En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia del Tribunal Supremo 1176/2025 (Sección Segunda), de fecha 17 de marzo de 2025, que resuelve una importante cuestión sobre los efectos de la anulación del planeamiento urbanístico en la clasificación catastral de terrenos afectados.
I. Materia objeto del pleito
Recurso de casación interpuesto por las mercantiles Ronkestal S.L., Eliseogolf S.L. y Rosagolf S.L. contra la sentencia de la Sección Sexta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional que desestimó el recurso contra la desestimación presunta de la reclamación económico-administrativa formulada contra la desestimación por la Gerencia Territorial del Catastro de Castellón, por silencio administrativo, de la reclamación efectuada el 21 de marzo de 2016 impugnando el valor catastral de diversas fincas situadas en Benicàssim (Castellón).
II. Hechos fácticos relevantes
- Las mercantiles recurrentes son propietarias por terceras partes indivisas de parcelas situadas en el Sector 1 del Plan Parcial Benicàssim Golf, en Benicàssim (Castellón).
- El 17 de junio de 2002, se aprobó el Plan Parcial Benicàssim Golf por el Pleno del Ayuntamiento.
- El 15 de diciembre de 2005, se aprobó un Plan Parcial de Mejora (PPM) que implicaba una modificación en la ordenación pormenorizada del Plan Parcial anterior.
- El 25 de mayo de 2007 se aprobó un proyecto de reparcelación bajo la vigencia del Plan Parcial de Mejora de 2005, del que resultaron las parcelas propiedad de las recurrentes.
- Por sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2012, se declaró la nulidad del Plan Parcial de Mejora.
- El inicio de la urbanización de las parcelas se vio suspendido sine die desde el 13 de enero de 2008 mediante Decreto de Alcaldía de 10 de septiembre de 2009, por falta de ejecución de las obras de encauzamiento del barranco de la Parreta.
- El 9 de julio de 2021, el Ayuntamiento adoptó un acuerdo plenario de resolución y cancelación de la programación del PAI Benicasim Golf.
- Las parcelas han mantenido su situación física original (tierras campa y silvestre, sin cultivar, cubiertas de matas y matorral), sin haber sufrido transformación alguna.
III. Cuestión de debate
La controversia jurídica se centra en determinar si, a efectos catastrales, la anulación del planeamiento que clasificaba un sector como suelo urbanizable comporta que los terrenos afectados pierdan esta clasificación; o si, por el contrario, tal nulidad proyecta como efecto la vigencia o reviviscencia de la normativa anterior a la declarada nula, sin importar su situación física, su condición material o real y si existe o no proyecto de reparcelación, de suerte que pueda mantenerse la clasificación de urbano o urbanizable, a los propios efectos catastrales.
IV. Ratio decidendi
El Tribunal Supremo aborda la cuestión planteada estableciendo lo siguiente:
- La calificación catastral de un terreno como urbano o rústico debe basarse en la realidad física y jurídica del mismo, atendiendo a los principios constitucionales subyacentes:
«La jurisprudencia analizada pone de relieve que la calificación catastral de un terreno como urbano o rústico debe basarse en la realidad física y jurídica del mismo, y que la Administración debe actuar con diligencia para evitar situaciones de injusticia fiscal, como exige el principio de buena administración, implícito en los arts. 9.3 y 103 de la Constitución, y positivizado en el art. 3.1.e) de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público.» (FD Cuarto, apartado 1)
- La sentencia recupera la doctrina jurisprudencial establecida en la STS de 30 de mayo de 2014, señalando:
«La jurisprudencia relativa a la clasificación catastral del suelo a efectos de la liquidación de impuestos municipales tiene su inicio con la STS de 30 de mayo de 2014 (rec. 2362/2013), ya referida, al establecer que la clasificación de un terreno como suelo urbano a efectos catastrales no depende únicamente de su sectorización en el planeamiento urbanístico, sino que también debe tenerse en cuenta si se ha aprobado o no el instrumento urbanístico de desarrollo…» (FD Cuarto, apartado 1)
«[…] esta Sala resuelve que ‘[…] no cabe sostener, como mantiene el Abogado del Estado, que todo el suelo urbanizable sectorizado o delimitado por el planeamiento general tiene per se la consideración catastral de suelo urbano, sin distinguir si se encuentra ordenado o no ordenado, y que el artículo 7 sólo excluye de tal consideración al urbanizable no sectorizado sin instrumento urbanístico aprobado que establezca las determinaciones para su desarrollo’.» (FD Tercero, apartado 4)
- Sobre los efectos de la anulación del planeamiento y el proyecto de reparcelación, la Sala afirma:
«[…] El efecto primordial de la nulidad de una disposición general, categoría a que pertenecen los instrumentos de planeamiento urbanísticos, aun sus modificaciones singulares, es que revive la vigencia de la disposición o norma derogada por la que ha sido objeto de anulación (…). Por tanto, cabe entender que, el terreno afectado en los que se asentaba la finca, vuelva a tener la clasificación de suelo no urbanizable. (…) al tiempo de anularse el planeamiento, la realidad descrita es que nada se había ejecutado, y que estamos ante terrenos rústicos sin urbanizar.» (FD Tercero, apartado 5, citando la STS 286/2019)
- Sobre la teoría de los actos concatenados y sus consecuencias, el Tribunal expone:
«Efectivamente, así es, es cierto que hay situaciones patológicas en las que al dictarse una sentencia anulatoria del planeamiento, se ha llevado a cabo la ejecución de un planeamiento urbanístico nulo, lo cual vulnera el principio de legalidad urbanística […] Una de las características de la legalidad urbanística es que los sucesivos instrumentos de ordenación y ejecución urbanística son secuenciales, son instrumentos de ordenación concatenados, seguidos de actos de ejecución, de suerte que de perder validez los instrumentos o actuaciones anteriores en la secuencia urbanística, como sucede en este caso al declararse nulo el plan parcial, pierden su validez y eficacia los posteriores, de suerte que, incluso de haber adquirido firmeza los actos en los términos que la parte recurrente expone, su ejecución vulneraría dicha legalidad urbanística, por lo que son de imposible realización jurídica cuando carecen de los instrumentos de cabecera que lo legitiman.» (FD Tercero, apartado 5, citando la STS 286/2019)
- En el caso concreto, el Tribunal analiza la incompatibilidad entre el proyecto de reparcelación anulado y el plan parcial revivido:
«(i) La inexistencia de la reparcelación o, cuanto menos, su incompatibilidad con la ordenación establecida en el Plan Parcial vigente supone que las parcelas afectadas no cuenten con «ordenación detallada o pormenorizada», como exige la norma, pues la ordenación que le era aplicable fue declarada nula y la vigente es incompatible y, por tanto, inaplicable. Ello imposibilita su clasificación como suelo urbanizable a los efectos del art. 7.2.b) TRLCI.» (FD Cuarto, apartado 3)
«(ii) La ordenación revivida (Plan Parcial de 2002) no prevé o no permite el paso de las parcelas de las recurrentes a situación de suelo urbanizable, al no recoger dicha ordenación las parcelas tal cual se encuentran actualmente descritas. El PP 2002 no cuenta ni con Convenio urbanístico ni con proyecto de reparcelación aprobado conforme a sus determinaciones.» (FD Cuarto, apartado 3)
«Se produce, pues, una incompatibilidad entre el proyecto de reparcelación aprobado conforme al PPM de 2005, declarado nulo, y la ordenación revivida -PP 2002-. Incompatibilidad que ha sido reconocida por el propio Ayuntamiento de Benicàssim.» (FD Cuarto, apartado 3)
- Sobre la relevancia de la situación física de las parcelas, el Tribunal destaca:
«(iii) La falta de transformación física de las parcelas desde que fue aprobado el Plan Parcial de 2002 y el mantenimiento de su clasificación catastral urbana contraviene el art. 7.2.b) TRLCI, recogido en la STS de 30 de mayo de 2014, cuya doctrina no resulta conciliable con la sentencia de instancia, en la que este Tribunal señala la necesidad de que, por un lado, la descripción catastral del suelo atienda, entre otras cosas, a las características físicas, económicas y jurídicas de los bienes; y por otro lado, que la determinación del valor catastral tenga en cuenta, entre otros criterios, las circunstancias urbanísticas que afectan al suelo.» (FD Cuarto, apartado 3)
- Finalmente, el Tribunal subraya que mantener la clasificación urbana contravendría el principio de capacidad económica:
«[…] la conclusión que en este caso se alcanza es que mantener una clasificación de urbana de unas parcelas que no pueden ser urbanizadas no solo por razones físicas, sino también jurídicas, resulta contrario al principio de capacidad económica.»(FD Cuarto, apartado 3)
V. Conclusión
La sentencia establece una doctrina clara sobre los efectos de la anulación del planeamiento urbanístico en la clasificación catastral de los terrenos afectados:
- La nulidad del planeamiento urbanístico que clasifica un sector como suelo urbanizable, y en particular de un plan parcial de mejora, habida cuenta de los efectos ex tunc y erga omnes que despliega, comporta que los terrenos afectados vuelvan a tener la clasificación de suelo no urbanizable a efectos catastrales cuando no existe proyecto de reparcelación válido.
- La vigencia recobrada del anterior plan parcial no es suficiente para mantener el carácter de urbano de los terrenos, si se debe considerar también su situación física y la carencia de proyecto de reparcelación compatible con la ordenación vigente.
- La clasificación catastral debe ajustarse a la realidad física y jurídica de los terrenos, evitando así gravar una capacidad económica ficticia o inexistente.
- Se reconoce el derecho de las recurrentes a que sus parcelas sean clasificadas y valoradas catastralmente como rústicas, con efectos desde la entrada en vigor de la Ponencia de Valores el 1 de enero de 2007.
Esta sentencia refuerza y clarifica la doctrina jurisprudencial sobre la relación entre la clasificación urbanística y la clasificación catastral, priorizando la realidad material y jurídica de los terrenos frente a consideraciones formales derivadas de la mera reviviscencia de instrumentos urbanísticos anteriores, en consonancia con los principios de capacidad económica, legalidad tributaria, igualdad y buena administración constitucionalmente protegidos.
