En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, Sección Primera, núm. 101/2026, de 5 de marzo de 2026, en materia de expropiación forzosa por tasación conjunta y fijación del justiprecio de suelo rural.
I. Materia objeto del pleito
La controversia gravita en el ámbito de la expropiación forzosa y, en particular, en la determinación del justiprecio de suelo clasificado como no urbanizable —en situación básica de suelo rural a los efectos del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU)— mediante el método de capitalización de renta potencial contemplado en el artículo 36.1.a) del citado texto refundido y en el artículo 9.1 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprobó el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.
La finca expropiada, se hallaba afectada por el «Proyecto de expropiación por tasación conjunta para la obtención de los terrenos de un ámbito”, aprobado por la Comisión Territorial de Urbanismo el 23 de febrero de 2022, con declaración de urgente ocupación al amparo de la Ley 27/2018, de 27 de diciembre.
El objeto de la litis gira, por tanto, entorno a cuatro parámetros concretos de la valoración administrativa fijada por el Jurado Provincial de Expropiación: (i) la suficiencia de la motivación del acuerdo de justiprecio; (ii) el tipo de cultivo tomado en consideración para el cálculo de la renta potencial; (iii) la correcta determinación de la tasa de capitalización aplicable; y (iv) el cálculo del factor de localización, en sus subfactores u1 y u3. La sentencia resulta de singular relevancia por cuanto sienta una doctrina consolidada sobre la interpretación de la Disposición Adicional Séptima del TRLSRU respecto del cómputo del tipo de capitalización.
II. Hechos fácticos relevantes
2.1. El expediente expropiatorio y el acuerdo del Jurado
La finca objeto del justiprecio estaba clasificada urbanísticamente como suelo no urbanizable, con una superficie total expropiada de 5.230 m². La fecha de referencia para la adopción de la valoración fue el 29 de octubre de 2021, coincidente con la exposición pública del expediente de expropiación por tasación conjunta.
El Jurado Provincial de Expropiación de Valencia, mediante acuerdo de 25 de octubre de 2022 (confirmado en reposición el 1 de marzo de 2023), fijó el justiprecio de la finca en 101.482,92 €, calculado del siguiente modo: empleó el método de capitalización de renta potencial atribuible a la explotación de cítricos (cultivo más extendido en la zona), con un ciclo productivo de 35 años, una renta capitalizada de 7 €/m², un factor global de localización (Fl) de 2,64 y un tipo de capitalización del 1,82%, obtenido como promedio de los datos anuales de los ejercicios 2018, 2019 y 2020. El valor unitario resultante fue de 18,48 €/m², lo que arrojó un valor del suelo de 96.650,40 € (18,48 €/m² × 5.230 m²), al que se añadió el 5% en concepto de premio de afección, hasta alcanzar los 101.482,92 € totales.
2.2. La impugnación de los propietarios y la prueba pericial
Los expropiados impugnaron el acuerdo del Jurado ante la Sala, solicitando que se fijase el justiprecio en 570.005,86 € (hoja de aprecio de los propietarios), más los intereses legales correspondientes. En apoyo de sus pretensiones, solicitaron la extensión al presente litigio —al amparo del artículo 61.5 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa— de la prueba pericial de designación judicial practicada en el recurso contencioso-administrativo n.º 323/2022 seguido entre las mismas partes.
La Sala, mediante auto de 18 de octubre de 2023, acordó la extensión de la referida prueba pericial. Con posterioridad, se dictó la sentencia n.º 86/2026, de 2 de marzo de 2026, cuya fundamentación jurídica resulta de aplicación íntegra al presente litigio por identidad de cuestiones planteadas, partes intervinientes y acuerdos del Jurado impugnados.
2.3. Estado de la parcela a la fecha de valoración
Un dato fáctico determinante para la resolución del litigio es que la finca se encontraba improductiva en la fecha de valoración (29 de octubre de 2021): el arbolado de clementinas Clemenules que la había poblado fue arrancado en el año 2018, pasando el terreno a barbecho, según reconoció la propia parte actora en su escrito rector y confirmaron las ortofotos obrantes en el expediente administrativo. Este hecho descartó de plano la aplicación de la renta real de la explotación y condicionó el análisis del tipo de cultivo a utilizar para el cálculo de la renta potencial.
III. Cuestión de debate
El recurso plantea varias controversias jurídicas de distinto alcance, siendo la relativa a la tasa de capitalización la que reviste mayor interés doctrinal por su proyección sobre la generalidad de los expedientes de expropiación de suelo rural en los que la fecha de valoración se sitúa en un mes concreto del año.
La primera cuestión versa sobre la suficiencia motivadora del acuerdo del Jurado de Expropiación. Los actores aducían que la falta de concreción de las fuentes informativas empleadas para el cálculo de los parámetros de valoración privaba al acuerdo de la presunción de acierto que le es inherente.
La segunda controversia afecta a la determinación del cultivo relevante para el cálculo de la renta potencial. La parte actora defendía que debía aplicarse la variedad de mandarina clemenules —que era el cultivo que efectivamente se había explotado en la finca y en otras parcelas del mismo polígono—, con una rentabilidad notablemente superior a la de los cítricos genéricos tomados en consideración por el Jurado.
La tercera controversia giraba entorno al período de cómputo del tipo de capitalización a que se refiere la Disposición Adicional Séptima del TRLSRU. El Jurado calculó el tipo de capitalización (1,82%) como promedio de los datos anuales de los tres ejercicios completos (2018, 2019 y 2020) previos a la fecha de valoración. La parte actora propuso un tipo del 1,54%, obtenido mediante promedio mensual de los 36 meses anteriores a octubre de 2021. El debate se centra, por tanto, en si la expresión «tres años anteriores a la fecha» que emplea la norma ha de interpretarse como referida a anualidades completas (ejercicios naturales) o como un período de 36 meses contado de fecha a fecha desde el mes de la valoración.
La cuarta controversia atañe al factor de localización.
IV. Ratio decidendi
La Sala articula su decisión estimatoria parcial del recurso sobre siguientes pilares argumentativos:
4.1. Presunción de acierto del Jurado Provincial de Expropiación y motivación suficiente
La Sala comienza por reiterar la doctrina jurisprudencial clásica sobre el valor de los acuerdos del Jurado de Expropiación, cuya autoridad deriva de su doble composición técnico-jurídica y de su función quasi-arbitral en la fijación del justiprecio. El Tribunal recuerda que dicha presunción de acierto solo cede ante infracción de preceptos legales, error patente o disconformidad manifiesta con los elementos de juicio obrantes en el expediente:
«…los acuerdos de los Jurados merecen ser acogidos con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición técnico-jurídica y de su permanencia y estabilidad, lo cual, si bien no es óbice alguno para que los Tribunales puedan ordenar la nulidad de sus decisiones, para ello tiene que producirse una infracción de preceptos legales o un error o disconformidad patente con elementos de juicio que obren en el expediente o fueren aportados a los autos, gozando dichos organismos de la Administración Pública de cierta discrecionalidad técnica, a fin de determinar y concretar con exactitud el justo valor de los bienes expropiados…”
En cuanto a la motivación, el Tribunal diferencia entre la motivación formal del acto administrativo —cuya ausencia determinaría la nulidad por indefensión— y el fundamento material de la valoración, que pertenece al ámbito de la legalidad de fondo. Constatando que a los folios 687 a 702 del expediente administrativo obra la documentación relativa a la metodología justificativa de los datos de la renta de explotación, el cálculo del tipo de capitalización y el informe sobre el factor de localización, la Sala concluye que no existe déficit motivador con relevancia invalidante. El motivo de impugnación es desestimado.
4.2. El cultivo relevante para el cálculo de la renta potencial: la primacía de la renta más probable
La Sala rechaza la pretensión de los actores de que se aplique el cultivo de mandarino clemenules en lugar del genérico de cítricos tomado en consideración por el Jurado. El argumento central es la imposibilidad de acudir a datos de renta real cuando la parcela se hallaba improductiva a la fecha de valoración, lo que impone el recurso a la renta potencial del cultivo más probable. A tal efecto, el Tribunal invoca la doctrina del Tribunal Supremo sentada en la STS de 24 de junio de 2021 (recurso de casación 3243/2020):
«…la renta potencial que permite servir de alternativa a la real del suelo urbano debe ser no solo la que sea susceptible de alcanzarse con una explotación del suelo ‘más probable’ en una determinación hipotética y abstracta, diferente de la real a que se destinan los terrenos, sino que esa probabilidad de usos y actividades han de estar condicionadas por la posibilidad de dicha explotación ‘utilizando los medios técnicos normales de producción’; siempre que los mismos sean viables y legitimados por los títulos necesarios para su implantación. Pero, sobre todo, es necesario acreditar que tales rentas potenciales aparecen como previsibles, no solo en cuanto a su posibilidad de explotación, sino que previsiblemente sea viable económicamente, lo cual requiere un examen de gastos y eventual posibilidad de comercialización de los productos.»
Aplicando esta doctrina al caso, la Sala concluye que el cultivo de cítricos genérico adoptado por el Jurado es el adecuado por ser el cultivo típico y más habitual en la zona, sin que la posible existencia de parcelas con cultivos más rentables —como el mandarino clemenules— desvirtúe esta conclusión a efectos expropiatorios. La prueba pericial, aunque apoya la pretensión de la parte actora, no alcanza a destruir la presunción de acierto del Jurado, pues no acredita que la valoración del Jurado haya incurrido en error notorio, sino que se limita a ofrecer una valoración alternativa.
4.3. La tasa de capitalización: cómputo de fecha a fecha y no por anualidades completas
Este es el núcleo de la ratio decidendi de mayor proyección práctica. La Sala constata que el Jurado fijó el tipo de capitalización en el 1,82%, calculado como promedio de los datos anuales de los ejercicios completos 2018, 2019 y 2020. El perito judicial coincidió con el Jurado en este porcentaje y en el método de cómputo por anualidades completas. Sin embargo, la Sala se aparta de ambos criterios y acoge el enfoque metodológico del perito de la parte actora, aunque corrigiendo el período concreto de cálculo.
El Tribunal parte de la Disposición Adicional Séptima del TRLSRU, cuyo tenor literal reproduce:
«1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.»
La clave interpretativa reside en la expresión «tres años anteriores a la fecha». La Sala concluye que dicha expresión ha de entenderse como un período de 36 meses contado de fecha a fecha desde el mes al que se refiere la valoración, y no como tres ejercicios anuales completos:
«La Disposición Adicional se refiere a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración, por lo que se deben tener en cuenta los tres años anteriores a la fecha a la que va referida la valoración, que no es sino, en este caso y en relación con la finca de autos, el mes de octubre de 2021, por lo que los tres años deben comprender los 36 meses van de octubre de 2018 a septiembre de 2021, ambos inclusive.»
Al mismo tiempo, la Sala introduce una corrección sobre el período propuesto por el perito de la parte actora (agosto 2021-septiembre 2018), advirtiendo que dicho cómputo no se corresponde con el que resulta de la aplicación estricta de la norma. Siendo la fecha de valoración el 29 de octubre de 2021, los 36 meses anteriores comprenden el período octubre de 2018-septiembre de 2021 (ambos inclusive). Con los datos mensuales de rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años publicados por el Banco de España para ese período, la Sala fija el tipo de capitalización en el 1,50%, en lugar del 1,82% aplicado por el Jurado y del 1,54% propuesto por los actores, descartando con ello ambas posiciones por erróneas en sus respectivos períodos de referencia.
La consecuencia procesal es la estimación parcial del recurso: el Jurado deberá dictar un nuevo acuerdo en el que recalcule el justiprecio aplicando el tipo de capitalización del 1,50% y manteniendo inalterados los demás parámetros de la valoración (cultivo, factor de localización y premio de afección).
4.4. El factor de localización: subfactor u1
Respecto del subfactor u1, la Sala rechaza los datos poblacionales empleados por el informe de parte del perito, por cuanto computa el número de habitantes de municipios en lugar de núcleos de población, tal como exige el artículo 17 del RD 1492/2011. De aceptarse el criterio de los actores, se incluirían en los parámetros P1 (menos de 4 km) y P2 (entre 4 y 40 km) habitantes situados más allá de los respectivos radios de influencia, lo que vulneraría la norma. La diferencia entre el valor calculado por el Jurado (u1=1,705) y el obtenido por el perito judicial (u1=1,773), ambos mediante la aplicación GeoValoración de la Universidad Politécnica de Valencia, es mínima y no alcanza a destruir la presunción de acierto del Jurado.
V. Conclusión
La STSJ CV 101/2026 aporta un criterio jurisprudencial claro y de relevante proyección práctica en materia de valoración de suelo rural expropiado. De su análisis se extraen las siguientes conclusiones:
i. La presunción de acierto de los Jurados de Expropiación opera con especial intensidad en el método de capitalización de renta potencial, y solo cede ante errores notorios, infracción legal manifiesta o disconformidad patente con los elementos de juicio del expediente. La mera oferta de una valoración alternativa por parte del perito de la actora, sin acreditación del vicio concreto que afecta a la valoración del Jurado, resulta insuficiente para destruirla.
ii. El concepto de renta potencial a efectos expropiatorios no se identifica con cualquier renta meramente posible, sino con la renta más probable en condiciones normales de explotación. El cultivo de cítricos, como cultivo típico y más habitual de la zona, constituye la referencia adecuada para el cálculo de la renta potencial de una parcela improductiva ubicada en el término municipal, sin que sea determinante la existencia de variedades específicas de mayor rentabilidad en parcelas colindantes.
iii. La Disposición Adicional Séptima del TRLSRU ordena calcular el tipo de capitalización como promedio de los datos de rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años publicados por el Banco de España, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha de referencia de la valoración. La expresión «tres años anteriores» ha de interpretarse literalmente como un período de 36 meses contado de fecha a fecha —no como tres ejercicios anuales completos—, de modo que la ventana temporal se desplaza mes a mes según el concreto momento al que se refiera la valoración.
iv. A efectos del subfactor u1 del factor de localización, los parámetros P1 y P2 de la fórmula del artículo 17 del RD 1492/2011 se calculan sobre la base de núcleos de población —y no de la totalidad de los municipios en cuyo término se encuentren—.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
