El concepto de vivienda de uso turístico lo define la LAU en su artículo 5.e), de la siguiente manera:
“La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier modo de comercialización o promoción y realizada con finalidad lucrativa, cuando este sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”
Por otro lado, el articulo 65 de la Ley 15/2018, de 17 de junio, de Turismo, Ocio y Hospitalidad de la Comunidad Valenciana (en adelante LTOH), define en su apartado 1 las viviendas turísticas como:
“Aquellos inmuebles completos, cualquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se cedan mediante precio con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio”
Así vemos que este tipo de arrendamiento debe reunir una serie características mínimas:
Debe estar “amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato”, si bien, dependiendo de la categoría que ostente el inmueble, estándar o superior, requerirá un equipamiento u otro, así, por ejemplo, todas las viviendas deben contar con elementos mínimos como armario, ropa de cama, toallas, menaje, fogones, o frigorífico, mientras que las de categoría superior, deberá contar además con otros bienes o equipamiento como puede ser un lavavajillas o un jacuzzi.
Debe estar “comercializada o promocionada en canales de oferta turística u otro modo de comercialización o promoción”, suelen tener esta consideración las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento, siendo en todo caso, la normativa turística la que especifique que se entiende por canales de comercialización turística.
Debe tener “finalidad lucrativa”, en este caso, el arrendador, pretende obtener una contraprestación económica que variara en función de la oferta y la demanda y, por supuesto, de la categoría que tenga asignado el arrendamiento turístico.
Además, hay que tener en cuenta que “se ceden mediante precio con habitualidad”, considerando que existe esta según el articulo 65.2 LTOH cuando se de alguna de las siguientes circunstancias respecto del inmueble:
“a) Sea cedido para su uso turístico por empresas gestoras de viviendas turísticas.
b) Sea puesto a disposición de los usuarios turísticos por sus propietarios o titulares, con independencia de cuál sea el período de tiempo contratado y siempre que se presten servicios propios de la industria hostelera.
c) Cuando se utilicen canales de comercialización turística. Se considera que existe comercialización turística cuando se lleve a cabo a través de operadores turísticos o cualquier otro canal de venta turística, incluido Internet u otros sistemas de nuevas tecnologías”.
Y, por último, debe estar sometida a un régimen específico que, en este caso, se encuentra en la normativa sectorial turística.
Naturaleza Jurídica
En cuanto a su naturaleza jurídica, entendemos que se trata de un contrato inter vivos, típico, bilateral, oneroso, consensual, principal y de tracto sucesivo.
Lógicamente es un contrato inter vivos pues se celebra y contempla desde el disfrute de los derechos y obligaciones de los propios contratantes.
Es típico, puesto que está legalmente contemplado y cuenta con una regulación de carácter general proporcionada por el Derecho Objetivo
Es un contrato bilateral y oneroso, pues la causa de la obligación de un contratante tiene por objeto la obligación del otro y recíprocamente; requiere el cumplimiento simultaneo de las obligaciones reciprocas de ambas partes y cada parte recibe una prestación. El arrendador se compromete, por ejemplo, a ceder el uso temporal de la vivienda con sus particularidades y a prestar una serie de servicios que lleva anejos, mientras que el arrendatario se compromete, entre otras cosas a ocupar la vivienda en los términos pactados, haciendo un buen uso de ella y a abonar en contraprestación un precio cierto adecuado a la calidad de los bienes y servicios prestados y que a falta de especificación, comprenderá las reparaciones y suministros necesarios para la utilización de la vivienda, incluyendo el uso de los elementos comunes y accesorios del inmueble.
Es un contrato consensual que se perfecciona por la mera voluntad explicita en la manifestación del consentimiento de las partes contratantes, que debe manifestarse de forma expresa y prestarse de forma valida por los contratantes.
Es principal, ya que existe por sí solo sin necesidad de otro que lo complemente, y de tracto sucesivo, pues su cumplimiento no es instantáneo, si no que se prolonga en el tiempo generando obligaciones y derechos para las partes de forma continua durante la vigencia del mismo.
Régimen Jurídico
En cuanto a la normativa aplicable en el territorio de la Comunidad Valenciana, destacar fundamentalmente lo dispuesto en la Ley 15/2108 de 7 de junio, de Turismo, Ocio y Hospitalidad de la Comunidad Valenciana, (LTOH), que recoge y sistematiza las importantes novedades que se venían sucediendo en el campo del sector turístico, tanto en la realidad del día a día de profesionales, personas empresarias, usuarias y consumidoras, como también en el campo normativo propiamente dicho.
Dicha Ley fue desarrollada por múltiples Decretos tales como el Decreto 19/1997 de 11 de febrero del Gobierno Valenciano que aprobaba el régimen de precios y reservas en alojamientos turísticos, o el Decreto 75/2015 de 15 de mayo del Consell, regulador de los establecimientos hoteleros de la Comunitat Valenciana o, entre otros, el Decreto 92/2009 de 3 de julio del Consell por el que se aprobó el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chales, bungalows y similares y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute en el ámbito territorial de la Comunidad Valenciana. Todos estos fueron derogados expresamente por el Decreto 10/2021 de 22 de Enero, del Consell de aprobación del Reglamento regulador del alojamiento turístico en la Comunidad Valencia, que entró en vigor el pasado 8 de mayo de 2021 con la intención de refundir en una sola norma los Decretos específicos para cada tipo de norma que se habían ido dictando a lo largo del tiempo.
Así, en cumplimiento del mandato establecido en la LTOH, este Decreto regula de manera pormenorizada los establecimientos de alojamiento turístico y dota de una mayor seguridad jurídica al desarrollar todos los aspectos relacionados con el alojamiento turístico en la CV, coexistiendo con la muy florida normativa turística de desarrollo y sectorial que va cambiando y desarrollándose de acuerdo con las nuevas situaciones y necesidades que se plantean en la sociedad valenciana.
Diferencias con arrendamiento de temporada
Uno de los errores más comunes es la confusión en la práctica del arrendamiento turístico con el arrendamiento de temporada, el cual ha dejado de estar regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, tal y como dispone la Ley de Vivienda de 2023. Así, a pesar de su nítida regulación, hay que tener cuidado en no confundir el arrendamiento turístico con los arrendamientos de temporada, con los que presenta palmarias diferencias:
- Objeto y finalidad del contrato: en el arrendamiento de temporada la finalidad del contrato debe ser de carácter temporal (por trabajo, estudios, negocios…), y no se exige la habitualidad ni la promoción o comercialización, mientras que en el alquiler turístico, la finalidad es turística y si se exige la habitualidad, la cual además se presume al estar promocionado o canalizado por los canales de oferta turística.
- Precio y servicios: mientras que el arrendamiento de temporada no incluye otros servicios complementarios como pueda ser la limpieza o lavandería, en el turístico existe la prestación de estos servicios. Respecto del precio, en los de temporada, no es obligatorio establecerlo por día, pudiendo establecerse por otros periodos de tiempo sin incluir los suministros de luz, agua, gas…, mientras que en los turísticos si se debe establecer por noche o día, e incluye además los suministros y así como el uso de la ropa de cama, baño, etc…
- Dotación o mobiliario: en los de temporada no se exige que esté totalmente amueblada y equipada para un uso inmediato, mientras que el turístico si exige que este totalmente amueblada, y en función de la categoría que tenga la vivienda (estándar o superior), se exigirán mayores requisitos
- También existen diferencias en cuanto a la libre voluntad a la hora de arrendar la vivienda, puesto que, en el arrendamiento de temporada, al ser la vivienda privada, no pierde esta cualidad pudiendo elegir libremente al inquilino, mientras que en los arrendamientos turísticos cuenta con la prohibición de no poder limitar el acceso a las viviendas por razón de nacimiento, raza, sexo, opinión, religión o cualquier otra circunstancia personal o social
- Plazo de duración, en el arrendamiento de temporada no existe plazo mínimo o máximo, dependerá de la voluntad de las partes, siendo fundamental que no constituya la residencia habitual del inquilino, mientras que en los arrendamientos turísticos no pueden durar más de 31 días, no pueden ser arrendados por una misma persona por tiempo superior a dos meses continuados, y precisa que, al menos, se arriende dos veces en un mismo año para no perder su condición.
Isabel de Pomés Caballería
PDirectora departamento derecho civil y mercantil
