Límites y alcance de las actuaciones en edificios fuera de ordenación: análisis de reciente jurisprudencia valenciana

Límites y alcance actuaciones edificios fuera de ordenación jurisprudencia valenciana

En la sección de actualidad jurisprudencial valenciana en materia de urbanismo de hoy, analizamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (Sección Primera), de fecha 15 de noviembre de 2024. 

I. Materia objeto del pleito

La sentencia resuelve un recurso de apelación interpuesto contra la sentencia nº 291/22 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 2 de Valencia, que estimó parcialmente el recurso contra la desestimación presunta del recurso de reposición interpuesto contra la resolución de Alcaldía del Ayuntamiento de Titaguas. En dicha resolución se denegaba:

1. Licencia de obras para conservación y mantenimiento de pajares

2. Obras de vallado 

3. Alta de abastecimiento y suministro de agua potable

El caso gravita principalmente en la interpretación de los límites de las actuaciones permitidas en edificios fuera de ordenación y los requisitos para obras en suelo urbano en virtud de lo establecido en la LOTUP (Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana), aplicable al caso que nos ocupa ratione temporis.

Específicamente, la sentencia aborda tres aspectos fundamentales sobre edificaciones fuera de ordenación:

a) El régimen jurídico aplicable según el art. 192.2.a) LOTUP, que limita las actuaciones permitidas a obras de mera conservación, excluyendo aquellas que supongan:

  • Consolidación
  • Aumento de volumen
  • Modernización
  • Incremento del valor de expropiación

b) La diferenciación entre:

  • Obras de mera conservación (permitidas)
  • Obras de envergadura tendentes a la consolidación y modernización (prohibidas)
  • Pequeñas reparaciones exigidas por la higiene, ornato y conservación (permitidas)
  • Obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no esté prevista la expropiación o demolición (permitidas)

c) El criterio de valoración unitaria de los trabajos a realizar, que impide realizar una selección parcial de obras proyectadas, debiendo considerarse el proyecto en su conjunto a efectos de su autorización, sin que proceda realizar una selección de aquellas obras proyectadas que pueden ser autorizadas.

II. Antecedentes fácticos más determinantes

1. La recurrente presentó declaración responsable de obras respecto a cuatro almacenes de su propiedad y obras de vallado en un solar independiente.

2. Los almacenes se encontraban en situación de fuera de ordenación por invadir viario público.

3. El solar donde se pretendía realizar el vallado era una finca independiente desde el punto de vista catastral y de asignación de número de policía.

4. El edificio para el que se solicitaba suministro de agua carecía por completo de instalación para el suministro de agua potable.

III. Cuestión de debate

La controversia principal gira en torno a tres aspectos fundamentales:

1. Los límites de las obras permitidas en edificios en situación jurídica de fuera de ordenación.

2. La posibilidad de realizar el vallado en una parcela independiente en suelo urbano.

3. Los requisitos necesarios para obtener el alta de suministro de agua potable.

IV. Ratio decidendi

El Tribunal fundamenta su decisión en los siguientes pilares:

1. Sobre el vallado de la parcela

El Tribunal estima este punto del recurso basándose en:

a) Marco normativo aplicable:

– Art. 182 LOTUP que establece el vallado entre los deberes de conservación

– Art. 15 TRLSRU 7/15 sobre deberes de la propiedad. Así, el precepto establece:

“1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes siguientes:

(…)

b) Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.”

b) Independencia de la finca:

Dice la sentencia en relación con este punto:

“La finca es independiente de las restantes, desde el punto de vista catastral, y de la asignación de nº de policía, por el Ayuntamiento.»

Y concluye, diciendo:

“Tampoco se aprecia que constituya una unidad productiva con respecto a las restantes, pues no consta la realización de actividad concreta alguna, en las cuatro parcelas catastrales que cuentan con edificación.”

c) Deber de conservación:

Finalmente, el Tribunal establece que «el vallado del inmueble constituye un deber de conservación de la propietaria y no existe motivo para denegar la declaración responsable conforme al art. 214 LOTUP.”

2. Sobre el suministro de agua

El Tribunal confirma la denegación, pero por motivos distintos a los de instancia:

a) Requisitos previos necesarios:

– Aprobación del proyecto de instalación

– Verificación urbanística posterior

– Licencia de ocupación, artículo 32 de la Ley 3/2004, de 30 de junio, de Ordenación y fomento de la calidad de la edificación, que dice:

1. La Licencia Municipal de Ocupación es el acto que reconoce y ampara la aptitud para el uso de las edificaciones a las que se refiere esta ley, ya sea en su totalidad o en alguna de sus partes susceptibles de uso individualizado. Tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra ejecutada al proyecto para el que fue concedida la Licencia Municipal de Edificación.

2. Para todas las edificaciones existentes, ya sea en su totalidad o en las partes susceptibles de uso individualizado, la Licencia Municipal de Ocupación tiene por objeto comprobar la adecuación de las mismas a la normativa de aplicación, en función del uso y características de los edificios.

3. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, deberán exigir para la contratación con los usuarios finales de los respectivos servicios, la licencia de ocupación.”

En el caso que nos ocupa, concluye la Sala que, a la vista del proyecto presentado, así como de las fotografías obrantes al mismo, resulta que el edificio carece por completo de instalación para el suministro de agua potable.

b) No necesidad de instrumento ambiental:

Finalmente, en cuanto a este punto, la Sala, considera que:

“…la concesión de acceso al servicio, exigiría la previa aprobación del proyecto de instalación, y su verificación urbanística, una vez ejecutada, conforme al art. 32 de la Ley 3/2004, como también del art. 226 LOTUP, pero no así de instrumento de intervención ambiental, ya que no consta el específico uso de tal edificio, ni se ha concretado en el expediente, la calificación urbanística del suelo urbano en cuestión, siendo así que el edificio, con independencia de su uso, ha de contar con acceso al agua potable, una vez ejecutada la instalación conforme al oportuno proyecto, tras la comprobación de la obra ejecutada al proyecto.”

V. Conclusión

La sentencia establece criterios relevantes sobre licencias urbanísticas que es importante considerar:

En primer lugar, que el vallado en suelo urbano constituye un deber de conservación cuando la parcela es independiente, aunque existan edificaciones fuera de ordenación en parcelas colindantes.

En segundo y último lugar, que el alta de suministros requiere una secuencia administrativa específica:

   – Aprobación previa del proyecto de instalación

   – Ejecución conforme al proyecto

   – Verificación urbanística

   – Obtención de licencia de ocupación

Esta doctrina jurisprudencial refuerza la importancia de distinguir entre parcelas independientes a efectos urbanísticos y establece un procedimiento claro para la obtención de suministros en edificaciones existentes.

Carlos Primo Giménez, abogado

El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *