Responsabilidad patrimonial en materia urbanística: el deber jurídico de soportar las limitaciones derivadas de licencias condicionadas

Responsabilidad patrimonial en materia urbanística: el deber jurídico de soportar las limitaciones derivadas de licencias condicionadas

En la sección de actualidad jurisprudencial valenciana en materia de urbanismo de hoy, analizamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (Sección Primera), de fecha 22 de octubre de 2024. 

I. Materia objeto del pleito

La sentencia analiza un recurso de apelación contra la sentencia nº 222/2022 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 9 de Valencia, que desestimó el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra la desestimación presunta de una solicitud en la que se solicitaba:

La parte actora formuló recurso contencioso administrativo contra la desestimación presunta por silencio administrativo de la solicitud formulada ante el Ayuntamiento de Oliva por la que le instaba a i) concluir la ejecución de la urbanización de la UE, ii) se declararan solares sus parcelas y iii) se les indemnizara por no haber podido ocupar las viviendas ejecutadas en esa unidad de ejecución.».

El supuesto se encuadra inicialmente bajo la vigencia de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), marco normativo bajo el cual se concedieron las licencias de obra originales:

La peculiaridad del caso radica en que estas licencias se otorgaron condicionadas a la futura urbanización. Así dice la sentencia:

«En aquella época no se había iniciado la urbanización de esta unidad de actuación, de manera que hay un informe técnico de 27 de mayo de 2004 que establecía que […] la ocupación de los edificios quedaría condicionada a la finalización de las obras de urbanización.»

II. Antecedentes fácticos más determinantes

1. El Ayuntamiento concedió licencia de edificación en 2004 para la ejecución de viviendas unifamiliares en una unidad de actuación sin urbanización iniciada.

2. Las licencias se otorgaron condicionadas a la finalización de las obras de urbanización, conforme al artículo 74 LRAU.

3. Los demandantes solicitaron reiteradamente las licencias de ocupación (2006-2015), siendo todas denegadas sin que se interpusieran recursos.

4. Los propietarios han ocupado efectivamente las viviendas, contando con suministros provisionales y servicios básicos.

III. Cuestión de debate

La controversia principal gira en torno a dos aspectos fundamentales:

1. La existencia de responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento por la falta de urbanización que impide obtener licencias de ocupación.

2. La cuantificación del daño reclamado por imposibilidad de transmitir o arrendar las viviendas.

IV. Ratio decidendi

El Tribunal fundamenta su decisión desestimatoria en los siguientes pilares fundamentales:

1. Ausencia de daño efectivo y real

El Tribunal constata que la alegación de no haber podido ocupar los inmuebles no se corresponde con la realidad fáctica, basándose en elementos probatorios concretos:

«En primer lugar, porque parece que la afirmación de no haber podido hacer uso de los inmuebles no es cierta, tanto por los argumentos del Ayuntamiento demandado (uno de los demandantes está incluso empadronado en la vivienda, pagan voluntariamente las tasas por retirada de residuos), sino también a la vista de las afirmaciones del informe pericial…»

De esta manera, la sentencia manifiesta que se evidencia el uso efectivo de las viviendas por:

– Empadronamiento de uno de los demandantes

– Pago voluntario de tasas de residuos

– Existencia de suministro eléctrico auxiliar de obras

– Suministro de agua por la empresa municipal

– Vertido a fosa séptica

– Uso de piscina construida

2. Deber jurídico de soportar la situación

El Tribunal desarrolla este aspecto en dos vertientes que resultan nucleares para la resolución de la litis:

a) Conocimiento previo de la situación:

Dice la sentencia expresamente sobre este punto:

«Los demandantes solicitaron licencias de edificación sobre unas parcelas que no tenían la condición de solar. Esto estaba permitido por la normativa urbanística, pero sabían que no podían ocuparlas hasta que no se terminara la urbanización.»

b) Firmeza de las denegaciones:

Prosigue la sentencia diciendo:

«Después, cuando solicitaron de manera reiterada licencias de ocupación, se les denegaron precisamente por este motivo, y los actos denegatorios son firmes y consentidos y los vinculan.»

3. Causas múltiples de denegación y falta de prueba

En relación con esta cuestión, el Tribunal añade un elemento crucial que refuerza su decisión:

«…aunque el Ayuntamiento sea responsable de ejecutar las obras de urbanización, las licencias de ocupación se denegaron también por no ajustarse las obras ejecutadas a las licencias concedidas e infringir los artículos 34 y 36 de las NNUU del Plan General.»

Destacando dos aspectos fundamentales:

a) Ausencia de prueba sobre incumplimiento municipal:

«…no obra en autos ni en el expediente administrativo elementos probatorios que esta Sala pueda valorar para apreciar si se ha producido un incumplimiento por parte del Ayuntamiento…»

b) Persistencia de impedimentos adicionales:

«Y aunque se modificaron las NNUU y las licencias de obras eran convalidables, como se recoge en el informe del TAG municipal de 9 de noviembre de 2007, lo cierto es que no se han legalizado. Por lo que sigue siendo un obstáculo a la obtención de licencia de ocupación.»

4. Consideración sobre el importe del daño reclamado

El Tribunal concluye con una valoración específica sobre la naturaleza del perjuicio alegado, diciendo:

«…no acreditan el perjuicio real ni puede considerarse el reclamado, porque las viviendas han estado ocupadas de manera efectiva y la transmisión o arrendamiento es una expectativa y no daño real.»

V. Conclusión

La sentencia establece criterios relevantes sobre responsabilidad patrimonial en materia urbanística que es importante tener en consideración ante una situación jurídica análoga:

1. La ocupación efectiva de inmuebles sin licencia excluye la existencia de daño real, siendo las limitaciones de disposición meras expectativas no indemnizables.

2. El conocimiento previo de las condiciones urbanísticas y la firmeza de las denegaciones de licencias configuran un deber jurídico de soportar la situación.

3. La responsabilidad patrimonial requiere prueba efectiva del incumplimiento administrativo y nexo causal con el daño alegado.

Esta doctrina refuerza la importancia de la seguridad jurídica en materia urbanística y la necesidad de acreditar daños efectivos, más allá de meras expectativas, para fundamentar las reclamaciones patrimoniales.

Carlos Primo Giménez, abogado

El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.

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