En la sección de actualidad jurisprudencial valenciana en materia de urbanismo y expropiación forzosa, analizamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana 354/2024 (Sección Primera), de fecha 28 de mayo de 2024.
I. Materia objeto del pleito:
Es objeto del presente análisis los recursos contencioso-administrativo interpuestos respectivamente por el Ayuntamiento de Torrent y varios propietarios particulares contra el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de Valencia, dictado en un expediente de justiprecio.
La controversia gravita en determinar la legalidad del justiprecio fijado por el Jurado Provincial de Expropiación para unos terrenos que fueron ocupados en 2006 para la ejecución de un vial público con base en un convenio entre el Ayuntamiento y los propietarios, en el que se pactó que estos mantendrían el aprovechamiento urbanístico correspondiente a los terrenos, es decir, se reservó el aprovechamiento urbanístico.
II. Hechos fácticos más determinantes:
- En 2006, el Ayuntamiento de Torrent firmó un convenio con los propietarios de unos terrenos para su ocupación con destino a la ejecución del proyecto «Supresión del paso a Nivel T1, pk 28+008 de la línea de FGV Valencia-Villanueva de Castellón», cuya competencia, en cuanto a la ejecución del proyecto, era de la Generalitat Valenciana.
- El convenio establecía que la autorización para la ocupación no implicaba la cesión de la propiedad del terreno, correspondiendo a los propietarios «cuantos derechos urbanísticos le correspondan al mismo y en especial el aprovechamiento urbanístico que deba materializarse en los procesos de gestión que se lleven a cabo en desarrollo de la citada Área».
- La superficie ocupada fue de 1.023 m², incluidos en el sector PAU-1 «Terciario-Estación», clasificado como suelo urbanizable no programado según la Modificación nº 13 del PGOU de Torrent aprobada en 2002.
- Los terrenos fueron efectivamente ocupados y destinados a sistema general viario, pero los propietarios no recibieron indemnización ni pudieron materializar el aprovechamiento urbanístico pactado.
- Ante la imposibilidad de materializar el aprovechamiento urbanístico, los propietarios solicitaron la expropiación, que fue inicialmente inadmitida por el Jurado Provincial de Expropiación.
- Finalmente, el Jurado Provincial de Expropiación dictó un nuevo acuerdo el 16 de diciembre de 2020, fijando el justiprecio correspondiente, que es objeto de recurso por ambas partes.
III. Cuestión de debate:
Las principales cuestiones jurídicas que se dirimen en el recurso son:
- La determinación de la Administración expropiante: si corresponde al Ayuntamiento de Torrent o a la Generalitat Valenciana.
- La aplicabilidad del artículo 48.e) del TR de la Ley del Suelo, en relación con el mecanismo de ocupación directa y la reserva de aprovechamiento.
- La correcta inclusión de los terrenos en el ámbito del PAU-1 «Terciario-Estación» y, en consecuencia, la determinación de la edificabilidad y uso aplicables para el cálculo del justiprecio.
- La adecuada valoración del aprovechamiento urbanístico, especialmente en lo referido al uso (terciario vs. residencial) y al valor de construcción (Vc) empleados en la fórmula de valoración.
IV. Ratio decidendi:
El Tribunal Superior de Justicia desestima ambos recursos basándose en los siguientes fundamentos:
- Sobre la Administración expropiante y beneficiaria:
El Tribunal considera que el Ayuntamiento de Torrent es la Administración beneficiaria de la expropiación, a pesar de que la obra fuera ejecutada por la Generalitat. Como señala la sentencia:
«En consecuencia, a cambio de la realización de la actuación viaria por parte de la Generalitat, el Ayuntamiento de Torrente efectuó las gestiones para la obtención de los terrenos, con cargo a las reservas de aprovechamiento a materializar en dicho ámbito urbanístico.»
- Sobre la aplicabilidad del mecanismo de ocupación directa y reserva de aprovechamiento:
El Tribunal considera que la situación jurídica creada por el convenio de 2006 es asimilable a una ocupación directa con reserva de aprovechamiento:
«En esencia, estamos en definitiva ante una ocupación por parte de la Administración consentida por la propiedad a cambio de la reserva del aprovechamiento.»
La sentencia rechaza el argumento del Ayuntamiento de que no existiera una auténtica ocupación directa, pues reconoce que los terrenos fueron efectivamente ocupados en 2006 y los propietarios no han recibido indemnización alguna, teniendo derecho al aprovechamiento urbanístico pactado.
- Sobre la inclusión de los terrenos en el PAU-1 y la edificabilidad aplicable:
El Tribunal, con base en la prueba documental obrante en autos, especialmente el informe técnico del Ayuntamiento de Torrent, considera probado que los terrenos se encuentran incluidos en el ámbito del PAU-1. Así, en relación con esta cuestión, dice la sentencia:
«En consonancia con el informe de fecha 8 de octubre de 2020 del técnico que suscribe se considera, con las reservas en él dispuestas, que el terreno ocupado para la ejecución del vial, superficiado en 1023 m2, a tenor de lo dispuesto en el escrito de autorización de la propiedad de fecha 10 de abril de 2006, se encuentra en la delimitación del sector PAU-1 ‘Terciario-Estación’ clasificado como suelo urbanizable no programado según redacción dada por Modificación nº 13 del PGOU de Torrent aprobada definitivamente mediante Resolución del Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes en fecha de 07 de marzo de 2002.»
- Sobre la valoración del aprovechamiento y la corrección del Valor de construcción (Vc):
El Tribunal confirma que la valoración como uso terciario es correcta, al estar los terrenos incluidos en el PAU-1 «Terciario-Estación», y considera que no se ha acreditado error en el valor de construcción fijado por el Jurado Provincial de Expropiación (305 €/m²t):
«El motivo debe desestimarse. Si acudimos al Acuerdo del JPE, el mismo señala lo siguiente: Vc = 305,00 €/m2t, como Valor de construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. […] lo que contiene dicho informe pericial es otra valoración, pero en ningún caso se acredita que la realizada por el JPE sea errónea, por lo que no se destruye la presunción de acierto a la que ante se ha hecho referencia.»
V. Conclusión
La sentencia analizada establece algunas consideraciones interesantes en las siempre polémicas expropiaciones de las reservas de aprovechamiento urbanístico.
- Los convenios urbanísticos suscritos entre Administración y propietarios para la ocupación de terrenos con reserva de aprovechamiento urbanístico son vinculantes y generan derechos para los propietarios que, en caso de incumplimiento, pueden dar lugar a la expropiación.
- Cuando una Administración ocupa terrenos con base en un convenio que reconoce el derecho al aprovechamiento urbanístico, y este no puede materializarse, debe procederse a la valoración y pago de dicho aprovechamiento mediante el procedimiento expropiatorio.
- La Administración beneficiaria de la expropiación es aquella que obtiene los terrenos para incorporarlos a su patrimonio o para el cumplimiento de sus fines, con independencia de quién ejecute materialmente la obra pública.
- Las valoraciones realizadas por el Jurado Provincial de Expropiación gozan de una presunción de acierto que solo puede desvirtuarse mediante prueba que acredite de forma fehaciente la existencia de errores en dichas valoraciones.
- Para la valoración del aprovechamiento urbanístico debe estarse a la clasificación y calificación urbanística vigente en el momento de la ocupación, determinando el uso y la edificabilidad conforme al planeamiento aplicable.
Esta resolución clarifica el régimen jurídico aplicable a las ocupaciones de terrenos con reserva de aprovechamiento urbanístico, poniendo de relieve las consecuencias del incumplimiento de los convenios urbanísticos y la necesidad de indemnizar a los propietarios cuando no pueden materializar el aprovechamiento urbanístico pactado.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
