En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de las Illes Balears, Sección Primera, nº 294/2025, de fecha 2 de julio de 2025, que resolvió un recurso de apelación sobre el régimen de usos complementarios en suelo rústico, específicamente la construcción de instalaciones deportivas (pista de tenis) vinculadas a vivienda unifamiliar.
I. Materia objeto del pleito
La sentencia analizada resuelve un recurso de apelación interpuesto por los propietarios de una finca rústica contra la denegación de licencia urbanística para la construcción de una pista de tenis anexa a vivienda unifamiliar, tras haber sido autorizada parcialmente la solicitud para otros elementos (gimnasio, vestuario, sauna y sala de máquinas).
El supuesto reviste especial interés jurisprudencial por cuanto aborda la problemática recurrente de la interpretación de los usos complementarios y anexos en el régimen del suelo rústico, particularmente en el ámbito de las instalaciones deportivas vinculadas a viviendas unifamiliares aisladas.
El núcleo jurídico de la controversia gravita en torno a determinar si una pista de tenis puede considerarse como uso integrado, anexo o vinculado al de vivienda unifamiliar en suelo rústico, frente a la tesis municipal que la califica como instalación deportiva impropia del destino de la edificación residencial.
II. Hechos fácticos relevantes
Cronología del procedimiento:
- Autorización previa: Informe favorable del Consell de Mallorca de 11 de diciembre de 2019 para vivienda unifamiliar aislada
- Solicitud de licencia: Ampliación de garaje, anexo deportivo y pista de tenis (648 m²)
- Informe técnico municipal: Favorable al proyecto por conformidad con ordenanzas
- Informe jurídico municipal: Desfavorable específicamente a la pista de tenis por considerarla «impropia al destino de la vivienda unifamiliar»
- 24 de agosto de 2021: Denegación parcial de licencia (solo pista de tenis)
- 21 de diciembre de 2021: Desestimación del recurso de reposición
Elementos autorizados y denegados:
- Autorizados: Gimnasio, vestuario, sauna, sala de máquinas y almacén (67,10 m²)
- Denegado: Pista de tenis de tierra batida
III. Cuestión de debate
Las cuestiones jurídicas principales que se dirimen son:
- Interpretación normativa: Alcance del artículo 15.3º de la Modificación Puntual en Suelo Rústico del PGOU sobre «elementos constructivos impropios a la destinación de la edificación»
- Calificación de usos: Determinar si la pista de tenis constituye un uso complementario admisible vinculado a la vivienda unifamiliar o una instalación deportiva independiente incompatible con el suelo rústico
- Coherencia interpretativa: Análisis de la aparente contradicción en autorizar gimnasio mientras se deniega pista de tenis, ambos de naturaleza deportiva
- Régimen jurídico aplicable: Diferenciación entre usos admitidos, condicionados y prohibidos en suelo rústico según la LSR de Illes Balears
IV. Ratio decidendi
El Tribunal Superior de Justicia fundamenta su decisión estimatoria del recurso de apelación en los siguientes razonamientos principales:
1. Sobre la interpretación del artículo 15 MPSR
El TSJIB realiza una interpretación restrictiva del precepto municipal:
«El art. 15 se refiere a las condiciones tipológicas y estéticas de los elementos constructivos de las construcciones referidas a viviendas a implantar en el suelo rústico (…) Y la mención a que ‘es prohibeixen els elements constructius impropis a la destinació de l’edificació’, interpretada en el seno del precepto que la incluye, viene referida a estos elementos constructivos que estéticamente son impropios del tipo de vivienda tradicional»
La Sala concluye que el artículo 15 no ofrece criterio favorable o desfavorable a la implantación del uso cuestionado, al referirse exclusivamente a aspectos estéticos y tipológicos de las edificaciones.
2. Sobre el régimen de usos en suelo rústico
El Tribunal rechaza la aplicación automática del artículo 21 LUIB como fundamento denegatorio:
«No es correcto el argumento de la sentencia en cuanto invoca como motivo denegatorio el art. 21 de la LUIB (…) pues de seguirse este argumento y que por ello ‘de ningún modo puede considerarse que una pista de tenis proteja estos valores ni sea una función propia del suelo rústico el jugar a tenis’, dicho precepto impediría, por la misma razón, el uso condicionado de vivienda unifamiliar aislada»
3. Sobre los usos complementarios según el Plan Territorial de Mallorca
La Sala aplica la norma 20 del Plan Territorial de Mallorca sobre dependencias complementarias:
«La norma 20 del Plan Territorial de Mallorca (…) permite que las dependencias que conformen la vivienda incluyan, además de la principal destinada a morada de las personas, unas separadas ‘que no sean obligatorias en la composición de vivienda y que tengan usos de servicios o complementarios de éste, siempre que su superficie edificada resulte coherente con el programa planteado para la vivienda y que su volumen, altura y apariencia no desvirtúen los del edificio principal'»
4. Sobre el principio de coherencia interpretativa
El Tribunal destaca la inconsistencia municipal al autorizar gimnasio y denegar pista de tenis:
«Debemos considerar que la pista de tenis, que en su volumen, altura y apariencia no desvirtúa las del edificio principal -porque no tiene ni volumen ni altura- puede ser considerada como dependencia complementaria a la vivienda para uso y destino de sus ocupantes. Al igual que la piscina o el gimnasio. Incluso con menor impacto visual que este último»
5. Sobre la interpretación del régimen de piscinas
La Sala establece un criterio interpretativo extensivo en la sentencia dictada en fase de apelación:
«Frente al argumento de la sentencia apelada en el sentido de que, como excepción sí sería admisible la construcción de una piscina como dependencia complementaria porque la misma sí está prevista en el art.16 la MPSR, debe responderse que lo que prevén dichas normas son unas limitaciones a la superficie y demás parámetros para tales piscinas. Esto es, ante el supuesto más frecuente de dependencia complementaria a la vivienda unifamiliar aislada -la piscina- se regulan sus parámetros máximos. Pero ello no puede interpretarse en el sentido de que es única dependencia complementaria permitida. Si el planificador municipal no desea la implantación de pistas de tenis o dependencias similares que puedan servir de complementarias a la vivienda para uso y destino de sus ocupantes, lo que debe establecer es una expresa prohibición de las mismas o establecer sus parámetros edificatorios. Como sí lo ha establecido con las piscinas.»
V. Conclusión
El Tribunal Superior de Justicia de las Illes Balears estima el recurso de apelación, revocando la sentencia de instancia y reconociendo el derecho a la licencia urbanística para la construcción de la pista de tenis.
La sentencia establece los siguientes criterios jurisprudenciales consolidados:
1. Criterio de interpretación normativa urbanística
Las normas estéticas municipales sobre elementos constructivos no pueden utilizarse como fundamento para denegar usos complementarios que no tienen naturaleza edificatoria.
2. Régimen de usos complementarios en suelo rústico
Las instalaciones deportivas de bajo impacto visual (pistas deportivas sin edificación) pueden considerarse usos complementarios admisibles vinculados a vivienda unifamiliar, aplicándose, de esta manera, los mismos criterios que rigen para las piscinas.
3. Principio de coherencia interpretativa administrativa
La Administración no puede aplicar criterios dispares para instalaciones de similar naturaleza (gimnasio/pista de tenis), debiendo justificar las diferencias de trato en razones objetivas y proporcionadas.
4. Doctrina del menor impacto visual
Para valorar la admisibilidad de usos complementarios debe atenderse al impacto visual y volumétrico real, siendo más admisibles aquellas instalaciones que, como las pistas deportivas, no generan volumen edificatorio.
5. Interpretación extensiva de usos complementarios
La regulación específica de determinados usos complementarios (piscinas) no implica numerus clausus, sino establecimiento de parámetros para los supuestos más frecuentes, siendo admisibles otros de similar naturaleza.
Esta doctrina consolida la tendencia hacia una interpretación flexible del régimen de suelo rústico en materia de usos complementarios residenciales, estableciendo criterios objetivos basados en el impacto real sobre los valores protegidos del suelo rústico, más que en clasificaciones abstractas de admisibilidad.
La sentencia supone un importante precedente para la autorización de instalaciones deportivas anexas en suelo rústico, delimitando claramente los criterios de evaluación: coherencia con el programa residencial, ausencia de impacto volumétrico significativo, y aplicación del principio de igualdad en el tratamiento administrativo de usos similares.
Asimismo, refuerza la importancia de la motivación específica en las denegaciones de licencias urbanísticas, exigiendo a las Administraciones justificación objetiva y diferenciada para el tratamiento desigual de instalaciones de naturaleza análoga.
