El 1 de enero de 2022 entró en vigor el llamado, y ya demonizado, “valor de referencia”. Se trata del valor mínimo que determina la base imponible en los impuestos de transmisiones, es decir, del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos, así como del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Hasta su publicación, la normativa que resultaba de aplicación fijaba que la base imponible de los impuestos inherentes a la venta o transmisión de bienes inmuebles debía ser el «valor real» de los mismos, siendo el valor real, el determinado en la negociación de la compraventa o el declarado en las operaciones de sucesiones.
En el supuesto de detectar alguna anomalía en el valor declarado, la Administración Tributaria, se encargaba de realizar una comprobación de valoración y, generalmente, se basaba en la aplicación de coeficientes sobre el valor catastral y consultaba la tasación del banco que pudo conceder la hipoteca o, por otro lado, se elaboraba un informe de valoración por un perito de la Administración.
Las comprobaciones y las liquidaciones complementarias han sido fuente de buena parte de litigios, sobre todo, para justificar a la Administración Tributaria que los valores declarados se ajustaban a los valores de mercado, y rebatiendo a la misma, que los valores de los inmuebles obtenidos a base de coeficientes no eran correctos. A este respecto, el Tribunal Supremo ha manifestado en numerosos pronunciamientos, que la comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes, no es idóneo para la valoración de bienes inmuebles por su falta de relación y generalidad.
Por su parte, la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, introdujo novedades en la regulación de los valores declarados de los inmuebles para fines tributarios y estableció, como sabemos, el mencionado “valor de referencia”. En la disposición final tercera define que:
«La Dirección General del Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas.»
Así, el contribuyente no paga impuestos por lo que le ha costado la casa, sino por su valor de referencia. Las reglas del juego han cambiado y, además, será el contribuyente quien debe probar y demostrar que dicho valor de referencia nada tiene que ver con el valor de mercado del inmueble.
Conclusión
En la práctica y después de participar en un número muy sustancial de procedimientos, podemos concluir que el valor de referencia presenta la misma falta de relación y generalidad que un valor catastral, por tanto, siguiendo con los pronunciamientos del Tribunal Supremo, tampoco resulta idóneo para determinar el valor real. Así que, afirmar que el valor de referencia determina el valor de un bien de forma objetiva, en la práctica no es posible.
Analizando detenidamente los valores de referencia, se aprecia como únicamente se ajusta al valor real de las viviendas con características estándar de una zona. Es decir, generaliza las zonas de valor, si en una zona existe un predominio de viviendas de 100 m2, con antigüedad de 30 años y buen estado de conservación, el valor de referencia será aproximadamente el relativo para ese tipo de vivienda. Si la vivienda a valorar no presenta esas características genéricas, no funciona.
Por esa regla de tres, las viviendas de “lujo”, presentan valores de referencia muy por debajo de su valor real. Y las viviendas vandalizadas, presentan valores de referencia muy por encima de su valor real. Dos ejemplos ilustrativos de la falta de objetividad con el que nos encontramos es el siguiente:
a) En un edificio que carece de ascensor, una vivienda situada en primera planta tiene el mismo valor de referencia que la misma situada en quinta planta.
b) En un edificio, tendrán el mismo valor de referencia, una vivienda vandalizada y una vivienda reformada integralmente.
El valor inicial tributado debe ser el valor de referencia, pero según su definición, debe ser inferior al valor de mercado. Ahora más que nunca, ante la necesidad de la realización de una operación inmobiliaria, compraventa, donación, herencia, aportación, es fundamental el análisis y valoración del bien inmueble, preferiblemente por un profesional competente, arquitecto o arquitecto experto en valoraciones y tasaciones. Si el profesional determina que el valor de referencia es superior al valor de mercado, significa que se ha pagado un impuesto superior al justo, y se puede alegar para que la Administración devuelva la diferencia.
En aquellas comunidades autónomas donde el porcentaje de Impuestos es elevado, como en la Comunidad Valenciana (ITP = 10%), la aplicación como base imponible del valor de referencia, supone un aumento de la cuota a liquidar ya de por si alta. Por tanto, y vista la situación en la que nos encontramos, resulta nuclear tener un buen asesoramiento jurídico-técnico en todas las operaciones jurídicas donde se aplique el valor de referencia.
Inmaculada Sancho, arquitecta
Carlos Primo, abogado
