En la sección de actualidad jurisprudencial valenciana en materia de urbanismo, analizamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana 624/2024 (Sección Primera), de fecha 8 de octubre de 2024.
I. Materia objeto del pleito:
Es objeto del presente análisis el recurso de apelación interpuesto por un ente local contra la sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 2 de Valencia, que estimó parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto por varios propietarios contra el acuerdo en virtud del cual se aprobó la cuenta de liquidación definitiva.
La controversia principal gravita entorno a la aprobación definitiva de la memoria y cuenta detallada de la liquidación definitiva parcial (resto de obras, parte eléctrica) de la UE 27-A, la imposición de cuotas de urbanización y la legalidad de incluir conceptos adicionales no aprobados previamente en los proyectos originales.
Concretamente, el litigio se genera por el acuerdo de la Junta de Gobierno Local que aprobó definitivamente la memoria y cuenta detallada de la liquidación definitiva parcial (resto de obras, parte eléctrica) de la mencionada unidad de ejecución, imponiendo cuotas de urbanización por un importe final a repartir de 195.747,22 € (IVA incluido) y aprobando la cuota-reparto nº 9 por los conceptos, cuantías y propietarios especificados en dicha cuenta.
Dicho esto, es importante poner de relieve que la cuenta de liquidación definitiva constituye un instrumento esencial en el proceso de gestión urbanística y, particularmente, en la equidistribución de beneficios y cargas derivados de la actividad urbanizadora. Su naturaleza y régimen jurídico vienen determinados tanto por la legislación urbanística autonómica como por la normativa estatal subsidiaria.
En términos técnico-jurídicos, la cuenta de liquidación definitiva es un documento contable que forma parte del proyecto de reparcelación y que tiene por objeto la determinación exacta de los saldos deudores o acreedores de cada propietario partícipe en la reparcelación, una vez finalizadas las obras de urbanización y conocidos con exactitud todos los costes del proceso urbanizador.
La Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística de la Comunidad Valenciana (LRAU), aplicable al caso ratione temporis, establecía en su artículo 70 que el proyecto de reparcelación debe incluir una cuenta de liquidación provisional, que recoge una estimación de los costes de urbanización. Esta cuenta de liquidación provisional se transforma en definitiva cuando, concluida la urbanización, se conocen exactamente todos los costes reales incurridos.
Por su parte, el artículo 128 del Reglamento de Gestión Urbanística (RGU), aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, aplicable supletoriamente, establecía que la liquidación definitiva tiene lugar cuando concluye la urbanización y se ha producido la recepción de las obras por la Administración actuante.
La jurisprudencia, incluida la del Tribunal Supremo, ha caracterizado la cuenta de liquidación definitiva como un instrumento de naturaleza estrictamente contable que debe limitarse a recoger y reflejar con exactitud los derechos y obligaciones económicas derivados de los instrumentos de planeamiento y gestión previamente aprobados. No constituye, por tanto, un mecanismo para la imposición de nuevas cargas no contempladas o aprobadas con anterioridad, ni puede servir para modificar sustancialmente los criterios de reparto establecidos en la cuenta provisional.
Su finalidad principal es la de actualizar y ajustar los saldos deudores y acreedores provisionales, teniendo en cuenta los costes reales de la urbanización y las modificaciones legalmente aprobadas durante el proceso urbanizador, para alcanzar una distribución equitativa de las cargas entre todos los propietarios, en proporción a sus respectivos derechos.
En el caso concreto objeto de la sentencia analizada, la controversia surge precisamente porque el Ayuntamiento pretendió incluir en la cuenta de liquidación definitiva conceptos correspondientes a excesos de obra y nuevas partidas que no habían sido previamente aprobadas o retasadas mediante los procedimientos legalmente establecidos, lo que fue declarado contrario a Derecho por la sentencia de instancia.
II. Hechos fácticos más determinantes:
- El Ayuntamiento aprobó mediante acuerdo del año 2004 un proyecto de urbanización con un presupuesto de ejecución por contrata (PEC) de 1.088.513,86 €, que fue adjudicado a una contratista por un importe de 942.182 €.
- Posteriormente, sin tramitar ninguna modificación del proyecto original, el Ayuntamiento aprobó tres proyectos independientes:
- Un proyecto de red de alcantarillado por 338.767,49 €.
- Un proyecto de pavimentación por 169.081,56 €
- Un proyecto de instalaciones eléctricas por 549.207,05 €
- Las cargas de urbanización se incrementaron de 942.182 € a 2.087.111,23 €
- El 4 de marzo de 2021, la Junta de Gobierno Local aprobó definitivamente la memoria y cuenta detallada de la liquidación definitiva parcial (resto de obras, parte eléctrica) de la UE 27-A, incluyendo en la cuota nº 9 los siguientes conceptos:
- El 100% de las instalaciones de la red eléctrica por importe de 77.041,26 €
- El 100% del exceso en las instalaciones eléctricas complementarias por 7.674,07€
- El 100% de la liquidación de las obras correspondientes a la parte eléctrica, más la caja general de protección en la parcela de equipamiento, por 27.466,02 €.
- Los propietarios afectados interpusieron recurso contra este acuerdo, que fue confirmado en reposición
III. Cuestión de debate:
Las principales cuestiones jurídicas que se dirimen en el recurso son:
- La procedencia de incluir en la cuenta de liquidación definitiva partidas correspondientes a excesos de obra y nuevos conceptos que no fueron objeto de aprobación mediante modificación de los proyectos de urbanización u obras previamente aprobados.
- La determinación de si es necesaria una retasación de cargas conforme al artículo 67.3 LRAU para incrementar las cuantías inicialmente previstas.
- La naturaleza jurídica de la cuenta de liquidación definitiva y su alcance como instrumento para reclamar conceptos no aprobados previamente.
IV. Ratio decidendi:
El Tribunal Superior de Justicia desestima el recurso basándose en los siguientes fundamentos:
- Sobre la inclusión de nuevas partidas en la cuenta de liquidación definitiva:
El Tribunal confirma el criterio de la sentencia de instancia, señalando que:
«Los importes cuya detracción de la cuota nº 9 ordena la sentencia, no han sido aprobados por medio de una resolución aprobatoria de modificado del proyecto de urbanización mediante acuerdo de 2 de diciembre de 2004, ni siquiera de modificado del proyecto de obra aprobado por acuerdo de 19 de julio de 2007, ni existe un nuevo proyecto de obra que dé cobertura a la revisión del presupuesto aprobado por aquellas resoluciones firmes.»
- Sobre la naturaleza de la cuenta de liquidación definitiva:
El TSJ reafirma que la cuenta de liquidación tiene:
«El carácter de mero documento contable de las cargas ya aprobadas.»
Por tanto, concluye en relación con este punto, que:
«No basta al efecto, la incorporación de una memoria e informe técnico al expediente atinente a la formulación de cuenta de liquidación.»
Finalmente, el Tribunal dice:
«Si está en discusión o no, la procedencia de tales incrementos, y su importe, habría de revisarse en el procedimiento a aprobación de tales nuevas cargas, que no ha tenido lugar.»
V. Conclusión
La sentencia analizada establece algunas consideraciones en materia de ejecución de obras de urbanización y, en particular, sobre la naturaleza de la cuenta de liquidación definitiva.
- Necesidad de aprobación formal de modificaciones: Para poder reclamar a los propietarios importes adicionales a los inicialmente aprobados en los proyectos de urbanización u obras, es necesaria la aprobación formal de modificados de dichos proyectos. No es suficiente la inclusión de informes o memorias técnicas en el expediente de aprobación de la cuenta de liquidación definitiva.
- Naturaleza de la cuenta de liquidación definitiva: La sentencia clarifica que la cuenta de liquidación definitiva es un mero documento contable que recoge las cargas ya aprobadas previamente. No constituye, por tanto, un instrumento adecuado para aprobar nuevas cargas o incrementos no contemplados en los proyectos aprobados.
- Garantías procedimentales para los propietarios: La resolución pone de relieve la importancia de respetar las garantías procedimentales de los propietarios en el ámbito urbanístico, impidiendo que se utilicen vías indirectas (como el art. 72.3 LRAU o la cuenta de liquidación definitiva) para imponer cargas adicionales sin seguir los procedimientos legalmente establecidos.
Esta resolución consolida la doctrina jurisprudencial sobre los límites de la potestad municipal en la ejecución de obras de urbanización y refuerza las garantías de los propietarios frente a incrementos de cargas no debidamente aprobados, subrayando la necesidad de observar los cauces procedimentales adecuados para la modificación de los proyectos y la aprobación de cargas adicionales.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
