera de ordenación por incumplir el retranqueo mínimo establecido en el Plan Parcial aplicable.
El caso presenta interés desde el punto de vista jurídico por varios motivos:
- Interpretación del artículo 206.3.I del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (LOTUP) respecto a las obras y actividades admisibles en edificios que, sin estar en situación de fuera de ordenación, no son plenamente compatibles con el planeamiento.
- Delimitación del alcance de la expresión «acentuar la inadecuación al planeamiento vigente» en relación con los cambios de uso.
- Determinación de los límites a las intervenciones permitidas en edificaciones que incumplen parámetros urbanísticos como los retranqueos.
La resolución aporta criterios prácticos sobre la interpretación del régimen aplicable a las edificaciones parcialmente disconformes con el planeamiento urbanístico y la viabilidad de los cambios de uso en estas situaciones.
II. Hechos fácticos más determinantes:
- La demandante era propietaria de una edificación destinada inicialmente a local comercial (supermercado) desde su construcción y otorgamiento de licencia urbanística en 1981 hasta 2004. Posteriormente, alrededor de 2006, fue destinado a escuela privada de idiomas durante aproximadamente tres años.
- El 19 de enero de 2023, se solicitó al Ayuntamiento de Torrevieja un informe urbanístico – certificado de cambio de uso de local a vivienda en la referida edificación, adjuntando un proyecto técnico que proponía actuaciones para adecuarla al nuevo uso residencial.
- Según el informe técnico municipal, se comprobó que el edificio no se ejecutó conforme al proyecto y la licencia de obra mayor concedida en 1981, ya que se construyó sin atender al retranqueo exigido.
- Las Normas Urbanísticas del Plan Parcial 20 «Mar Azul» establecen en su apartado 5.3.2 que «En todo caso los retranqueos no serán inferiores a 5 (cinco) metros».
- Mediante Decreto de 7 de marzo de 2023, el Ayuntamiento de Torrevieja denegó el certificado de compatibilidad solicitado, considerando que las actuaciones necesarias para el cambio de uso perpetuarían el incumplimiento de la normativa urbanística en cuanto a la distancia de retranqueo.
- La propietaria interpuso recurso de reposición contra dicha resolución, que fue desestimado presuntamente.
III. Cuestión de debate:
Las principales cuestiones jurídicas que se dirimen en el recurso son:
- La interpretación del artículo 206.3.I LOTUP en relación con la posibilidad de autorizar cambios de uso en edificaciones parcialmente disconformes con el planeamiento:
- Si el cambio de uso de local a vivienda constituye una actuación que «acentúa la inadecuación al planeamiento vigente» (como ha sostenido la Administración).
- O si dicho cambio de uso era compatible con el régimen de parcial disconformidad con el planeamiento por no suponer una mayor inadecuación (como argumentaba la propietaria).
- La relevancia del incumplimiento del retranqueo respecto a las posibilidades de intervención en la edificación:
- Si el cambio de uso, que implicaba determinadas obras de adaptación, perpetuaría un incumplimiento urbanístico esencial (retranqueo).
- O si las obras necesarias para dicho cambio de uso eran admisibles por no afectar a la configuración volumétrica que generaba la disconformidad.
- La valoración de las autorizaciones previas de diferentes actividades (supermercado, escuela de idiomas) como precedente administrativo:
- Si el hecho de haber autorizado previamente diferentes actividades en el local determinaba la obligación de la Administración de autorizar el nuevo uso residencial.
- O si cada solicitud de cambio de uso debía valorarse independientemente conforme a la normativa vigente.
IV. Ratio decidendi:
El Juzgado de lo Contencioso-Administrativo Nº 1 de Elche desestima el recurso y confirma la legalidad de la denegación del certificado de compatibilidad, fundamentando su decisión en los siguientes argumentos:
- Sobre la situación urbanística de la edificación:
El Juzgado corrobora que el edificio está construido con su línea de fachada pegada a la vía pública, sin guardar el retranqueo mínimo de 5 metros exigido por el Plan Parcial 20 «Mar Azul»:
«No se discute que el edificio está construido en su línea de fachada pegada a la vía pública sin guardar el debido retranqueo que en su día dispuso la licencia concedida para su construcción.»
Esta circunstancia determina que la edificación «se encuentra en situación de incompatibilidad con el Plan de ordenación porque no guarda el debido retranqueo establecido por el Plan General de Ordenación Urbana de Torrevieja«.
- Sobre la interpretación del artículo 206.3.I LOTUP:
El Juzgado analiza el artículo 206.3.I LOTUP, que establece:
«Asimismo, los planes deben establecer el régimen transitorio para la realización de obras y actividades en edificios que, aun no quedando en situación de fuera de ordenación, no sean plenamente compatibles con sus determinaciones. Se pueden admitir obras de reforma y de mejora y cambios objetivos de actividad, siempre que la nueva obra o actividad no acentúe la inadecuación al planeamiento vigente ni suponga la completa reconstrucción de elementos disconformes con el planeamiento.»
El órgano judicial considera que la conversión del uso del local (de comercial a vivienda) implicaría una serie de actuaciones sobre una edificación antigua y en desuso que perpetuarían el incumplimiento de la normativa urbanística en cuanto a la distancia de retranqueo:
«Ello implica que la nueva obra o actividad acentuará la inadecuación al planeamiento vigente, incumpliendo la previsión del art. 206.3.I LOTUP.»
- Sobre la relevancia de autorizaciones previas:
El Tribunal considera «indiferente» que con anterioridad se hubieran autorizado las actividades de supermercado o escuela privada de idiomas en el mismo local. Argumenta la diferente naturaleza de las licencias urbanísticas y de actividad, así como su interdependencia:
«Es preciso diferenciar las dos licencias municipales: de apertura de establecimientos industriales y mercantiles y la exigida por la normativa urbanística. Pero si bien son diferentes en su naturaleza y finalidad, no cabe ignorar que el ordenamiento establece entre ellas una relación cronológica y una relación de interdependencia…»
- Sobre la carga de probar alternativas técnicas:
El Juzgado señala que la parte demandante no ha acreditado la imposibilidad de llevar a cabo el retranqueo para adecuar la edificación a la normativa urbanística, lo que refuerza la legitimidad de la denegación:
«Por otra parte, no se ha acreditado por la parte demandante la imposibilidad de llevar a cabo el retranqueo para adecuar la edificación a la normativa urbanística.»
V. Conclusión
La sentencia analizada establece criterios interpretativos importantes en materia de intervenciones y cambios de uso en edificaciones parcialmente disconformes con el planeamiento urbanístico:
- Interpretación restrictiva del artículo 206.3.I LOTUP: El Juzgado adopta una interpretación restrictiva de las posibilidades de intervención en edificaciones que incumplen parámetros urbanísticos esenciales como los retranqueos, considerando que los cambios de uso que impliquen obras de adaptación pueden «acentuar la inadecuación» al poder perpetuar dicho incumplimiento.
- Relevancia de los parámetros urbanísticos incumplidos: La sentencia otorga especial relevancia al tipo de parámetro urbanístico incumplido (en este caso, el retranqueo), considerándolo un elemento esencial de la ordenación urbanística cuya vulneración limita sustancialmente las posibilidades de intervención en la edificación.
- Límites a las obras en edificaciones disconformes: Se establece que, aunque el artículo 206.3.I LOTUP permite «obras de reforma y de mejora y cambios objetivos de actividad» en edificaciones no plenamente compatibles con el planeamiento, estas intervenciones encuentran su límite cuando perpetúan o consolidan indefinidamente un incumplimiento urbanístico significativo.
- Irrelevancia de precedentes administrativos en materia de licencias: La resolución rechaza el valor de las autorizaciones previas de actividades como precedente vinculante para nuevas actuaciones, reforzando el carácter reglado de las licencias urbanísticas y la necesidad de valorar cada solicitud conforme a la normativa vigente.
- Carga de probar alternativas técnicas: La sentencia apunta indirectamente a que corresponde al solicitante demostrar la imposibilidad técnica de adecuar la edificación a los parámetros urbanísticos incumplidos, cuando pretende obtener autorización para nuevas intervenciones.
Esta resolución se alinea con la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en sentencias como las de 27 de julio de 2017 y 13 de mayo de 2016, que también adoptaban criterios restrictivos respecto a las posibilidades de intervención en edificaciones que incumplen parámetros urbanísticos esenciales.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
