Análisis de la Sentencia del Tribunal Supremo 1156/2025 (Sección Segunda), de fecha 22 de septiembre de 2025, en materia de comprobación de valores mediante dictamen pericial.
I. Materia objeto del pleito
La sentencia resuelve un recurso de casación interpuesto por una contribuyente contra la Sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Islas Baleares, que desestimó el recurso contencioso-administrativo núm. 179/2022.
El núcleo de la controversia se centra en determinar si las exigencias que impone el deber de motivación de la comprobación de valores mediante el método consistente en dictamen de peritos de la Administración requiere que el perito visite tanto el exterior como el interior del inmueble, o si resulta suficiente con la mera contemplación del exterior o la toma de fotografías.
II. Hechos fácticos relevantes
2.1. Antecedentes administrativos
Liquidación originaria: La Dependencia Regional de Inspección de la AEAT en Baleares dictó liquidación como resultado de una comprobación de valores de diversos inmuebles propiedad de la contribuyente.
Primera anulación: El Tribunal Económico Administrativo Regional (TEAR) de Islas Baleares, mediante resolución de 30 de enero de 2020, estimó en parte la reclamación de la contribuyente y anuló la liquidación previa, acordando la retroacción de actuaciones debido a la falta de motivación de los informes de valoración.
Nueva liquidación: En ejecución de lo ordenado por el TEAR, la Administración practicó nueva liquidación el 31 de agosto de 2020, notificada el 2 de septiembre de 2020.
2.2. Método de inspección empleado
La visita a los inmuebles se realizó por personal de la Administración de la AEAT de Menorca que colabora con el Gabinete Técnico y de Valoraciones, consistiendo en:
- Visita exclusivamente exterior
- Toma de fotografías a pie de calle
- No se solicitó acceso al interior de los inmuebles
- Los informes justificaban «la imposibilidad de acceso al interior» o simplemente indicaban que «no se ha visitado el interior del mismo«
III. Cuestión de debate
El auto de admisión del recurso de casación identifica como cuestión de interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia:
Reafirmar, reforzar, completar o aclarar la jurisprudencia de la Sección Segunda sobre las exigencias que impone el deber de motivación de la comprobación de valores mediante el método consistente en dictamen de peritos de la Administración y, en particular, si la exigencia de visita al inmueble por parte del perito impone que se visite tanto el exterior como el interior de inmueble; o, por el contrario, es suficiente con la mera contemplación del exterior de éste o la toma de fotografías.
IV. Ratio decidendi
1. Interpretación sistemática de los artículos 57.1.e) LGT y 160.2 RGAT
El Tribunal parte de la necesidad de interpretar las normas tributarias de forma sistemática, atendiendo a su finalidad constitucional. La sentencia subraya que:
«En sistema tributario español -por imperativo del artículo 31 CE- todos debemos contribuir al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con nuestra capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad.»
Para fijar la capacidad económica del contribuyente de manera justa cuando la Administración ha escogido como procedimiento de valoración el dictamen de peritos, resulta necesaria la inspección ocular que garantice el acierto en la singularización de la valoración.
2. Regla general: visita interior y exterior
El Tribunal consolida el criterio de que la inspección ocular debe ser personal, directa y completa, abarcando tanto el exterior como el interior del inmueble.
La fundamentación se apoya en varios argumentos:
a) Naturaleza de los elementos de valoración: Circunstancias como el estado de conservación, la calidad de los materiales utilizados, existencia de servidumbres visibles, ocupación ilegal por terceros, etc., no pueden apreciarse exclusivamente desde el exterior.
b) Finalidad de la norma: Garantizar el acierto en la singularización de la valoración y, con ello, la suficiente motivación de la resolución.
c) Principio de buena administración: Los estándares de la buena praxis pericial exigen una inspección completa del bien a valorar.
d) Carga de la prueba: Corresponde a la Administración Tributaria acreditar que el valor aplicado es el adecuado (art. 114.1 LGT).
3. Inadmisibilidad de métodos indirectos
El Tribunal rechaza expresamente como suficientes:
- La visita solo al exterior del inmueble
- La toma de fotografías a pie de calle
- La utilización de personal colaborador sin cualificación técnica específica para la inspección
- La ausencia de explicación sobre por qué no se visitó el interior
V. Doctrina jurisprudencial fijada
La Sentencia establece como doctrina jurisprudencial, por remisión a la STS 1141/2025, de 17 de septiembre:
«1. Cuando la administración ha escogido como procedimiento de valoración el dictamen de peritos resulta necesario, con carácter general, la inspección ocular in situ personal y directa del inmueble por parte del perito, y, además, esa visita o comprobación debe implicar de manera necesaria e inexorable tanto el examen del exterior como del interior del inmueble y de todos aquellos otros elementos que sean precisos para la comprobación del valor real del bien (como existencia de servidumbres visibles, su estado de construcción o conservación aparente, ocupación ilegal por terceros, etc.) para así garantizar el acierto en la singularización de la valoración, y, con ello, de la suficiente motivación de la resolución, no siendo bastante o suficiente una visita solo al exterior, o la toma de fotografías por personal de la Administración de la AEAT que colabora con el Gabinete Técnico y de Valoraciones.
2. Con carácter excepcional y solo en casos muy concretos en que existan circunstancias concurrentes de las que resulte que no es precisa la inspección ocular in situ personal y directa del interior y exterior del inmueble por parte del perito podrá no ser inspeccionado siempre que la propia Administración Tributaria autora del acto justifique mediante datos contrastados, justificados y objetivos en el expediente de valoración que no es precisa la inspección ocular in situ interior y exterior del inmueble, sin que el órgano jurisdiccional pueda sustituir la falta de motivación contenida en el informe pericial de valoración.»
VI. Aplicación al caso concreto
1. Deficiencias en la valoración administrativa
El Tribunal identifica las siguientes carencias en el procedimiento seguido por la Administración:
a) Ausencia de visita interior: Los informes reconocen expresamente que no se visitó el interior de los inmuebles.
b) Falta de justificación: No se explica de forma motivada por qué no era necesaria la visita interior, limitándose a indicar que «no ha sido posible visitar interiormente la vivienda» o que «no se ha visitado el interior del mismo».
c) Personal no cualificado: La visita exterior fue realizada por «personal de la Administración de la AEAT de Menorca, que colabora con este Gabinete Técnico», sin que conste que fuera el propio perito.
d) Método insuficiente: La mera toma de fotografías a pie de calle no puede suplir la inspección ocular directa.
2. Particularidades del caso que exigían visita interior
El Tribunal destaca que concurrían circunstancias específicas que hacían especialmente necesaria la inspección interior:
- Inmuebles con antigüedades muy diversas (desde los años 70 hasta 2001)
- Ubicación en zona costera, con posible afectación por condiciones ambientales
- Destino al arrendamiento turístico, donde el estado interior es determinante del valor
- Necesidad de comprobar el estado de cocinas, baños, cerramientos metálicos, etc.
3. Error contumaz de la Administración
La sentencia aplica la doctrina del «error contumaz» establecida en la STS de 11 de marzo de 2021 (rec. 80/2019), al tratarse de la segunda ocasión en que la Administración practica una comprobación de valores deficientemente motivada:
«No siendo posible girar una tercera liquidación siguiendo la doctrina establecida en nuestra sentencia de 11 de marzo de 2021 al encontrarnos ante un error contumaz de la administración que por segunda vez ha practicado una comprobación de valores no motivada.»
VII. Conclusión
La Sentencia del Tribunal Supremo 1156/2025 representa un pronunciamiento clarificador y de gran trascendencia práctica en el ámbito de la comprobación de valores mediante dictamen pericial de la Administración tributaria.
1. En el plano normativo
La resolución establece una interpretación sistemática y finalista de los artículos 57.1.e) LGT y 160.2 RGAT, cohonestando las exigencias de motivación administrativa con los principios constitucionales tributarios de capacidad económica, igualdad y justicia tributaria (art. 31 CE).
El Tribunal eleva a categoría de regla general inexcusable la necesidad de que el perito de la Administración realice una inspección ocular personal y directa tanto del exterior como del interior del inmueble, salvo supuestos excepcionales debidamente motivados.
2. En el plano procedimental
La sentencia fija importantes garantías para los contribuyentes:
- Carga de la prueba: Corresponde a la Administración justificar tanto el valor resultante como, en su caso, la innecesariedad de la visita interior
- Prohibición de sustitución judicial: Los órganos jurisdiccionales no pueden suplir la falta de motivación administrativa
- Error contumaz: Tras dos liquidaciones defectuosas, se impide una tercera oportunidad de liquidar
La sentencia preserva el principio de legalidad y el derecho a la buena administración, garantizando que las valoraciones tributarias se fundamenten en datos reales y contrastados mediante inspección directa del bien.
El Tribunal Supremo reafirma que la regla sobre la exigencia de comprobación personal y directa no está concebida para comodidad de los funcionarios o de la Administración, sino para garantizar la correcta determinación de la capacidad económica del contribuyente conforme a criterios de justicia tributaria.
La resolución consolida, en definitiva, un modelo garantista que equilibra la potestad comprobadora de la Administración con el derecho de los contribuyentes a que las liquidaciones tributarias se funden en valoraciones técnicas rigurosas, motivadas y ajustadas a la realidad física de los bienes, estableciendo criterios claros y vinculantes para todos los operadores jurídicos en este complejo ámbito del Derecho Tributario.
