En la sección de actualidad jurisprudencial valenciana en materia de urbanismo, analizamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana 664/2024 (Sección Primera), de fecha 22 de octubre de 2024.
I. Materia objeto del pleito:
Recurso de apelación interpuesto por Hotel Meridional Guardamar S.L. contra la sentencia del Juzgado Contencioso-Administrativo núm. 1 de Elche, que confirmaba la orden de demolición de determinados elementos constructivos del hotel por incumplimiento de la normativa urbanística.
El proceso se enmarca en el contexto de la restauración de la legalidad urbanística y la ejecución de órdenes de demolición, siendo especialmente relevante el análisis de las obras realizadas sin licencia y la aplicación de los plazos de caducidad para la acción de restauración.
II. Hechos fácticos más determinantes:
- En primer lugar, se dictó Decreto de fecha 21 de abril de 2021 por el Ayuntamiento ordenando la demolición de determinados elementos constructivos del hotel.
- La empresa hotelera interpuso recurso de reposición, que fue desestimado mediante resolución de 18 de junio de 2021.
- Las obras objeto de controversia incluían:
- Volumen al este de la parcela en planta baja
- Terraza lateral al sur de parcela
- Zona jacuzzi en planta cubierta con estructura portante
- Los elementos constructivos excedían el límite de ocupación del 70% en planta baja y no respetaban los retranqueos obligatorios.
III. Cuestión de debate:
Las principales cuestiones jurídicas que se dirimen en el recurso son:
- La posible caducidad del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística.
- La determinación de si las obras realizadas están sujetas a declaración responsable o licencia.
- La suficiente identificación de los elementos a demoler.
- La prescripción de la acción para ordenar la restauración de la legalidad urbanística.
IV. Ratio decidendi:
El Tribunal Superior de Justicia desestima el recurso de apelación basándose en los siguientes fundamentos:
- Sobre la caducidad del procedimiento:
- No era necesario declarar expresamente la caducidad del primer procedimiento al haber sido ya declarada por sentencia judicial previa.
- El nuevo procedimiento se incoó correctamente en ejecución de dicha sentencia.
Así, la Sala rechaza la necesidad de una nueva declaración de caducidad del expediente previo, señalando en su Fundamento Cuarto:
«El procedimiento de restauración de la legalidad urbanística NUM000 fue declarado caducado por la sentencia del Juzgado de lo contencioso administrativo de Elche nº1 de fecha 17 de febrero de 2.020, recurso 993/2018 (…) Por consiguiente no era necesario hacer mayores declaraciones. Posteriormente se incoa un nuevo procedimiento en ejecución de la mencionada sentencia que termina con una resolución expresa.»
- Sobre la naturaleza de las obras:
- Las obras realizadas no pueden considerarse como meras obras de conservación.
- La falta de solicitud de declaración responsable no exime del cumplimiento de la legalidad urbanística.
- Se constató que las obras modificaron el volumen, tipología y composición arquitectónica del edificio.
De esta manera, el Tribunal es contundente al rechazar la pretensión de excluir estas obras del control urbanístico, estableciendo en su Fundamento Quinto:
«Lo que no puede pretender la recurrente es, además, de no solicitar declaración responsable alguna conforme al art.214 de la LOTUP, considerar que ese tipo de obras no queden sujetas a legalidad urbanística alguna, y que las medidas de restauración de la legalidad solo se limiten a las obras sujetas a licencia, lo cual carece de la más mínima justificación y amparo en la legislación urbanística valenciana.»
- Sobre la identificación de los elementos a demoler:
- Los informes técnicos municipales identificaron claramente los tres volúmenes objeto de restauración.
La sentencia detalla con precisión los elementos afectados, según se recoge en el Fundamento Sexto:
«Todos ellos dejaron muy claro aquellos elementos afectados por la restauración de la legalidad los que no lo eran (zona de servicio de barra y almacenes en planta cubierta), y sobre los primeros entendía que no les alcanzaba la prescripción por haberse realizado antes del 10 de agosto de 2.009, 4 años antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2014.»
Además, especifica los volúmenes concretos:
«(…) volumen al este de la parcela en planta baja, fachada a la Avenida Libertad; planta baja, terraza lateral al sur de parcela y zona jacuzzi en planta cubierta, con estructura portante, cubierta y cerramiento perimetral.»
- Se acreditó que las obras eran ilegalizables por sobrepasar el límite de ocupación y carecer de retranqueos obligatorios.
La Sala confirma la naturaleza ilegal de las construcciones, señalando:
«(…) las obras mencionadas son ilegalizables, observando una intención de permanencia en el tiempo de unas estructuras de obra fijas, contando con revestimientos, forjados, instalaciones y cubiertas portantes, y sobrepasando el límite de ocupación del 70% en planta baja.»
- Sobre la prescripción:
- Se verificó que las obras realizadas en 2019 no eran meras modificaciones ornamentales.
Sobre la valoración de la prueba y la antigüedad de las obras, el Tribunal rechaza la tesis de la recurrente sobre la naturaleza de las modificaciones, estableciendo en su Fundamento Séptimo:
«Y es así que la tesis de la recurrente de que las obras llevadas a cabo en 2019 no han modificado el volumen del hotel y han consistido en cambios ornamentales, de carpintería y acabados no se sostienen a la vista de las fotografías aportadas al expediente y de los informes técnicos evacuados sobre antigüedad de los materiales, y fotografías aéreas, y menos aún, puede decirse que se trataba de obras de mera conservación.»
- Los informes técnicos y fotografías demostraron cambios sustanciales en volumen y estructura.
Así, sobre los retranqueos y la edificación exenta la Sala hace una importante consideración sobre la naturaleza de la edificación:
«Y todo ello sin olvidar que la edificación de la actora tiene naturaleza de exenta lo que le ha permitido obtener el reconocimiento de una planta más conforme al art.65 de las Normas Urbanísticas. Pero para ello era necesario respetar los retranqueos que determinan la separación en todos sus lados a linderos, lo que en modo alguno ha hecho la actora con las obras efectuadas.»
- No había transcurrido el plazo de prescripción para las obras más recientes.
Dice la sentencia en relación con este controvertido punto:
“los tres volúmenes que han sido objeto de restauración de la legalidad urbanística con arreglo a los informes técnicos de fecha 13 de febrero de 2.018, 16 de septiembre de 2.019,29 de mayo de 2.020, de 1 de diciembre de 2.020, 22 de febrero de 2.021, de 29 de marzo de 2.021, 18 de junio de 2.021, y a la propia pericial de la codemandada, Comunidad de propietarios, arquitecto Sr. Ovidio .Todos ellos dejaron muy claro aquellos elementos afectados por la restauración de la legalidad los que no lo eran ( zona de servicio de barra y almacenes en planta cubierta), y sobre los primeros entendía que no les alcanzaba la prescripción por haberse realizado antes del 10 de agosto de 2.009, 4 años antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2014, lo que tuvo lugar el 20 de agosto de 2.014, que aumenta el plazo de caducidad dela acción de restauración de la legalidad urbanística de 4 a 15 años ( art.236.1 ). Estos volúmenes en planta baja no han sido objeto de retranqueo.”
V. Conclusión
La sentencia analizada refuerza varios principios fundamentales en materia de disciplina urbanística:
- La importancia del control judicial en la ejecución de órdenes de demolición para garantizar la restauración efectiva de la legalidad urbanística.
- La necesidad de documentar técnicamente las infracciones urbanísticas, siendo especialmente relevantes los informes técnicos municipales para acreditar la naturaleza y alcance de las obras ejecutadas.
- La no aplicabilidad de la prescripción cuando se realizan modificaciones sustanciales que alteran el volumen y la estructura del edificio.
- La irrelevancia de la falta de solicitud de declaración responsable como excusa para eludir el cumplimiento de la normativa urbanística.
Esta resolución destaca la necesidad de que las construcciones respeten los parámetros urbanísticos establecidos, especialmente en cuanto a ocupación y retranqueos.
Además, la sentencia clarifica que la realización de obras sin título habilitante no puede servir como estrategia para eludir el control urbanístico, reafirmando la importancia de los mecanismos de control y restauración de la legalidad urbanística.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
