En la sección de actualidad jurisprudencial, analizamos la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 5ª, de fecha 17 de enero de 2024. En esta resolución, se estimó el recurso de casación presentado por la parte demandante y se anuló la orden de demolición respecto a las obras realizadas antes del año 2011, sobre las cuales ya había caducado el ejercicio de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística y de demolición.
Mediante auto de fecha 19 de octubre de 2022, se admitió el recurso presentado por el recurrente, según el artículo 88.2.c) LJCA, al considerarse necesario un nuevo pronunciamiento del Tribunal Supremo sobre la situación legal de fuera de ordenación y casos similares, y en particular, para aclarar si las obras que exceden la mera conservación, ornato, seguridad o salubridad en edificaciones asimiladas a fuera de ordenación afectan la caducidad ganada.
Primero, la sentencia diferencia entre las edificaciones fuera de ordenación y aquellas en una situación comparable a fuera de ordenación.
En primer lugar, se encuentran las construcciones que ya existían antes de la aprobación del plan urbanístico correspondiente y que, debido a las disposiciones del nuevo plan, no se ajustan a sus determinaciones.
Por otro lado, en el segundo caso están las edificaciones que no cumplen con el plan urbanístico, ya sea por falta de autorización o por incumplimiento de sus condiciones. El Tribunal señala que la jurisprudencia las ha considerado fuera de ordenación cuando, tras el periodo previsto en la normativa, no pueden aplicarse medidas para restablecer la legalidad urbanística vulnerada.
Tras analizar las obras permitidas en los edificios asimilados a la situación de fuera de ordenación y las consecuencias del transcurso del plazo legal que la normativa otorga a la Administración para ejercer la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística (caducidad), el Tribunal concluye que, en el caso de estas edificaciones, sólo serán autorizables las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato, la conservación del inmueble y las obras tendentes al mantenimiento de las condiciones de seguridad; y que la realización de obras no autorizables supone la ilegalidad de las nuevas obras acometidas, que resultarán perseguibles mediante las potestades de disciplina urbanística de las que gozan las Administraciones competentes.
En el dispositivo III de la sentencia, se establece:
“Resulta evidente que la conducta, reprobable jurídicamente, del propietario a la hora de realizar obras no autorizables sobre una edificación que se halla en situación asimilable a la de fuera de ordenación supone un claro incumplimiento del régimen jurídico al que se somete dicha edificación, lo que podrá implicar, en su caso, la iniciación de un procedimiento sancionador y de restablecimiento de la legalidad urbanística conculcada por las nuevas obras realizadas. Pero de este hecho no puede deducirse una renuncia tácita a la facultad obtenida por prescripción ni, por tanto, una pérdida de la caducidad ganada por el transcurso del plazo para el ejercicio de la acción de restitución de la realidad física alterada, pues de su actuación no solo no se revela una voluntad de renunciar al beneficio de la facultad obtenida por prescripción, sino la contraria.”
Y prosigue, diciendo:
“La conclusión alcanzada por la sentencia recurrida en casación contraviene el principio de seguridad jurídica, al que necesariamente se vincula la institución de la prescripción, reabriendo de forma artificiosa el plazo para que la Administración ejerza una acción ya caducada, precisamente por el transcurso del plazo para su ejercicio, sin más justificación que la realización de una nueva conducta antijurídica por parte del propietario; justificación no equiparable a una renuncia, expresa o tácita, de las facultades adquiridas por prescripción.”
Por otro lado, en el Fundamento de Derecho cuarto, se da respuesta a la cuestión de interés casacional, manifestando:
“La realización de obras que exceden de la mera conservación, ornato, seguridad o salubridad sobre edificaciones en situación asimilada a fuera de ordenación, por haber caducado la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, no supone, de modo inexorable, la pérdida de la caducidad ganada.”
Para finalizar, en el Fundamento de Derecho quinto de la sentencia, se concluye:
“La sentencia recurrida no se ajusta a la interpretación que acabamos de realizar por lo que, de acuerdo con lo expuesto en los fundamentos de derecho anteriores, debemos declarar haber lugar al recurso de casación interpuesto. En este sentido, y de conformidad con los hechos que se consideran probados en dicha sentencia, la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística respecto de las obras ilegales realizadas por los anteriores propietarios antes del año 2011 deberá entenderse caducada, pudiendo únicamente ejecutarse esta potestad de restitución de la realidad física vulnerada respecto de las nuevas obras realizadas en el año 2018 que exceden de la mera conservación, ornato, seguridad o salubridad.”
Conclusión
Como conclusión, el Tribunal contesta a la cuestión planteada en el sentido de que la realización de obras que exceden de la mera conservación, ornato, seguridad o salubridad sobre edificaciones en situación asimilada a fuera de ordenación, por haber caducado la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, no supone, de modo inexorable, la pérdida de la caducidad ganada.
