En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, Sección Primera, nº 268/2025, de fecha 25 de julio de 2025, que resolvió un recurso de apelación sobre la naturaleza jurídica de los acuerdos de cesión de terrenos urbanísticos y los plazos de prescripción aplicables según su calificación jurídica.
I. Materia objeto del pleito
La sentencia analizada resuelve un recurso de apelación interpuesto por una mercantil contra la desestimación del recurso contencioso-administrativo que impugnaba la denegación de compensación por la cesión de 3.643,55 metros cuadrados de terreno efectuada en 1994 para viales y espacios libres como consecuencia del desarrollo urbanístico y edificatorio de una Unidad de Actuación.
El supuesto reviste especial interés jurisprudencial por cuanto aborda la problemática recurrente de las cesiones urbanísticas históricas efectuadas en el marco del desarrollo de unidades de actuación, especialmente frecuentes en los años 80 y 90 del siglo pasado, cuando el marco normativo presentaba mayores lagunas en la regulación de estos acuerdos.
El núcleo jurídico de la controversia gravita en torno a determinar si el acuerdo suscrito en el año 1994 debe calificarse como convenio urbanístico (sometido al plazo de prescripción de 15 años del artículo 1964.2 del Código Civil anterior a la reforma de 2015) o, por el contrario, como convenio expropiatorio (potencialmente imprescriptible por aplicación de la doctrina jurisprudencial de los actos de ocupación por vía de hecho).
II. Hechos fácticos relevantes
Cronología del acuerdo:
- 11 de marzo de 1994: Comparecencia de cesión de 3.643,55 m² de terreno
- 1994-2019: Transcurso de 25 años sin reclamación efectiva
- 23 de diciembre de 2019: Primera solicitud de compensación
- 16 de julio de 2020: Desestimación por la Gerencia Municipal
III. Cuestión de debate
Las cuestiones jurídicas principales que se dirimen son:
- Calificación jurídica del acuerdo: Determinar si la comparecencia de 11 de marzo de 1994 tiene la naturaleza de convenio urbanístico o de convenio expropiatorio.
- Prescripción de la acción: Establecer el plazo prescriptivo aplicable y su dies a quo según la naturaleza jurídica del acuerdo.
- Diferenciación conceptual: Distinguir entre cesiones urbanísticas obligatorias y expropiación forzosa en el contexto del desarrollo urbanístico.
IV. Ratio decidendi
El Tribunal Superior de Justicia fundamenta su decisión desestimatoria del recurso de apelación en los siguientes razonamientos principales:
1. Sobre la naturaleza de los convenios urbanísticos
El TSJCLM consolida la doctrina jurisprudencial sobre los convenios urbanísticos, citando la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2024:
«Los convenios urbanísticos constituyen un mecanismo en virtud del cual se articula la participación de los ciudadanos en la ejecución del planeamiento urbanístico, dando intervención a la iniciativa privada en dicha ejecución»
La Sala establece que estos convenios participan de todos los elementos de las clásicas instituciones contractuales y, al celebrarse en ejercicio de potestades administrativas, constituyen contratos administrativos.
2. Sobre la calificación del acuerdo de 1994
El Tribunal confirma la calificación como convenio urbanístico realizada por el juzgador de instancia:
«Resulta evidente que el documento de 11 de marzo de 1994 es una manifestación libre de voluntades, y que los terrenos cedidos entrarían a formar parte del patrimonio vial municipal»
La Sala rechaza la tesis de la apelante sobre su naturaleza expropiatoria, destacando que no existió tramitación de expediente expropiatorio ni ocupación por vía de hecho.
3. Sobre la prescripción de la acción
La Sala confirma la aplicación del plazo de prescripción de 15 años del artículo 1964.2 del Código Civil (anterior a la reforma de 2015):
«Habida cuenta que la primera reclamación dirigida a obtener el cumplimiento de dicha obligación se efectuó en el año 2019 debe entenderse sobradamente transcurrido el plazo prescriptivo aplicable»
5. Sobre la inexistencia de vía de hecho
El Tribunal descarta la aplicación de la doctrina de imprescriptibilidad por vía de hecho:
«No estamos ante una vía de hecho – ocupación de los terrenos al margen del procedimiento legalmente establecido-, sino ante la falta de cumplimiento del compromiso suscrito por una de las partes firmantes»
V. Conclusión
El Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha desestima el recurso de apelación, confirmando la sentencia de instancia que declaró prescrita la acción de la mercantil para exigir el cumplimiento del acuerdo de compensación.
La sentencia establece los siguientes criterios jurisprudenciales:
- Criterio de calificación jurídica: Los acuerdos de cesión urbanística suscritos libremente entre particulares y Administración, sin expediente expropiatorio, constituyen convenios urbanísticos, no expropiatorios.
- Régimen de prescripción específico: Los convenios urbanísticos se someten al plazo general de prescripción de las obligaciones contractuales (15 años conforme al CC anterior a 2015), no a la imprescriptibilidad de las acciones expropiatorias.
- Doctrina de la vía de hecho: La imprescriptibilidad solo opera cuando existe ocupación administrativa al margen del procedimiento legalmente establecido, no cuando hay incumplimiento de obligaciones contractuales.
- Diferenciación conceptual: Las cesiones urbanísticas obligatorias derivadas del planeamiento no equivalen a expropiación forzosa, aunque ambas persigan la obtención de suelo de dominio público.
Esta doctrina consolida la tendencia jurisprudencial hacia la clarificación de las relaciones contractuales en el ámbito urbanístico, estableciendo límites temporales precisos para el ejercicio de acciones derivadas de convenios urbanísticos y reforzando la importancia de la clasificación jurídica correcta de los acuerdos para determinar el régimen legal aplicable.
La sentencia supone un importante precedente para casos similares de cesiones urbanísticas históricas, delimitando claramente los supuestos de convenios urbanísticos frente a los expropiatorios y sus respectivas consecuencias en materia de prescripción.
