El despacho ha obtenido una sentencia íntegramente favorable en defensa de un Ayuntamiento valenciano frente al recurso contencioso-administrativo interpuesto por un particular contra la denegación de la licencia de obra mayor solicitada para legalizar una vivienda unifamiliar aislada, en construcción, en suelo no urbanizable común. La Sección de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal de Instancia de Valencia, Plaza n.º 9, mediante Sentencia n.º 223/2026, de 15 de octubre, desestimó el recurso y confirmó la actuación municipal por ser ajustada a Derecho. La resolución avala que una edificación levantada sin título habilitante no puede legalizarse cuando no alcanza la parcela mínima exigida por el artículo 211 del TRLOTUP, incumple la distancia a lindes fijada por el planeamiento y se asienta sobre suelo en el que el uso residencial está prohibido por riesgo de inundación.
Contexto del Procedimiento
El 18 de noviembre de 2024, el propietario solicitó licencia de obra mayor para legalizar una vivienda unifamiliar aislada que se encontraba en construcción, sin título jurídico habilitante, en una parcela de 1.022 m² clasificada como suelo no urbanizable común por el Plan General de Ordenación Urbana y afectada por peligrosidad de inundación de nivel 3 según el PATRICOVA. La solicitud se presentó cuando ya se había incoado el correspondiente expediente de restauración de la legalidad urbanística.
El Arquitecto municipal emitió el 23 de mayo de 2025 un informe desfavorable que apreciaba la insuficiencia de la documentación aportada, limitada a una memoria descriptiva y un levantamiento de planos, y concluía que las obras eran ilegalizables por tres razones: i) la parcela no alcanzaba la superficie mínima edificable de 10.000 m² del artículo 211 del TRLOTUP; ii) no se respetaba la distancia mínima de cinco metros a lindes de las Normas Urbanísticas del PGOU; iii) y el uso de vivienda está prohibido en suelo no urbanizable con peligrosidad de inundación de nivel 3 conforme al artículo 18 del PATRICOVA.
En vía judicial, el recurrente sostuvo que el defecto de superficie era subsanable mediante la agrupación de fincas colindantes y que el Ayuntamiento debió requerirle la subsanación antes de denegar; impugnó el croquis de la Inspección municipal por carecer de precisión técnica; afirmó que correspondía a la Administración acreditar con absoluta certeza la ilegalidad de la obra; cuestionó la aplicación del PATRICOVA por no constar informe hidrológico; e invocó el derecho a la vivienda y la Ley 12/2023, de 24 de mayo.
Estrategia de Defensa de Domina Legal
1. Carácter reglado de la licencia y momento de apreciación de sus requisitos
Se sostuvo que la licencia de legalización debe resolverse conforme a la legalidad vigente y a los hechos existentes al tiempo de su otorgamiento, con apoyo en las Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 1998 y 2 de marzo de 2004. Una parcela de 1.022 m² no alcanza, ni de lejos, la hectárea exigida, y condicionar la licencia a una futura agrupación de fincas supondría someter la legalidad de un acto reglado a un evento futuro, incierto y ajeno a la voluntad del solicitante, además de material y económicamente inviable. Por ello, los principios favor acti y de subsanabilidad invocados de contrario no resultaban de aplicación.
2. Incumplimiento de la distancia a lindes acreditado por los servicios técnicos municipales
Frente a la impugnación genérica del croquis de la Inspección municipal, se mantuvo el incumplimiento de la distancia mínima de cinco metros a lindes establecida por las Normas Urbanísticas del PGOU, constatado en los informes técnicos del expediente, sin que la parte actora hubiera aportado ningún soporte técnico alternativo que lo desvirtuara.
3. Prohibición del uso residencial por riesgo de inundación
Se puso de manifiesto que la parcela está afectada por peligrosidad de inundación de nivel 3 según el PATRICOVA, de modo que el uso residencial se encuentra expresamente prohibido, con independencia de la superficie de la parcela o de la posición de la edificación.
4. Insuficiencia del derecho a la vivienda como título legitimador
Por último, se defendió que la invocación del derecho a la vivienda no constituye título suficiente para legalizar una edificación clandestina que incumple los presupuestos urbanísticos, y que la documentación aportada por el solicitante era, en todo caso, claramente insuficiente para obtener la licencia.
Fundamentos Jurídicos del pronunciamiento judicial
La Magistrada mostró su absoluta conformidad con la tesis del Ayuntamiento sobre el momento al que debe referirse la valoración de la licencia:
«la concesión de la licencia se ha de fundar, no sólo en la normativa vigente en el momento de su solicitud, sino también en la situación fáctica existente en el mismo momento»
De ello extrajo que una eventual agrupación de parcelas, futura y desconocida al tiempo de la solicitud, no permite entender cumplido el presupuesto de la parcela mínima edificable en suelo no urbanizable y que, por ese mismo motivo, el Ayuntamiento no estaba obligado a requerir su subsanación.
En cuanto a la distancia a lindes, la sentencia recordó que, conforme al artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión. Al no haberse aportado informe pericial alguno con medición georreferenciada que acreditara el cumplimiento del retranqueo, debía prevalecer lo informado por el Técnico municipal. El mismo razonamiento se aplicó al riesgo de inundación: no se presentó informe de técnico competente que justificara una excepción a la limitación de uso, por lo que, en aplicación del artículo 18.2 del PATRICOVA, aprobado por Decreto 201/2015, de 29 de octubre, del Consell, queda prohibido el uso de vivienda en la parcela.
Finalmente, la sentencia razonó que el derecho a la vivienda no es ilimitado y que su invocación carece de trascendencia para enervar los presupuestos de otorgamiento de la licencia.
Aspectos Destacados de la Resolución Judicial
Esta sentencia tiene una relevancia práctica para los Ayuntamientos que tramitan solicitudes de legalización de edificaciones residenciales en suelo no urbanizable:
— La licencia de legalización se valora con arreglo a la normativa y a la situación fáctica existentes al tiempo de la solicitud, por lo que la parcela mínima no puede entenderse cumplida mediante agrupaciones futuras o hipotéticas de fincas colindantes.
— Cuando el incumplimiento es sustantivo y no meramente documental, la Administración no está obligada a requerir una subsanación antes de denegar la licencia.
— Los informes de los técnicos municipales prevalecen frente a impugnaciones genéricas: quien pretende la legalización debe aportar prueba pericial, como una medición georreferenciada, que los desvirtúe.
— En suelo no urbanizable con peligrosidad de inundación de nivel 3, el artículo 18.2 del PATRICOVA prohíbe el uso de vivienda, y cualquier excepción exige un informe de técnico competente que la justifique.
— El derecho a la vivienda y la Ley 12/2023 no permiten soslayar los requisitos urbanísticos para legalizar una edificación construida sin título habilitante.
