En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, Sección Primera, nº 454/2025, de fecha 17 de septiembre de 2025, sobre valoración de justiprecio en expropiación forzosa para pasarela ciclopeatonal.
I. Materia objeto del pleito
La sentencia objeto de análisis resuelve un recurso contencioso-administrativo interpuesto contra los acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Valencia, de fecha 22 de noviembre de 2023, relativos a la fijación del justiprecio en un procedimiento expropiatorio para la construcción de una pasarela ciclopeatonal sobre una autovía.
El litigio se articula en torno a las siguientes cuestiones jurídicas fundamentales:
- Determinación de la situación urbanística del suelo expropiado: si debe valorarse como suelo urbanizado o como suelo en situación rural, conforme al artículo 21 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU).
- Sistema de valoración aplicable: método de capitalización de rentas en suelo rural, con especial controversia sobre el tipo de cultivo potencial a considerar y el factor de localización aplicable.
- Fecha de referencia para la valoración: determinación del momento temporal que debe regir la valoración del justiprecio.
- Procedencia de indemnización por demérito: evaluación de si la expropiación parcial genera un menoscabo en el resto de la finca que justifique una compensación adicional.
El núcleo de la controversia radica en la pretensión de la parte recurrente de que se valore el suelo como urbanizado, o subsidiariamente como suelo rústico con parámetros de rentabilidad muy superiores a los establecidos por el Jurado Provincial, invocando valoraciones anteriores realizadas en expropiaciones previas de porciones de la misma finca.
II. Hechos fácticos relevantes
Contexto normativo y procedimental:
- Marco legal aplicable: TRLSRU 7/2015 y Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo (RV).
- Expedientes del Jurado Provincial:
- Expediente NUM000: valoración de expropiación definitiva de 513,94 m² en 7.738,40 €, con precio unitario de 14,34 €/m² más premio de afección del 5%.
- Expediente NUM001: valoración de ocupación temporal por 24 meses de 506,72 m² en 2.908,57 €, con precio unitario de 5,74 €/m².
Desarrollo cronológico:
- 13 de diciembre de 2022: Publicación en BOP del anuncio de exposición al público del proyecto de expropiación.
- 18 de enero de 2023: Firma del acta de ocupación de la parcela.
- 27 de marzo de 2023: Realización del replanteo del proyecto.
- 17 de mayo de 2023: Notificación a la propietaria del inicio de Programa de Actuación Integrada sobre la misma parcela.
- 22 de noviembre de 2023: Acuerdos del Jurado Provincial fijando los justiprecios impugnados.
Antecedentes relevantes:
La parte recurrente invoca una sentencia anterior de la Sección Cuarta del TSJCV (sentencia 427/2015, de 16 de octubre, recurso 198/2014), que valoró una porción de la misma finca expropiada para la ampliación de la V-21, aplicando criterios de suelo urbanizable y cultivo de huerta rotatorio con mayor rentabilidad.
La finca se encuentra clasificada como suelo urbanizable programado, con aprovechamiento medio del Sector de 0,459543 UA/m², y está incluida en el ámbito de protección de la Ley 5/2018, de 6 de marzo, de la Huerta Valenciana.
III. Cuestión de debate
Las cuestiones jurídicas principales que se debaten en el presente recurso son:
1. Situación urbanística del suelo y sistema de valoración
¿Debe valorarse el suelo expropiado como urbanizado conforme al artículo 21.3 TRLSRU o como suelo en situación rural conforme al artículo 21.2.b) del mismo texto legal? Esta calificación resulta determinante para el sistema de valoración aplicable.
La parte recurrente sostiene que el terreno debe valorarse como suelo urbanizado, aportando informe pericial que establece un valor de 427,34 €/m². Subsidiariamente, solicita su valoración como suelo rural pero con parámetros más favorables.
2. Aplicabilidad de valoraciones anteriores
¿Pueden extrapolarse los criterios de valoración utilizados en expropiaciones anteriores de porciones de la misma finca, realizadas bajo normativa distinta y en fechas diferentes?
La recurrente invoca la sentencia 427/2015 que aplicó el régimen transitorio del TRLS 2/2008 para valorar parte de la finca como urbanizable. Sin embargo, debe determinarse si dicha jurisprudencia resulta aplicable al caso actual bajo la vigencia del TRLSRU 7/2015.
3. Tipo de cultivo y rentabilidad aplicable
En el marco de la valoración por capitalización de rentas (método propio del suelo rural), ¿debe considerarse el cultivo de cítricos como cultivo potencial de la zona, o resulta procedente aplicar cultivos de huerta rotatorios (tomate y acelga) con mayor rendimiento?
La parte recurrente presentó informe pericial que calcula una renta anual de 2,30 €/m² basándose en cultivo rotatorio de tomate y acelga. El Jurado Provincial, por el contrario, aplicó el cultivo de cítricos típico de la zona.
4. Factor de localización (factor u3)
¿Procede aplicar el factor u3 de valoración de entornos de singular valor ambiental o paisajístico, considerando que la parcela está incluida en el ámbito de protección de la Ley de la Huerta Valenciana, o debe excluirse por la proximidad a la autovía V-21?
5. Fecha de valoración
¿Cuál es el momento temporal de referencia para efectuar la valoración?
6. Procedencia de indemnización por demérito
IV. Ratio decidendi
El Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana estima parcialmente el recurso, modificando algunos parámetros de la valoración realizada por el Jurado Provincial. La Sala fundamenta su decisión en los siguientes razonamientos:
1. Situación urbanística: suelo en situación rural, no urbanizado
El TSJCV rechaza la pretensión de valorar el suelo como urbanizado, realizando una interpretación sistemática del artículo 21 TRLSRU.
El artículo 21.2.b) TRLSRU establece que está en situación de suelo rural:
«El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.»
La Sala concluye que, aunque la superficie expropiada tenga la clasificación de suelo urbanizable e incluso haya sido incluida en el ámbito de un Programa de Actuación Integrada con posterioridad al acta de ocupación, no se encuentra en situación de suelo urbanizado, pues no ha finalizado la correspondiente actuación urbanizadora.
Esta conclusión se ve reforzada por la declaración del propio perito judicial de parte, quien, al ser preguntado por la Abogacía del Estado durante la vista, manifestó expresamente que el suelo se encontraba, a los efectos del TRLSRU, en situación básica rural.
2. Inaplicabilidad de valoraciones anteriores bajo normativa distinta
El Tribunal rechaza la pretensión de extrapolar los criterios utilizados en la sentencia 427/2015, que valoró una porción de la misma finca expropiada en 2009.
La Sala argumenta que aquella sentencia aplicó la Disposición Transitoria 3ª del TRLS 2/2008, que remitía a los criterios de la anterior Ley 6/1998 en cuanto al suelo urbanizable en condiciones de desarrollo. Sin embargo, la normativa aplicable al presente caso es el TRLSRU 7/2015 y el RV RD 1492/2011, atendiendo a la fecha de valoración.
Esta doctrina se fundamenta en la jurisprudencia reiterada que establece que no cabe extrapolar resultados de valoraciones anteriores realizadas en circunstancias, fechas y bajo normativa diferente.
3. Tipo de cultivo: rechazo del cultivo de tomate en rotación permanente
El TSJCV analiza críticamente el informe pericial de parte, que propone un cultivo anual y permanente de tomate y acelga en rotación, obteniendo una renta anual de 2,30 €/m²
La Sala rechaza este planteamiento por las siguientes razones:
a) Falta de coherencia con la realidad agrícola de la zona
El Tribunal aplica la doctrina consolidada en sentencias previas sobre expropiaciones en la V-21. Específicamente, cita la sentencia 660/2023, de 16 de noviembre (procedimiento ordinario 166/2021), que valoró parcelas en tramos de Alboraya y Valencia, donde se consideraron cultivos de huerta típicos de la zona (patata, cebolla y chufa), alcanzando una renta de 0,70 €/m².
b) Descarte del cultivo de tomate por deficiencias metodológicas
La sentencia señala expresamente:
«En aquellos procedimientos se descartó el cultivo de tomate, al no concretar los periodos de rotación. El informe que nos ocupa propone el cultivo anual y permanente de tomate, extrayendo datos de la página del Ministerio de Agricultura, datos que, a tenor de la página en cuestión, se obtienen a partir de grandes explotaciones en invernadero, y que no podrían obtenerse de ningún modo de una pequeña parcela como la que nos ocupa.»
El Tribunal critica que el informe utiliza datos de producción de grandes explotaciones en invernadero, completamente inadecuados para una pequeña parcela de huerta al aire libre como la expropiada.
c) Rentabilidad extraordinaria sin justificación
La Sala destaca que la rentabilidad propuesta por el perito de parte más que triplica la considerada por el Tribunal para parcelas próximas destinadas a obras de la misma autovía V-21, lo que resulta manifiestamente desproporcionado sin justificación técnica adecuada.
4. Fecha de valoración: 18 de enero de 2023
El artículo 34.2.b) TRLSRU 7/2015 establece:
«Las valoraciones se entienden referidas: (…) b) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta.»
El anuncio de exposición al público fue publicado en BOP el 13 de diciembre de 2022. Sin embargo, el Tribunal adopta como fecha de valoración el 18 de enero de 2023 (fecha del acta de ocupación), conforme a los artículos 36 y 52.7 de la Ley de Expropiación Forzosa, por coincidir con la fecha de inicio del expediente de justiprecio.
5. Factor de localización u3: aplicación del valor por protección de la Huerta Valenciana
Este es uno de los aspectos más relevantes en los que el Tribunal modifica el acuerdo del Jurado Provincial.
a) Rechazo del argumento de proximidad a la autovía
La Sala rechaza el criterio del Jurado que había excluido el factor u3 (valoración de entornos de singular valor ambiental o paisajístico) por la proximidad de la parcela a la autovía V-21.
El Tribunal aplica su doctrina consolidada en recursos sobre ampliación de la V-21:
«Partiendo de considerar que se trata de huerta incluida en el PATHV y protegida por la Ley 5/18 de 6 de marzo, de la Huerta Valenciana, y la circunstancia a que se alude, su proximidad a la autovía, está relacionada precisamente con la actuación de la Administración expropiatoria, al ampliar la calzada de la V-21, la cual no es de considerar, por no ser admisible conceptuar un factor reductor del valor, provocado por la propia actuación expropiatoria.»
b) Reconocimiento de los valores protegidos por la Ley de la Huerta
El TSJCV adopta un factor u3 de 1,3, fundamentándose en que el terreno cuenta con los valores que han determinado su inclusión en el ámbito de protección de la Ley 5/2018, de 6 de marzo, de la Huerta Valenciana.
c) Aplicación del principio de unidad de doctrina
La Sala reproduce esta doctrina en aplicación del principio de unidad de doctrina en relación con lo ya resuelto por la misma Sala y Sección en casos análogos.
Factor de localización resultante: 1,70 x 1,57 x 1,3 = 3,47 (superior al establecido por el Jurado Provincial).
6. Rechazo de la indemnización por demérito
El Tribunal desestima la pretensión de indemnización por demérito del resto no expropiado, fundamentándose en:
a) Falta de acreditación
La parte no presentó ningún informe técnico que avalara la existencia de un menoscabo en el resto de la parcela derivado de la expropiación.
b) Inexistencia del perjuicio alegado
La recurrente basaba su pretensión en que, habiendo sido incluida la finca en el ámbito de un Programa de Actuación Integrada con posterioridad a la ocupación, por sus dimensiones ya no constituiría parcela mínima.
Sin embargo, el Tribunal constata que, según el documento de emplazamiento a participar en el Programa aportado por la propia parte:
- Para tener derecho a adjudicación de parcela de resultado independiente es necesario aportar una superficie no inferior a 2.338,14 m²
- La parte actora no contaba con esta superficie mínima ni siquiera con anterioridad a la expropiación
V. Conclusión
La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana nº 454/2025, de 17 de septiembre de 2025, establece una serie de criterios jurisprudenciales interesantes en materia de valoración de suelo expropiado que se encuentra en situación de suelo rural:
1. Situación urbanística y sistema de valoración
El mero hecho de que un terreno esté clasificado como suelo urbanizable, o incluso que haya sido incluido en el ámbito de un Programa de Actuación Integrada, no determina automáticamente su consideración como suelo urbanizado a efectos de valoración expropiatoria.
Conforme al artículo 21.2.b) TRLSRU, el suelo se encuentra en situación rural hasta que finalice la correspondiente actuación de urbanización. Por tanto, mientras no se hayan ejecutado y recepcionado las obras de urbanización, el suelo debe valorarse mediante el método de capitalización de rentas propio del suelo rural.
2. Rigor en la determinación del cultivo potencial
La sentencia establece criterios de exigencia técnica para determinar el cultivo potencial de un terreno en el método de capitalización de rentas:
a) Cultivo típico de la zona como referencia
El cultivo potencial debe ser el característico y habitual en la zona donde se ubica la parcela, no cultivos extraordinarios o de invernadero que no se corresponden con la realidad agrícola del entorno.
b) Análisis crítico de las fuentes de datos
Los tribunales deben examinar críticamente la procedencia de los datos de rentabilidad utilizados en los informes periciales. En este caso, el TSJCV rechaza datos extraídos de explotaciones intensivas en invernadero por inadecuados para una pequeña parcela de huerta tradicional.
c) Coherencia con valoraciones de parcelas análogas
Las rentabilidades propuestas deben ser coherentes con las establecidas para terrenos similares en la misma zona. Desviaciones significativas (como la triplicación de la renta) requieren justificación técnica sólida.
3. Factor de localización en huerta protegida
La sentencia establece una doctrina especialmente relevante para valoraciones de terrenos incluidos en el ámbito de la Ley de la Huerta Valenciana:
a) Reconocimiento del valor ambiental y paisajístico
Los terrenos incluidos en ámbitos de protección por su valor ambiental, paisajístico o patrimonial (como la Huerta Valenciana) deben ser valorados con un factor de localización u3 que refleje estos valores especiales.
b) Prohibición de penalización por actuaciones expropiatorias previas
El Tribunal establece un principio de especial relevancia: no es admisible conceptuar un factor reductor del valor provocado por la propia actuación expropiatoria.
En este caso, la proximidad a la autovía V-21 —que podría considerarse un factor negativo— es consecuencia de ampliaciones previas de dicha infraestructura mediante expropiación. Por tanto, no puede utilizarse como argumento para reducir el factor de localización, pues ello supondría penalizar al propietario por actuaciones de la propia Administración expropiatoria.
4. Fecha de valoración y coeficiente de capitalización
Aunque el artículo 34.2.b) TRLSRU establece como regla general la fecha de exposición al público del proyecto, el Tribunal admite la flexibilidad de adoptar la fecha del acta de ocupación cuando coincide con el inicio del expediente de justiprecio individualizado.
5. Exigencia de prueba en la indemnización por demérito
El Tribunal mantiene un criterio riguroso en la acreditación de deméritos indemnizables:
- No basta la mera alegación de que la expropiación parcial perjudica el resto de la finca
- Es necesario aportar prueba técnica específica que demuestre la existencia y cuantía del menoscabo
- El demérito debe derivar causalmente de la expropiación, no de circunstancias preexistentes
En este caso, la parcela ya no alcanzaba la superficie mínima exigida en el Programa de Actuación Integrada ni siquiera antes de la expropiación, por lo que no puede atribuirse este perjuicio a la actuación expropiatoria.
Implicaciones prácticas
Esta sentencia tiene consecuencias importantes para propietarios afectados por expropiaciones:
- La clasificación urbanística del suelo no garantiza su valoración como urbanizado si no se han completado las actuaciones de urbanización
- Es fundamental aportar prueba pericial rigurosa y técnicamente fundamentada, especialmente en cuanto a cultivos potenciales y rentabilidades
- La inclusión en ámbitos de protección ambiental o paisajística puede incrementar significativamente el justiprecio mediante el factor u3
- Las valoraciones anteriores no vinculan en nuevas expropiaciones bajo normativa diferente
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
