En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, Sección Primera, nº 218/2025, de fecha 15 de abril de 2025, que resolvió un recurso de apelación sobre la denegación de licencia para cambio de uso de local a vivienda, estableciendo importantes criterios interpretativos sobre las limitaciones urbanísticas para la conversión de locales comerciales en uso residencial en planta baja.
I. Materia objeto del pleito
La sentencia analizada resuelve un recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia nº 177/2023 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 4 de Valencia, que había desestimado el recurso contra la Resolución de un ente local, en virtud de la cual se denegaba la licencia de cambio de local comercial a vivienda.
Desde una perspectiva doctrinal, el caso se enmarca en la regulación de los cambios de uso en el planeamiento urbanístico, abordando específicamente:
- La interpretación del artículo 6.17.4.f) de las normas urbanísticas del PGOU de Valencia
- Los límites al uso residencial en planta baja en edificios de uso mixto
- Los requisitos de motivación en las resoluciones administrativas urbanísticas
El núcleo jurídico de la controversia gravita en torno a determinar si las normas urbanísticas del PGOU de Valencia permiten la ubicación de viviendas en planta baja cuando en el mismo edificio existen otros locales destinados a usos no residenciales, interpretando el alcance y las excepciones del artículo 6.17.4.f) del plan general.
II. Hechos fácticos relevantes
Antecedentes procedimentales:
- 8 de julio de 2019: Solicitud de licencia para adecuación de local a vivienda en Valencia
- 20 de mayo de 2020: Informe desfavorable del Servicio de Licencias manifestando incompatibilidad urbanística
- 12 de enero de 2021: Nuevo informe técnico municipal desfavorable tras trámite de audiencia
- 17 de junio de 2022: Resolución GL-3390 denegando la licencia por inadecuación al PGOU
III. Cuestión de debate
Las cuestiones jurídicas principales que se dirimen son:
- Interpretación normativa: Determinar el alcance del artículo 6.17.4.f) del PGOU de Valencia respecto a la ubicación de uso residencial en planta baja en edificios de uso mixto.
- Suficiencia de la motivación: Evaluar si tanto la resolución administrativa como la sentencia de instancia cumplen con las exigencias constitucionales y europeas sobre la motivación.
- Aplicación de excepciones: Analizar si resulta aplicable la excepción del artículo 6.17.4.g) para edificios construidos con anterioridad al plan vigente.
IV. Ratio decidendi
El Tribunal Superior de Justicia fundamenta su decisión desestimatoria del recurso en los siguientes razonamientos principales:
1. Sobre la suficiencia de la motivación
El TSJCV rechaza el alegato de falta de motivación, aplicando la doctrina del Tribunal Constitucional y del TJUE:
«En nuestro caso, tanto la resolución administrativa como la sentencia judicial motivan de forma reiterada sus decisiones: (1) la Administración parte de tres informes interpretando el art. 6.17.4.f) de las normas urbanísticas del PGOU de Valencia (2) el Juzgado de forma extensa y detallada analiza la situación de hecho, interpreta la norma y llega a la misma conclusión que la Administración»
La Sala distingue entre la motivación propiamente dicha y el fundamento de la motivación, señalando que la discrepancia del recurrente se centra en este último aspecto, que pertenece al ámbito de la legalidad de fondo.
2. Sobre la interpretación del artículo 6.17.4.f) del PGOU
El Tribunal realiza una interpretación sistemática de la normativa urbanística, estableciendo dos reglas:
Norma general (art. 6.17.4.f)):
- Se admite uso residencial en planta baja cuando se trate de edificio de uso exclusivo residencial
- En edificios de uso mixto, el uso residencial debe situarse por encima de los usos no residenciales
Regla excepcional (art. 6.17.4.g)):
- En edificios construidos con anterioridad a la aprobación del presente Plan y en función de las preexistencias comerciales, se admitirá la ubicación de locales comerciales de la categoríaTco.1ª en planta baja aun cuando se ubiquen piezas habitables residenciales en planta baja.
3. Sobre la inaplicabilidad de la excepción
El TSJCV determina que la excepción del artículo 6.17.4.g) no resulta aplicable al caso:
«Contempla la situación contraria a la examinada en el presente supuesto, es decir, plantas bajas con destino residencial se permite en edificios anteriores a la entrada en vigor del PGOU de Valencia (en nuestro caso 1960) el uso comercial»
V. Conclusión
El Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana desestima el recurso de apelación, confirmando la legalidad de la denegación de la licencia y estableciendo importantes criterios interpretativos sobre el régimen de usos en el planeamiento urbanístico.
La sentencia reafirma los siguientes criterios jurisprudenciales:
- Criterio de interpretación restrictiva: Las normas urbanísticas que establecen limitaciones al cambio de uso deben interpretarse de forma restrictiva, sin admitir extensiones analógicas que no encuentren fundamento literal en el texto normativo.
- Suficiencia de motivación en resoluciones urbanísticas: La motivación resulta suficiente cuando permite al interesado comprender el alcance de la decisión adoptada, siendo irrelevante que discrepe del fundamento de la misma.
Esta doctrina refuerza la tendencia jurisprudencial hacia una interpretación estricta de las normas urbanísticas limitativas de derechos, garantizando la seguridad jurídica en la aplicación del planeamiento y la coherencia del modelo urbanístico diseñado por la administración competente. La sentencia constituye un precedente relevante sobre los límites al cambio de uso en el contexto de la transformación del tejido urbano consolidado.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
