En la sección de actualidad jurisprudencial valenciana en materia de expropiaciones, analizamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Primera, número 237/2024, de fecha 28 de marzo de 2024.
I. Materia objeto del pleito
Es objeto del presente análisis el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de Valencia de 13 de julio de 2021, dictado en el expediente de justiprecio NUM000, relativo a la expropiación de una finca afectada por el proyecto «47-V-7070. Ampliación a tres carriles del tramo Carraixet-Valencia de la V-21».
El caso presenta interés desde el punto de vista jurídico por varios motivos:
- Interpretación de los factores que determinan el justiprecio en expropiaciones de terrenos en la Huerta Valenciana, con especial incidencia en el factor de localización.
- Valoración del parámetro μ3 del factor de localización (Fl) en terrenos con especial protección por su valor agrario, patrimonial y paisajístico.
- Criterios para la aplicación del demérito por reducción de superficie en expropiaciones parciales de fincas.
- Aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la fecha de valoración en expropiaciones declaradas urgentes cuando existe demora administrativa.
La resolución aporta criterios prácticos sobre la interpretación del régimen aplicable a la valoración de terrenos en situación básica de suelo rural con especial protección paisajística y patrimonial, como es el caso de la Huerta Valenciana.
II. Hechos fácticos más determinantes:
- La demandante era propietaria de una finca, identificada como nº NUM001 en el proyecto expropiatorio, sita en el término municipal de Alboraya, con referencia catastral NUM002, polígono NUM003, parcela NUM004.
- La finca tenía una clasificación urbanística de suelo no urbanizable, con una superficie total de 1.458 m², de los cuales fueron expropiados 337 m², quedando un resto no expropiado de 1.120 m².
- La Administración expropiante fue la Demarcación de Carreteras del Estado en la Comunidad Valenciana.
- El Jurado Provincial de Expropiación de Valencia, mediante acuerdo de 13 de julio de 2021, fijó en 17.218,16 € el justiprecio de la finca, referenciando la valoración al 18 de julio de 2019, fecha de la efectiva ocupación de la finca.
- Para el cálculo del justiprecio, el Jurado valoró el suelo conforme al RDL 7/2015 y al RD 1492/2011, empleando el método de capitalización de renta anual potencial, al hallarse la finca en situación básica de suelo rural, con aprovechamiento de huerta.
- El Jurado aplicó un factor global de localización (Fl) de 3,48 (μ1= 2,27; μ2= 1,53; y μ3= 1), obteniendo un valor final unitario de suelo y vuelo de 41,69 €/m².
- Adicionalmente, el Jurado valoró en 515,61 € la ocupación (cosecha pendiente) y aplicó un demérito por reducción de superficie del 4,18%, así como un 5% en concepto de premio de afección.
III. Cuestión de debate:
Las principales cuestiones jurídicas que se dirimen en el recurso son:
- La determinación de la fecha a que ha de venir referida la valoración:
- Si debe ser el 18 de julio de 2019, fecha de la efectiva ocupación de la finca (tesis del Jurado).
- O si debe ser el 10 de marzo de 2020, fecha en que la propietaria recibió la notificación para presentar su hoja de aprecio (tesis de la demandante).
- La correcta determinación de los distintos componentes del justiprecio:
- El cálculo de la renta anual de la explotación.
- El tipo de capitalización aplicado.
- La aplicación del factor de corrección por cultivo.
- La determinación del factor de localización, especialmente el parámetro μ3.
- El porcentaje de demérito por reducción de superficie.
- La aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la valoración de terrenos en la Huerta Valenciana:
- Si procede aplicar un μ3 de 1,3 por la inclusión de la finca en el ámbito de protección de la Ley 5/18 de 6 de marzo, de la Huerta Valenciana.
- O si resulta correcta la valoración del Jurado que fijó el μ3 en 1.
IV. Ratio decidendi:
El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana estima parcialmente el recurso y anula parcialmente el acuerdo del Jurado, fundamentando su decisión en los siguientes argumentos:
- Sobre la fecha de valoración:
El Tribunal rechaza la alegación de la demandante respecto a que la fecha de valoración debiera ser el 10 de marzo de 2020, confirmando que la fecha correcta es el 18 de julio de 2019, fecha de la efectiva ocupación de la finca. El Tribunal argumenta que:
«No cualquier demora determina la variación de esa regla, sino que ha de tratarse de una demora significativa, y adicionalmente, la demora ha de ser injustificada, imputable a la Administración, y no imputable al expropiado.»
El Tribunal considera que, en este caso, no se evidencia la existencia de una demora notable e injustificada imputable a la Administración expropiante.
- Sobre el cálculo de la renta anual de la explotación:
El Tribunal confirma la valoración realizada por el Jurado, que tomó como referencia los valores de las series anuales de rendimiento y costes de diversos cultivos (patata temprana, chufa, cebolla babosa, lechuga, alcachofa y coliflor) en los últimos cinco años, considerando que:
«El acuerdo del Jurado se encuentra suficientemente fundamentado, y se ajusta a las determinaciones del art. 36.1.a) del RDL 7/2015 y del art. 9 del RD 1492/2011.»
- Sobre el tipo de capitalización:
El Tribunal desestima la alegación de la demandante respecto al cálculo del tipo de capitalización, considerando que el Jurado aplicó correctamente la disposición adicional séptima del RDL 7/2015, utilizando el valor promedio de los datos anuales y no únicamente los datos de los meses de diciembre, como hacía el perito de la parte actora.
- Sobre el factor de corrección por cultivo:
El Tribunal rechaza la alegación de la demandante sobre este punto, destacando que el propio perito judicial manifestó expresamente en su dictamen que a las hortalizas no les resulta aplicable coeficiente corrector por cultivo.
- Sobre el factor de localización:
El Tribunal estima parcialmente el recurso en este punto, modificando el parámetro μ3 del factor de localización, que pasa de 1 (según el Jurado) a 1,3, basándose en:
«Por evidentes razones de seguridad jurídica y unidad de doctrina, considera que ha de atenerse a lo fundamentado en la sentencia nº 660/23 de esta misma Sección, dictada en el recurso contencioso-administrativo número 166/2021 […] al apreciar que el terreno en cuestión cuenta con los valores que han determinado su inclusión en el ámbito de protección de la Ley 5/18 de 6 de marzo, de la Huerta Valenciana.»
- Sobre el demérito por reducción de superficie:
El Tribunal confirma el porcentaje de demérito aplicado por el Jurado (4,18%), considerando que es proporcionado al perjuicio sufrido por la actora por la reducción de la superficie de la finca, teniendo en cuenta que se expropiaron 337 m² de una superficie total de 1.458 m², quedando un resto no expropiado de 1.120 m².
V. Conclusión
La sentencia analizada establece criterios interpretativos importantes en materia de valoración de terrenos en la Huerta Valenciana afectados por expropiaciones:
- Relevancia del factor de localización en la Huerta Valenciana: El Tribunal reconoce el especial valor patrimonial, paisajístico y agrario de los terrenos incluidos en el ámbito de protección de la Ley 5/18 de 6 de marzo, de la Huerta Valenciana, estableciendo que el parámetro μ3 del factor de localización debe fijarse en 1,3 para estos terrenos, lo que incrementa significativamente su valoración.
- Aplicación del valor promedio anual para el tipo de capitalización: La sentencia confirma que, para el cálculo del tipo de capitalización, debe aplicarse el valor promedio de los datos anuales conforme a la disposición adicional séptima del RDL 7/2015, y no únicamente los datos de determinados meses.
- Criterios restrictivos para la modificación de la fecha de valoración: El Tribunal establece que solo una demora administrativa significativa, injustificada e imputable a la Administración puede justificar la variación de la regla general que establece como fecha de valoración la de la ocupación efectiva en las expropiaciones urgentes.
- Valoración del demérito por reducción de superficie: La sentencia confirma que la determinación del perjuicio por reducción de superficie queda al prudente arbitrio del Tribunal, siendo esencial el establecimiento de una indemnización proporcionada al perjuicio real.
- Principio de unidad de doctrina en materia de expropiaciones: El Tribunal aplica explícitamente el principio de unidad de doctrina al remitirse a su sentencia anterior nº 660/23 para determinar el valor del parámetro μ3, garantizando así la seguridad jurídica y la coherencia en su jurisprudencia.
Esta resolución se alinea con la progresiva consolidación de una jurisprudencia valenciana que reconoce el especial valor de la Huerta Valenciana, otorgándole una protección reforzada a través de su valoración expropiatoria, en consonancia con los valores que la Ley 5/18 de 6 de marzo, de la Huerta Valenciana, pretende salvaguardar.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
