Demolición como medida de restauración: criterios del TSJCV sobre obras legalizables no legalizadas

Demolición como medida de restauración: criterios del TSJCV sobre obras legalizables no legalizadas

En la sección de actualidad jurisprudencial valenciana en materia de urbanismo, analizamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (Sección Primera), de fecha 7 de noviembre de 2024. 

I. Materia objeto del pleito

La sentencia resuelve un recurso de apelación interpuesto contra la sentencia nº 478/2022 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 1 de Elche, que desestimó el recurso contra el Decreto de la Alcaldía del Ayuntamiento de Torrevieja. En dicha resolución se ordenaba la demolición de obras consistentes en:

1. Reforma de edificación

2. Vallados por perímetro distinto al prescrito

3. Urbanización de terreno en SNU

4. Rótulos informativos

El caso gravita principalmente en torno a la restauración de la legalidad urbanística y los requisitos para la legalización de obras ejecutadas sin título habilitante, en virtud de lo establecido en la LOTUP (Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana), que resulta de aplicación ratione temporis al caso que nos ocupa.

II. Antecedentes fácticos más determinantes

1. La mercantil recurrente ejecutó obras de reforma en una edificación y vallado sin la preceptiva licencia urbanística.

2. Las obras excedían el contenido de una declaración responsable presentada.

3. El Ayuntamiento requirió la legalización de las obras, sin que se formularan alegaciones ni se solicitara la legalización de las obras legalizables.

4. Las obras se ejecutaron en unidad de acto entre dos parcelas propiedad de distintas mercantiles.

III. Cuestión de debate

La controversia principal gira en torno a tres aspectos fundamentales:

1. La procedencia de la orden de demolición respecto a obras potencialmente legalizables.

2. La posibilidad de individualizar las obras y responsabilidades entre las dos mercantiles intervinientes.

3. La procedencia de concluir el expediente de restauración antes de resolver sobre la legalización.

IV. Ratio decidendi

El Tribunal fundamenta su decisión en los siguientes pilares y toma en consideración la sentencia 389/2024, en la que se resolvía sobre los mismos actos, y concluye dando especial importancia a los informes técnicos obrantes en el expediente:

1. Sobre la orden de demolición

El Tribunal confirma la procedencia de la demolición basándose en:

a) Marco normativo aplicable:

– Art. 238.1.a) LOTUP (actual Art. 257 TRLOTUP), que establece la demolición como medida de restauración tanto para obras ilegalizables como legalizables no legalizadas.

b) Carácter de las obras:

– Algunas obras se consideran ilegalizables (vallados y urbanización en SNU)

– Otras son potencialmente legalizables, pero no fueron legalizadas en plazo (reformas en edificación)

c) Ausencia de legalización:

– No se atendió al requerimiento de legalización del art. 235.1 LOTUP (actual Art. 254 TRLOTUP), manifestando la sentencia en este punto:

“Asimismo, consta que en fecha 9 de abril de 2021 se requirió de legalización a la recurrente, al igual que a la otra mercantil promotora de las obras, de conformidad con el artículo 235.1 de la LOTUP, sin que frente a tal requerimiento se formularan alegaciones ni se solicitara la legalización de las obras legalizables.”

– La declaración responsable complementaria se presentó fuera del plazo de dos meses. Dice la sentencia objeto de análisis, que no estará exento de escepticismo:

“La declaración responsable complementaria presentada para legalizar la obra, se presentó en fecha 16 de noviembre de 2021, transcurrido con exceso el plazo de dos meses concedido para legalización y una vez dictada la orden de demolición, que es de fecha 19 de octubre de 2021. Por tanto, sin perjuicio de lo que resulte de esos trámites de legalización, que recibieron respuesta por el Ayuntamiento en fecha 17 de diciembre de 2021, en el momento de resolverse el expediente de restauración de la legalidad de autos no había ningún procedimiento de legalización de la obra en trámite.”

2. Sobre la individualización de obras y responsabilidades

El Tribunal rechaza la individualización basándose en:

a) Unidad de actuación:

– Las obras se ejecutaron en unidad de acto confluyendo en parcelas de ambas mercantiles.

– Se considera una actuación conjunta que justifica dirigir el expediente contra ambos promotores. Así, reza la sentencia en este punto:

“Respecto al resto de cuestiones planteadas por la parte, relativas a la individualización de las obras y de la responsabilidad de la recurrente y la otra mercantil que es parte del expediente de restauración de la legalidad urbanística, damos aquí por reproducidos los argumentos de la sentencia de instancia, que como hemos adelantado aceptamos y ratificamos y que son aplicables aunque en el presente caso no estemos ante un expediente sancionador sino de restauración de la legalidad urbanística.”

b) Régimen de responsabilidad:

– Aplicación del art. 269.2 TRLOTUP sobre responsabilidad de promotores y consideración como promotor también al propietario del suelo. Dice la sentencia ante este controvertido punto:

“Por lo que es plenamente aplicable el artículo 269.2 del TRLOTUP, y especialmente su último inciso «En el caso de infracciones relativas a actos de ejecución de obras y construcciones y de uso del suelo, serán responsables la parte promotora, la empresa constructora y la dirección de obra, considerándose como tales quienes presenten tal definición en la legislación vigente en materia de ordenación de la edificación. Se considerará también como parte promotora a quien ostente la propiedad del suelo en el cual se cometa la infracción, salvo prueba en contrario

3. Sobre la conclusión del expediente de restauración

El Tribunal determina, posiblemente de manera discutible para muchos, la procedencia de resolver el expediente de restauración sin esperar a la tramitación de la legalización, fundamentándolo en:

a) Ausencia de procedimiento de legalización en curso:

– Al dictarse la orden de demolición no existía procedimiento de legalización.

– La declaración responsable complementaria fue posterior a la orden de demolición.

b) Incumplimiento de plazos:

– Transcurso del plazo de dos meses para legalización.

– Presentación extemporánea de la declaración responsable complementaria.

V. Conclusión

La sentencia establece criterios importantes y discutibles sobre la controvertida figura jurídica de la restauración de la legalidad urbanística que es importante considerar:

En primer lugar, que la orden de demolición procede tanto para obras ilegalizables como para obras legalizables no legalizadas en plazo, sin que quepa excluir determinadas unidades de obra del proyecto conjunto.

En segundo lugar, que ante actuaciones ejecutadas en unidad de acto que afectan a varias propiedades, cabe dirigir el expediente contra todos los propietarios/promotores de forma conjunta.

En tercer y último lugar, que el expediente de restauración de la legalidad puede concluirse sin esperar a la tramitación de una eventual legalización cuando ésta se insta fuera del plazo concedido al efecto.

Esta discutible doctrina jurisprudencial refuerza la importancia del cumplimiento de los plazos en materia de legalización y establece criterios claros sobre la responsabilidad en actuaciones urbanísticas conjuntas.

Carlos Primo Giménez, abogado

El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.

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