En la sección de actualidad jurisprudencial valenciana en materia de expropiación forzosa, analizamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana 449/2024 (Sección Primera), de fecha 28 de junio de 2024.
I. Materia objeto del pleito:
Recurso contencioso-administrativo interpuesto por un mercantil contra el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de Alicante que estimó parcialmente los recursos de reposición formulados tanto por la mercantil como por el Ayuntamiento de Elche contra un acuerdo previo del mismo Jurado, en relación con la determinación del justiprecio de una parcela expropiada.
El proceso se centra en la valoración del justiprecio en una expropiación forzosa, siendo especialmente relevante el análisis de los criterios de valoración aplicables y la vinculación a las hojas de aprecio presentadas por las partes.
II. Hechos fácticos más determinantes:
- El Jurado Provincial de Expropiación de Alicante dictó acuerdo el 8 de marzo de 2022 fijando el justiprecio de la parcela expropiada en 2.531.187,70 €, incluyendo el premio de afección. La parcela fue considerada por el Jurado de Expropiación, a efectos de valoración, en situación básica de suelo urbanizado sin edificación. Para fijar el justiprecio, el Jurado siguió los criterios establecidos en el art. 22 del RD 1492/2011, distinguiendo el valor de suelo con base en el volumen sobre rasante (2.007.198,68 €) y el valor con base en el volumen bajo rasante (403.456,28€), constituyendo la adición de ambos valores el precio de la expropiación.
- La parcela expropiada tiene una superficie de 2.965,50 m2, clasificada como suelo dotacional destinado a equipamiento educativo cultural.
- Tanto la mercantil propietaria como el Ayuntamiento de Elche interpusieron recursos de reposición contra dicho acuerdo.
- El Jurado estimó parcialmente ambos recursos mediante acuerdo de 24 de mayo de 2022, fijando el justiprecio en 2.122.465,30 €.
III. Cuestión de debate:
Las principales cuestiones jurídicas que se dirimen en el recurso son:
- La motivación de los acuerdos del Jurado en relación con la utilización de precios máximos de venta de VPO para determinar el valor en venta del suelo.
- La procedencia de reducir el coeficiente K de 1,40 a 1,20 en la valoración.
- La posibilidad de disociar el valor del suelo sobre rasante y bajo rasante a efectos de aplicar el principio de vinculación a las hojas de aprecio.
- La solicitud de indemnización por ocupación ilegal de la parcela.
IV. Ratio decidendi:
El Tribunal Superior de Justicia estima parcialmente el recurso basándose en los siguientes fundamentos:
- Sobre la utilización de valores de VPO:
El Tribunal considera que, en principio, no procedía obtener el valor en venta (Vv) acudiendo a valores de suelo destinado a viviendas de protección oficial, ya que no constaba que el suelo estuviera destinado a tal fin.
No obstante, valida la valoración del Jurado al constatar que los valores de VPO en la zona eran similares a los de mercado libre, como evidenciaban los informes técnicos. Dice la sentencia en relación con este punto:
“como señaló la arquitecta municipal en el informe de 13 de abril de 2022 cuyo contenido se reseña en el escrito de interposición del recurso de reposición que formuló el Ayuntamiento contra el acuerdo del Jurado de 8 de marzo de 2022, «en este caso, el valor máximo de venta de las viviendas sujetas a un régimen de protección oficial no se aparta de los valores del mercado residencial, ya que para el cálculo se considera como valor en venta (Vv) este valor porque en esta zona de Elche es muy similar al valor en ventade las viviendas libres».
- Sobre el coeficiente K:
El Tribunal determina que debe aplicarse el coeficiente general de 1,40 previsto en el art. 22 del RD 1492/2011.
Considera improcedente la reducción a 1,20 realizada por el Jurado, ya que esta solo procedería cuando se trate de terrenos destinados a viviendas protegidas con valores sustancialmente diferentes a los de mercado. Dice la sentencia:
“…descartado en el presente supuesto la obtención del Vv acudiendo a valores de suelo destinado a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, el coeficiente K a tomar en consideración ha de ser, como aduce la mercantil demandante, el general de 1,40 previsto en el antecitado precepto reglamentario. Lo expuesto determina la disconformidad a derecho de la decisión del Jurado de reducir a 1,20 el coeficiente genérico K de 1,40 fundándose precisamente en que la valoración versaba sobre terrenos destinados a la construcción de viviendas sujetas a un régimen de protección que fijasen valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial.”
- Sobre la vinculación a las hojas de aprecio:
El Tribunal establece un importante criterio sobre la aplicación del principio de vinculación a las hojas de aprecio:
«El suelo expropiado es un mismo bien objeto de justiprecio, no pudiendo considerarse conceptos diferentes, a efectos de la vinculación de las partes a su hoja de aprecio, el aprovechamiento sobre rasante y bajo rasante en los casos (…) en que el subsuelo no constituye un elemento patrimonial autónomo objeto de expropiación.»
Por otro lado, establece un criterio nuclear en relación con la formulación de las hojas de aprecio y la vinculación del fallo a lo pedido en las mismas. Dice expresamente la sentencia:
“Pues bien, lleva razón la demandante en su alegación: el suelo expropiado es un mismo bien objeto de justiprecio, no pudiendo considerarse conceptos diferentes, a efectos de la vinculación de las partes a su hoja de aprecio, el aprovechamiento sobre rasante y bajo rasante en los casos, como el de autos, en que el subsuelo no constituye un elemento patrimonial autónomo objeto de expropiación respecto del propio suelo por ser una realidad física construida (garajes, espacios de almacenamiento etc).
Por tanto, el acuerdo del Jurado de 24 de mayo de 2022 es contrario a derecho cuando considera que el valor asignado al suelo en función de la edificabilidad bajo rasante no puede superar el valor solicitado por el expropiado en su hoja de aprecio”.
- Sobre la reclamación por ocupación ilegal:
- Desestima la pretensión de declarar la existencia de vía de hecho por ocupación ilegal. Dice la sentencia en relación con este punto:
“Conviene destacar sobre el particular que, como señala la sentencia nº 795/2018 (firme) de esta Sala y Sección, el día 14 de mayo de 2015 el Ayuntamiento resolvió la situación precontractual en virtud de la cual ocupaba la parcela de la demandante para uso de aparcamiento público, y restituyó a Promociones Don Sento S.L. en la posesión del inmueble.
Por tanto, desde ese momento la parcela objeto de expropiación estuvo a disposición de su propietaria, de manera que, si el Ayuntamiento continuó ocupándola para aparcamiento público, fue con la aquiescencia de la titular. No puede hablarse, por tanto, de ocupación ilegal de la parcela por aquél constitutiva de vía de hecho.”
- Establece que los daños y perjuicios reclamados (IBI, rentas no percibidas, etc.) corresponden al ámbito de la responsabilidad patrimonial y no pueden reclamarse en el procedimiento de justiprecio. Para abordar esta vicisitud resuelve la sentencia:
“la STS 3ª, Sección 6ª, de 18 de noviembre de 2014 -recurso de casación número 1261/2014), que razona que la potestad expropiatoria y el instituto de la responsabilidad patrimonial de la Administración son instituciones bien diferentes, y «De ahí la diferente estructura del efecto directo de ambas instituciones de resarcir a los ciudadanos, porque en tanto que en la expropiación esa indemnización, el justiprecio, es justa correspondencia del valor del bien o derecho del que se priva al ciudadano y ha de ser, como regla general, previa a la desposesión; en la responsabilidad, la indemnización sólo puede comprender el importe de los daños y perjuicios imputables a la prestación del servicio, que han de reconocerse a posteriori, otra cosa supondría una previsión del daño que ciertamente habría de canalizarse por aquella otra institución».
V. Conclusión
La sentencia analizada establece importantes criterios en materia de valoración expropiatoria que refuerzan la seguridad jurídica en los procedimientos de expropiación forzosa.
Así, la resolución aclara que la utilización de valores de VPO para determinar el valor en venta del suelo únicamente resulta procedente cuando estos no presentan diferencias sustanciales respecto a los valores de mercado libre, estableciendo así un criterio objetivo para la valoración del suelo. Asimismo, la sentencia reafirma la aplicación del coeficiente K general de 1,40, rechazando su reducción salvo en supuestos expresamente justificados de vivienda protegida donde exista una diferencia sustancial con los valores de mercado.
Especialmente relevante resulta el pronunciamiento sobre la imposibilidad de disociar el valor del suelo sobre y bajo rasante a efectos de vinculación a las hojas de aprecio cuando el subsuelo no constituye un elemento patrimonial autónomo, lo que aporta claridad en la aplicación del principio de vinculación a las hojas de aprecio.
Por último, la sentencia contribuye a delimitar adecuadamente los ámbitos del justiprecio expropiatorio y la responsabilidad patrimonial, estableciendo que las reclamaciones por daños derivados de la ocupación deben canalizarse necesariamente por esta última vía. En definitiva, nos encontramos ante una resolución que contribuye significativamente a la clarificación de los criterios de valoración en materia expropiatoria, proporcionando pautas claras tanto para los órganos de valoración como para los operadores jurídicos.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
