España es el segundo país con mayor demanda mundial de turismo a lo largo del año 2023 ha registrado un total de 85 millones de turistas en el país. El incesante crecimiento del turismo en España se viene traduciendo de aquí a un tiempo en una mayor demanda de alojamientos turísticos y con ello el ordenamiento jurídico ha ido regulando las distintas modalidades de alojamientos turísticos que han ido apareciendo en el país. La regulación legal de los distintos tipos de alquileres es sumamente amplia, además, cada Comunidad Autónoma tiene su propia competencia para regular este tipo de viviendas siempre y cuando no se vulnere el principio de libertad de empresa, el derecho de la propiedad privada y la libre iniciativa económica.
El 8 de mayo de 2021, entró en vigor el Decreto 10/2021, de 22 de enero, por el que se aprobó el nuevo Reglamento de alojamientos turísticos de la Comunidad Valenciana. El objetivo que persigue este reglamento es el de unificar las distintas formas de alojamiento turístico en el ámbito de la Comunidad Valenciana. En este artículo nos centraremos en los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico, al ser dos de las modalidades más recurrentes.
Antes de empezar, es importante resaltar la diferencia entre apartamentos turísticos y vivienda de uso turístico. Mientras que la vivienda de uso turístico tiene un uso residencial de carácter particular, el apartamento turístico tiene un uso terciario y tiene que incluirse en un conjunto de viviendas que estén regulados de la misma manera.
Régimen jurídico de las viviendas de uso turístico
El Decreto 10/2021, define en su artículo 65, las viviendas de uso turístico como “los inmuebles cualesquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se cedan mediante precio con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.” Se presume que existe habitualidad cuando:
- La vivienda se ceda para uso turístico por empresas gestoras.
- La vivienda se ceda a los usuarios por sus titulares, y que se presten servicios propios de la hostelería.
- Que el alquiler sea anunciado por canales de comercialización turística (agencias o webs turísticas)
Por lo tanto, son inmuebles de uso residencial en que los propietarios alquilan habitualmente pero cuyo uso no es estrictamente comercial ya que éstos tienen derecho a vivir en él una temporada. Están sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Requisitos generales y comunes que se requieren tanto para las viviendas turísticas como para los apartamentos turísticos en la Comunidad Valenciana:
Para dar de alta una vivienda de uso turístico en la Comunidad Valenciana, es necesario contar con:
- La acreditación de la propiedad: para proceder al registro de la vivienda turística es necesario presentar un certificado a la Administración que demuestre la titularidad de la vivienda. Para ello, será necesario un título de propiedad, un contrato de compraventa o la adjudicación de la herencia.
- Certificado de eficiencia energética. Desde el 2 de junio de 2021, las propiedades destinadas al turismo han de contar con este certificado, el cual será expedido por el personal técnico tras una inspección de la vivienda y detalla el grado de eficiencia energética de un edificio. El certificado energético habrá de ser incorporado en los anuncios publicitarios, así como en el contrato de arrendamiento, de no hacerlo el propietario incurrirá en el pago de una multa de hasta 6.000 euros.
- Contar con suministros de funcionamiento, esto es, cumplir con las condiciones mínimas de habilitad e higiene.
- Comunicación de precios: los propietarios habrán de entregar una tarjeta de entrada a los huéspedes al hacer el ingreso en la vivienda turística.
- Las viviendas turísticas deberán de contar con el vinilo distintivo el cual incluya el número de registro de la vivienda en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana.
- El anfitrión de la vivienda deberá emitir facturas a sus huéspedes para declarar los ingresos que percibe y para ser presentadas en caso de que la vivienda sea inspeccionada por Turismo.
- Contar con hojas de reclamaciones que estén a disposición de los huéspedes
- Contar con el seguro de responsabilidad civil el cual servirá para cubrir potenciales daños y perjuicios frente a los cuales debiesen responder legalmente.
Como requisitos específicos, las viviendas de uso turístico necesitan contar con:
- El informe de compatibilidad urbanística, que deberá ser solicitado ante el Ayuntamiento del municipio donde se encuentre la vivienda.
- Cumplir con las medidas de seguridad básicas (listado de teléfonos de emergencia y plano de evacuación)
- Licencia de ocupación o cédula de habitabilidad para acreditar que la propiedad tiene la consideración de vivienda
- Número de registro en publicidad el cual se obtiene mediante el registro de la vivienda en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana.
Tras haber reunido toda la documentación, se procederá a dar de alta la vivienda turística en la Comunidad Valenciana. Junto con la declaración responsable, será necesario acreditar título de propiedad, el informe favorable de compatibilidad urbanística, licencia de ocupación de la vivienda y seguro de responsabilidad civil.
Régimen jurídico de los apartamentos turísticos
Los apartamentos turísticos de la Comunidad Valenciana están regulados en primera instancia por la Ley 15/2018 de Turismo, ocio y hospitalidad, que regula de forma amplia todas las actividades del sector en el territorio y por el mencionado Decreto 10/2021. Los apartamentos turísticos son establecimientos turísticos integrados en bloques de edificios o conjuntos de chalets, bungalows o inmuebles equivalentes y destinados exclusivamente a prestar un servicio de alojamiento a corto plazo.
Todos estos conjuntos deben tener visible en el exterior una placa identificativa acorde a su categoría, en la que figuren las iniciales AT (apartamento turístico), junto con el número de llaves del alojamiento, que depende de los servicios ofrecidos.
Requisitos específicos a los apartamentos turísticos en la Comunidad Valenciana
Aparte de los requisitos generales que se han apuntado más arriba, los apartamentos turísticos llevan intrínsecos estos requisitos específicos.
- Botiquín de primeros auxilios para que la clientela disponga de asistencia sanitaria que cumpla con lo dispuesto en el Real Decreto 486/1997 de seguridad y salud en lugares de trabajo.
- Certificado de seguridad contra incendios.
- Licencia municipal (urbanística, ambiental y de ocupación del apartamento).
- Plan de autoprotección según establece el Real Decreto 939/2007.
- Servicio de recepción 24h el cual tendrá funciones de atender las reservas, formalizar el hospedaje, comprobar la identidad real de los clientes, registrar las entradas y salidas de los huéspedes, cobrar y expedir facturas, gestionar la comunicación con los clientes y atender las posibles reclamaciones.
Una vez se cumplan con todos los requisitos, habrá de presentarlos telemáticamente junto con la preceptiva Declaración Responsable. Este es el documento más importante dado que su propósito es comunicar a la Generalitat Valenciana la intención de iniciar una actividad de alojamiento turístico y que, de esta forma, el alojamiento sea inscrito en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana.
Carmen Lario
Abogada
