En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha (Sección 1.ª, sede de Albacete) núm. 486/2026, de 16 de octubre de 2026, dictada en el recurso de apelación 10/2024, que desestima el recurso interpuesto por una mercantil propietaria contra la Sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n.º 2 de Ciudad Real, confirmatoria del Decreto de la Alcaldía por el que se aprobó definitivamente el proyecto de reparcelación forzosa de la Unidad de Actuación UA-2 del Sector Industrial, ejecutada en régimen de gestión directa. La Sala declara que la omisión del informe de los servicios técnicos y jurídicos municipales previo a la aprobación definitiva es una infracción procedimental que, sin indefensión, no invalida el acuerdo; rechaza que la mera divergencia aritmética entre cuotas de participación y superficies adjudicadas acredite la quiebra del principio de equidistribución; delimita el presupuesto de las titularidades dudosas; y afirma que la impugnación de la reparcelación no permite revisar indirectamente liquidaciones de gastos de urbanización consentidas y firmes.
I. Materia objeto del pleito
La controversia se inscribe en la fase de gestión urbanística de una actuación urbanizadora en Castilla-La Mancha y, en concreto, en el control jurisdiccional del proyecto de reparcelación forzosa, instrumento a través del cual se materializa la distribución equitativa de beneficios y cargas entre los propietarios incluidos en una unidad de actuación. El marco normativo de referencia está integrado por el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo (TRLOTAU), y por el Reglamento de la Actividad de Ejecución, aprobado por Decreto 29/2011, de 19 de abril (RAE), a los que se suma la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (LPAC), en lo relativo al régimen de invalidez de los actos administrativos.
El interés del litigio reside en la heterogeneidad de los reproches que la recurrente dirigió contra el proyecto reparcelatorio. Uno era estrictamente procedimental: la omisión del informe técnico y jurídico que el artículo 55.1 RAE exige antes de la aprobación definitiva. Otros tres eran sustantivos: la vulneración del principio de equidistribución, la falta de calificación de determinadas superficies como de titularidad dudosa y la supuesta doble imputación del coste de adquisición del suelo en la cuenta de liquidación provisional. El último se refería al cauce: la recurrente sostenía que el proyecto de reparcelación no podía servir para incorporar un incremento sustancial de los gastos de urbanización de las conexiones exteriores sin seguir los procedimientos de anticipación de infraestructuras o de retasación.
La sentencia resulta de especial utilidad porque obliga a deslindar con precisión qué vicios son propios del proyecto de reparcelación y cuáles proceden de actos anteriores de ejecución del programa, y a separar la infracción del procedimiento de la eventual incorrección material de las operaciones reparcelatorias.
II. Hechos fácticos relevantes
La actuación y su programación. El litigio tiene por objeto el Programa de Actuación Urbanizadora (PAU) de la UA-2 del Sector Industrial ejecutado por el Ayuntamiento mediante gestión directa. El programa contó con el informe preceptivo y vinculante de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo emitido en su sesión de 31 de julio de 2018. Su proposición jurídico-económica fijaba para los propietarios privados un coste común de 40 euros por metro cuadrado de parcela neta, comprensivo tanto de la adquisición del suelo como de su urbanización.
La adquisición del suelo y los pactos previos. Mediante escritura pública de 16 de junio de 2017, la recurrente, otros particulares y el propio Ayuntamiento adquirieron por cuotas indivisas las dos fincas matrices, por un precio total de 107.705 euros. Según el Ayuntamiento, los partícipes conocían la superficie neta que recibirían, fijaron un valor uniforme por metro cuadrado e incluso sortearon previamente las parcelas. El acuerdo aprobatorio del PAU recogió que el Ayuntamiento renunciaba a parte del aprovechamiento que le correspondía en la UA-2 a condición de que el resto de la finca matriz quedase en su titularidad única, de modo que solo materializaba en esta unidad una parte de su aprovechamiento y difería el resto a las futuras UA-1 y UA-3.
La posición de la recurrente en la reparcelación. La recurrente ostentaba una participación conjunta del 3,96 % en el suelo aportado y resultó adjudicataria de una parcela de 982,50 m², equivalente al 7,07 % de la superficie lucrativa privada. El Ayuntamiento, con una participación del 53,04 %, recibía dentro de la unidad únicamente el 5,78 % de esa superficie, además de determinados restos de fincas situados fuera de ella. La recurrente había satisfecho 6.962,22 euros por la adquisición del terreno y la cuenta de liquidación provisional le atribuía una participación del 7,0761 % en los gastos de urbanización.
El incremento de las conexiones exteriores. La partida de conexiones anexas, saneamiento y enlace peatonal, prevista en 34.000 euros en la proposición jurídico-económica, ascendió finalmente a 105.942,55 euros. El exceso se individualizó en las certificaciones de obra números 9 y 10, bajo el concepto de gastos de urbanización, notificadas a la recurrente con indicación de los recursos procedentes. La recurrente las abonó el 23 de octubre de 2020 sin impugnarlas.
La información pública. Varios interesados, entre ellos la recurrente, formularon alegaciones conjuntas en las que pedían que se analizasen las diferencias materiales y económicas entre el porcentaje adquirido en la compraventa y lo abonado por el Ayuntamiento, y ponían de manifiesto la incertidumbre sobre el plazo de reembolso de las cantidades que debían compensarse. No solicitaron que ninguna titularidad se calificase como dudosa ni denunciaron la falta de tramitación del procedimiento de anticipación de infraestructuras.
La aprobación definitiva. Por Decreto de la Alcaldía n.º 337, de 5 de agosto de 2020, se desestimaron las alegaciones y se aprobó definitivamente el proyecto de reparcelación forzosa, cuya cuenta de liquidación provisional fijaba una cuota de urbanización, carga registral global de 627.331,35 euros. No se había emitido con carácter previo el informe de los servicios técnicos y jurídicos municipales. El único informe técnico incorporado, de 12 de mayo de 2021, se emitió a raíz de la ampliación del expediente en sede judicial, y el informe-propuesta de Secretaría aludía a un informe técnico de 22 de julio de 2020 que no constaba en el expediente.
III. Cuestión de debate
El debate ante la Sala se articula en torno a las siguientes cuestiones.
Primera: si la omisión del informe de los servicios técnicos y jurídicos municipales exigido por el artículo 55.1 RAE antes de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación forzosa determina la nulidad o la anulabilidad del acuerdo aprobatorio, y si esa conclusión se ve alterada cuando la prueba revela errores en las operaciones de equidistribución.
Segunda: si la falta de correspondencia entre las cuotas de participación sobre el suelo aportado y los porcentajes de superficie lucrativa adjudicada acredita la vulneración del principio de equidistribución de beneficios y cargas (artículos 92.2.a) y 93.b) TRLOTAU y 32 y 60.2 RAE), y qué relevancia cabe atribuir a los pactos previos suscritos por los propietarios.
Tercera: si las diferencias entre lo adquirido en la escritura de compraventa y lo adjudicado en el proyecto obligaban a calificar las superficies controvertidas como de titularidad dudosa o litigiosa, conforme al artículo 51.4 RAE o al artículo 103.4 del Reglamento de Gestión Urbanística.
Cuarta: si la inclusión del coste de adquisición de los terrenos (107.705 euros) en los cuadros económicos del proyecto y en la columna «Total ejecución» supone su doble repercusión a los propietarios como gasto de urbanización.
Quinta: si el proyecto de reparcelación es cauce válido para incorporar a la cuenta de liquidación un incremento de los gastos de urbanización de las conexiones exteriores sin haberse seguido el procedimiento de anticipación de infraestructuras o el de modificación o retasación de los gastos, y si la gestión directa excluye la aplicación de estas reglas.
IV. Ratio decidendi
La Sala desestima íntegramente el recurso de apelación, si bien amplía y, en dos aspectos, corrige la motivación de la sentencia de instancia, con el siguiente desarrollo argumental.
4.1. La omisión del informe del artículo 55.1 RAE: una infracción procedimental que solo invalida si priva al acto de sus requisitos indispensables o causa indefensión
La Sala comienza por despejar la ambigüedad en la que había incurrido el Juzgado, que había restado relevancia al informe por no estar calificado expresamente como preceptivo y vinculante. La sentencia separa ambas notas y fija con claridad su naturaleza:
“El artículo 55.1 del Reglamento de la Actividad de Ejecución, aprobado por Decreto 29/2011, de 19 de abril, exige que, antes de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación forzosa, sea evacuado informe de los servicios técnicos y jurídicos municipales sobre el conjunto de las actuaciones y alegaciones formuladas. Se trata, por tanto, de un informe preceptivo, aunque no vinculante, pues la norma no le atribuye este último carácter.”
Calificado el informe como preceptivo, la Sala constata la infracción y niega que el informe emitido a posteriori pueda sanarla:
“Es igualmente incontrovertido que dicho informe no consta emitido con anterioridad a la aprobación definitiva y que el aportado posteriormente, a raíz de la ampliación del expediente administrativo, no puede subsanar retroactivamente aquella omisión. Existe, pues, una infracción del procedimiento establecido. Ahora bien, de ello no necesariamente se sigue, como razona la sentencia apelada, la invalidez del acto.”
A partir de aquí, la sentencia aplica la gradación ordinaria de la invalidez. Descarta en primer término la nulidad de pleno derecho por haberse prescindido del procedimiento, porque el expediente reparcelatorio se tramitó en sus fases esenciales:
“No concurre la causa de nulidad del artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015, pues no se ha prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido, sino omitido un trámite dentro de un procedimiento en el que se elaboró el proyecto, se sometió a información pública, se formularon alegaciones y estas fueron resueltas por la Administración.Por lo que la eventual eficacia invalidante de la omisión debe examinarse, conforme al artículo 48.2 de la misma Ley, que limita la anulabilidad por defectos formales a aquellos supuestos en que el acto carezca de los requisitos indispensables para alcanzar su fin o se haya producido indefensión.”
Ninguno de esos dos supuestos se considera acreditado: los interesados pudieron alegar y sus alegaciones fueron examinadas en la resolución aprobatoria, y no se demostró que la ausencia del informe privara por sí misma al acto de un requisito indispensable para su finalidad. La Sala se apoya en la STS de 13 de noviembre de 2000 (rec. 6803/1995), que, ante la omisión de un informe previo en un procedimiento urbanístico, la califica como vicio procedimental cuya eficacia anulatoria queda supeditada a esas mismas condiciones.
La consecuencia práctica es relevante. El informe omitido es precisamente el que debía verificar el conjunto de las operaciones reparcelatorias y responder técnicamente a las alegaciones, de modo que podría sostenerse que su ausencia afecta a la finalidad misma del acto. La Sala no lo entiende así: la omisión no se transforma en vicio invalidante por el hecho de que existan indicios de error, y quien impugna debe combatir el proyecto en el terreno sustantivo, acreditando el error y su incidencia. El defecto formal y el defecto material siguen caminos separados, y el primero no sirve como atajo para obtener la anulación que solo el segundo podría justificar.
4.2. El principio de equidistribución: la divergencia aritmética entre cuotas y adjudicaciones no acredita por sí sola un reparto desigual
La Sala parte de una afirmación inequívoca sobre el carácter del principio. Con cita de la STS 692/2020, de 8 de junio (rec. 5674/2018), recuerda que la justa distribución de beneficios y cargas es un principio sustancial y de rigurosa observancia, vinculado a la igualdad entre propietarios, y que los artículos 92.2.a) y 93.b) TRLOTAU y 32 y 60.2 RAE exigen que las adjudicaciones guarden proporción con los derechos de cada propietario. Sin embargo, rechaza que la comparación propuesta por la recurrente sirva para acreditar su infracción:
“Tales diferencias existen desde una perspectiva puramente aritmética, pero no acreditan por sí mismas la vulneración del principio de equidistribución. Ahora bien, como sostiene la apelada, la comparación enfrenta porcentajes de participación indivisa sobre las fincas originarias con porcentajes de superficie neta lucrativa resultante, magnitudes que no son directamente equivalentes. Para apreciar la desigualdad denunciada sería preciso determinar el aprovechamiento que correspondía a cada titular y confrontarlo con el efectivamente adjudicado, atendiendo conjuntamente a las adjudicaciones, cargas y compensaciones integrantes de la operación reparcelatoria.”
El razonamiento identifica el error metodológico de la impugnación. La cuota indivisa sobre una finca matriz y el porcentaje de superficie lucrativa resultante son magnitudes heterogéneas, sobre todo cuando uno de los partícipes, el Ayuntamiento, difiere la materialización de la mayor parte de su aprovechamiento a otras unidades del sector. La prueba de la desigualdad exige comparar aprovechamiento debido con aprovechamiento adjudicado, integrando cargas y compensaciones, y no porcentajes de distinta naturaleza.
La Sala refuerza esta conclusión con dos elementos del expediente. El primero, que la proposición jurídico-económica ya contenía el mismo cuadro esencial de adjudicaciones, incluida la parcela de 982,50 m² de la recurrente, de modo que la configuración discutida no apareció por primera vez con la aprobación definitiva. El segundo, un cálculo económico: los 6.962,22 euros abonados por la recurrente por el suelo, repartidos sobre los 982,50 m² adjudicados, suponen unos 7,086 euros/m², que sumados a los 32,9137 euros/m² de cuota de urbanización arrojan exactamente el coste común de 40 euros/m² pactado; y su participación del 7,0761 % en los gastos de urbanización coincide sustancialmente con el peso de su parcela sobre la superficie privada resultante. De ahí la conclusión, cuidadosamente matizada:
“Estos datos no permiten afirmar, por sí solos, que la operación sea necesariamente correcta en todos sus extremos, pero sí contradicen la tesis de que la diferencia entre las cuotas adquiridas sobre el suelo originario y las superficies netas adjudicadas constituya, sin más, prueba de una distribución arbitraria o desigual.”
A continuación, la Sala introduce la primera corrección de la sentencia de instancia, que había hecho descansar la desestimación en la doctrina de los actos propios:
“Si bien no compartimos la relevancia decisiva que la sentencia apelada atribuye a la doctrina de los actos propios, pues la aceptación previa de determinados negocios o compromisos no permitiría mantener una reparcelación que vulnerase las reglas imperativas de equidistribución. Lo cierto es que resulta particularmente relevante, que las adjudicaciones finalmente recogidas en el proyecto apareciesen ya previstas en los instrumentos anteriores de la actuación y respondiesen a una determinada configuración económica documentada.”
Se trata, a nuestro juicio, de una precisión de notable calado. La equidistribución es una regla de orden público urbanístico que no queda a disposición de los propietarios: un pacto previo no inmuniza frente a la impugnación un proyecto que reparta de forma desproporcionada. Lo que los pactos sí aportan es un valor probatorio: acreditan que el reparto responde a una configuración económica conocida, documentada y anterior, lo que dificulta calificarlo de arbitrario. Los actos propios dejan de funcionar como causa de inadmisibilidad material y pasan a operar como elemento de justificación del contenido del proyecto.
Finalmente, la Sala neutraliza el error reconocido por el técnico municipal en el traslado de superficies netas a brutas con un criterio de relevancia causal:
“Para que tal inexactitud acreditase la vulneración denunciada sería necesario constatar su incidencia efectiva sobre el aprovechamiento reconocido, la parcela adjudicada o las cargas soportadas por la recurrente. La existencia del error, sin una cuantificación de sus consecuencias sobre el resultado final, no permite por sí sola apreciar una quiebra del principio de equidistribución.”
El mensaje para quien litiga es nítido: no basta con poner de manifiesto un error técnico en el proyecto, aunque lo reconozca el propio técnico municipal; es preciso cuantificar su repercusión sobre la posición del recurrente, normalmente mediante una pericial que reconstruya las operaciones y demuestre el perjuicio.
4.3. Titularidad dudosa: el régimen exige una controversia dominical concreta, no una discrepancia sobre la equidistribución
La Sala acoge la tesis de la Administración sobre la norma aplicable. El artículo 51.4 RAE contiene una regulación específica según la cual, cuando existan litigios civiles respecto de la titularidad de bienes y derechos que se pongan de manifiesto en el procedimiento de reparcelación, el proyecto deberá calificar la titularidad como dudosa o litigiosa. En la misma línea, la STS de 18 de marzo de 2009 (rec. 11259/2004), dictada en interpretación del artículo 103.4 del Reglamento de Gestión Urbanística, vincula este mecanismo a discrepancias sobre la titularidad o la delimitación de derechos civiles, cuya resolución corresponde a la jurisdicción ordinaria. Sobre esa base, la Sala concluye que el presupuesto no concurre:
“Pues bien, tal presupuesto no concurre en nuestro caso, en el que, sin necesidad de determinar si la referencia normativa a la existencia de litigios civiles exige que haya sido ya promovido un proceso judicial, no consta siquiera una controversia dominical concreta: la escritura pública identifica las fincas, sus adquirentes y las cuotas indivisas correspondientes a cada uno, sin que se señale otro sujeto que reivindique los mismos derechos que la apelante ni una determinada superficie cuya propiedad sea objeto de pretensiones enfrentadas.”
“Lo controvertido es otra cuestión: si aquellas cuotas fueron correctamente trasladadas a los derechos y adjudicaciones resultantes de la reparcelación. Se trata, por tanto, de una discrepancia relativa a la equidistribución y al contenido material del proyecto, no de un litigio civil sobre la titularidad de los bienes o derechos en los términos del artículo 51.4. La eventual existencia de errores en las operaciones reparcelatorias no convierte, por sí misma, una titularidad documentada y no controvertida en dudosa o litigiosa.”
La Sala deja abierta una cuestión interpretativa de interés, la de si el artículo 51.4 RAE exige que el litigio civil esté ya formalizado judicialmente, pero fija un umbral mínimo: debe existir una controversia dominical identificable, con pretensiones enfrentadas sobre una superficie determinada. La figura de la titularidad dudosa protege frente a la incertidumbre sobre quién es el propietario, no frente a la discrepancia sobre cuánto debe adjudicarse a un propietario cuya titularidad nadie discute. Pretender lo segundo a través de lo primero supone desnaturalizar el mecanismo de la atribución fiduciaria a la Administración actuante.
4.4. El coste de adquisición del suelo en la cuenta de liquidación: la doble imputación debe acreditarse sobre el saldo final
La Sala parte de una premisa compartida por todas las partes y por el propio proyecto:
“Debe partirse de que el precio de adquisición de los terrenos no constituye, en sentido propio, un gasto de urbanización.El artículo 38.1 del Reglamento de la Actividad de Ejecución enumera los conceptos que integran tales gastos, sin incluir entre ellos el coste de adquisición del suelo.”
Sentado lo anterior, lo decisivo es si los 107.705 euros ya pagados en la compraventa se trasladan efectivamente al saldo exigible a los propietarios. Dado que el coste global pactado de 40 euros/m² comprendía suelo y urbanización, y que el primero se había anticipado mediante la escritura de 2017, el proyecto contempla su compensación mediante derechos de reembolso que minoran las cantidades posteriormente exigibles. Por ello, la Sala impone una lectura integral de la cuenta:
“De este modo, la cuenta de liquidación debe ser considerada en su conjunto, confrontando la cuota inicialmente imputada con las cantidades reconocidas a favor de cada propietario por el suelo previamente adquirido.”
Y sitúa la carga probatoria en quien denuncia la duplicidad:
“Tal consecuencia no resulta acreditada. La apelante identifica la inclusión de aquella partida en el cálculo global, pero no reconstruye la cuenta de liquidación mostrando que, aplicadas las compensaciones previstas, se le haya exigido nuevamente todo o parte del precio de adquisición ya satisfecho. Tampoco acredita que el saldo económico que finalmente grava su parcela exceda del correspondiente a los gastos de urbanización que debía soportar una vez descontado dicho importe.”
La Sala distingue así entre la incorporación del coste del suelo como dato informativo para medir la viabilidad económica de la actuación y su repercusión efectiva como gasto de urbanización. Solo esta última constituiría duplicidad, y no puede deducirse de la presencia nominal de la partida en los cuadros económicos ni de la cifra global de carga registral (627.331,35 euros) cuando el propio proyecto prevé la compensación correlativa. El criterio es coherente con el aplicado al principio de equidistribución: el examen se hace sobre el resultado final, no sobre partidas aisladas.
4.5. El incremento de los gastos de urbanización: la gestión directa no exime del procedimiento, pero la reparcelación no es cauce para revisar liquidaciones firmes
En este motivo se produce la segunda corrección de la sentencia de instancia, que había descartado los preceptos sobre retasación y anticipación de infraestructuras por insertarse en la regulación de la gestión indirecta. La Sala admite esa ubicación sistemática de los artículos 119 y 122 TRLOTAU, pero rechaza la conclusión:
“Sin embargo, ello no permite excluir, por la sola circunstancia de haberse desarrollado la actuación mediante gestión directa, cualquier exigencia procedimental para modificar los gastos inicialmente previstos. El artículo 115.4 del mismo texto legal contempla, con carácter general, la modificación por el Municipio de la previsión inicial de gastos de urbanización, previa audiencia de los propietarios y cuando aparezcan circunstancias técnicas objetivas cuya previsión no hubiera sido posible al elaborar el proyecto de urbanización.”
La Sala añade, con cita de la STSJ de Castilla-La Mancha 153/2019, de 10 de junio (rec. 170/2017), que los nuevos gastos no contemplados en el Programa y en el proyecto de urbanización requieren su previa aprobación por la Administración actuante, y que tampoco cabe descartar a priori el régimen de anticipación de infraestructuras del artículo 39 RAE, aplicable cuando razones técnicas hagan imprescindible anticipar infraestructuras que sirvan a más de una actuación. Por tanto, un incremento de las cargas no puede incorporarse sin más a la cuenta de liquidación por el solo hecho de que el Ayuntamiento ejecute directamente la actuación.
Reconocido lo anterior, el motivo se desestima por una razón distinta: los mayores costes habían sido objeto de actos anteriores y autónomamente impugnables que la recurrente dejó ganar firmeza. La Sala precisa con cuidado el fundamento de esta conclusión, apartándose también aquí de la idea de «asunción tácita» manejada en la instancia:
“El pago de una liquidación no supone, por sí mismo, conformidad con su contenido ni renuncia al derecho a impugnarla. La consecuencia relevante deriva de la falta de ejercicio en plazo de los recursos procedentes frente a actos que contenían ya la concreta exigencia económica ahora controvertida. Si, como resulta del expediente, aquellas certificaciones constituían actos administrativos autónomos de aprobación y liquidación de las demasías, su legalidad no puede reabrirse posteriormente con ocasión de la impugnación del proyecto de reparcelación.”
La conclusión se apoya en la STSJ de Castilla-La Mancha 12/2017, de 13 de febrero (rec. 354/2015), que distingue entre los vicios propios de la reparcelación y los que proceden de actos anteriores de ejecución del Programa que han adquirido firmeza. La Sala advierte que aquel asunto se refería a determinaciones del PAU y del convenio urbanístico, pero considera trasladable la distinción, y extrae de ella la función que corresponde a la cuenta de liquidación:
“Desde esta perspectiva, la inclusión de los 105.942,55 euros en la cuenta de liquidación provisional no constituye por sí misma una nueva aprobación del incremento, sino la incorporación a la reparcelación de unos costes que habían sido previamente objeto de liquidación. La cuenta de liquidación provisional debe reflejar los gastos de urbanización que han de distribuirse entre las fincas resultantes, pero ello no convierte el proyecto de reparcelación en cauce para revisar la validez de los actos anteriores mediante los que aquellos gastos fueron aprobados o exigidos.”
La Sala descarta asimismo la infracción del artículo 54.3 RAE, que obliga a reiterar la información pública cuando las modificaciones introducidas en el proyecto eleven los costes de urbanización en un veinte por ciento o más respecto de los fijados en el acuerdo de aprobación y adjudicación del Programa. El dato aportado demostraba que una partida concreta había pasado de 34.000 a 105.942,55 euros, pero no que los costes totales del Programa se hubieran incrementado en ese porcentaje, ni que el aumento derivase de modificaciones introducidas tras la exposición pública. El umbral se mide sobre el conjunto de los costes de urbanización y no sobre partidas singulares. Por último, recuerda que el artículo 39.3 RAE permite imponer inicialmente a los propietarios de la primera unidad el coste de infraestructuras comunes, con derecho al reembolso del exceso, sin que la efectividad de esos reembolsos se discutiera en la apelación.
V. Conclusión
La STSJ de Castilla-La Mancha 486/2026 ofrece criterios de utilidad práctica para las Administraciones que ejecutan actuaciones urbanizadoras por gestión directa y para los propietarios que pretendan impugnar un proyecto de reparcelación, que pueden sintetizarse en las siguientes conclusiones:
— El informe de los servicios técnicos y jurídicos municipales del artículo 55.1 RAE es preceptivo, aunque no vinculante, y debe emitirse antes de la aprobación definitiva de la reparcelación forzosa. Su omisión constituye una infracción del procedimiento que no se subsana con un informe posterior.
— Esa omisión no determina la nulidad de pleno derecho cuando el proyecto se ha elaborado, se ha sometido a información pública y las alegaciones se han resuelto. Solo provoca la anulabilidad si priva al acto de los requisitos indispensables para alcanzar su fin o causa indefensión material (artículo 48.2 LPAC).
— El defecto procedimental y la incorrección material del proyecto son planos distintos. Los errores en derechos, coeficientes o adjudicaciones pueden fundar la ilegalidad sustantiva de la reparcelación, pero no convierten en invalidante la falta del informe previo.
— La comparación entre cuotas indivisas sobre las fincas de origen y porcentajes de superficie lucrativa adjudicada no prueba la quiebra de la equidistribución. Hay que confrontar el aprovechamiento debido con el adjudicado, integrando cargas y compensaciones, y cuantificar la incidencia de cualquier error técnico sobre la posición del recurrente.
— Los pactos previos entre propietarios no impiden impugnar una reparcelación que vulnere las reglas imperativas de equidistribución, porque la doctrina de los actos propios no tiene ese alcance; pero acreditan que el reparto responde a una configuración económica documentada y anterior, lo que pesa decisivamente frente a la tacha de arbitrariedad.
— La calificación de una titularidad como dudosa o litigiosa (artículo 51.4 RAE) exige, al menos, una controversia dominical concreta con pretensiones enfrentadas sobre una superficie determinada. La discrepancia sobre cómo se trasladan unas cuotas no discutidas a las adjudicaciones es una cuestión de equidistribución.
— El coste de adquisición del suelo no es gasto de urbanización (artículo 38.1 RAE). Su presencia en los cuadros económicos con fines informativos no prueba una doble repercusión: quien la alegue debe reconstruir la cuenta de liquidación y demostrar que el saldo final le exige de nuevo lo ya pagado.
— La gestión directa no exime a la Administración del procedimiento para modificar los gastos de urbanización inicialmente previstos (artículo 115.4 TRLOTAU) ni excluye el régimen de anticipación de infraestructuras del artículo 39 RAE. Sin embargo, si los mayores costes se aprobaron y liquidaron en actos autónomos que no se recurrieron en plazo, su legalidad no puede revisarse indirectamente al impugnar la reparcelación. El pago no equivale a conformidad; lo determinante es la firmeza.
