En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 1ª, nº 591/2025, de 17 de noviembre de 2025, sobre licencia de parcelación y parcelas consolidadas en el ámbito de un Plan Parcial.
I. Materia objeto del pleito
El presente recurso de apelación se interpone contra la Sentencia nº 204/2024, de 12 de julio, dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 4 de Valencia, que desestimó el recurso contencioso-administrativo formulado contra el Acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de 31 de marzo de 2023, por el que se denegó la licencia de segregación solicitada para realizar operaciones de segregación en las fincas registrales ubicadas en el ámbito del Plan Parcial de Playas.
La materia controvertida se circunscribe al ámbito del Derecho Urbanístico valenciano, concretamente a las licencias de parcelación urbanística y al régimen transitorio de las parcelas consolidadas con edificaciones preexistentes. La cuestión nuclear radica en determinar si, para la concesión de una licencia de parcelación sobre parcelas que ostentan la condición de consolidadas conforme al artículo 22 del Plan Parcial de Playas, resulta exigible el cumplimiento de las determinaciones urbanísticas relativas a volumetría, ocupación y distancias a lindes (artículos 23, 25 y 28 del Plan Parcial) respecto de las edificaciones preexistentes.
El recurrente impugna la denegación de la licencia de segregación y agregación, alegando que las edificaciones existentes gozan de la protección que les dispensa el régimen transitorio del Plan Parcial, sin que resulte procedente exigir su adecuación a los parámetros urbanísticos mientras no se proceda a su demolición total y nueva edificación.
II. Hechos fácticos relevantes
Situación registral de partida
- La situación de partida comprende cuatro fincas registrales: tres de ellas (fincas nº NUM000, NUM002 y NUM001) con una superficie de 389,58 m² cada una, todas ellas edificadas; y una cuarta finca (nº NUM003) con una superficie de 1.391,18 m².
- Todas las fincas se encuentran en el ámbito de aplicación de un Plan Parcial, donde la superficie mínima de parcela para uso residencial se fija en 500 m² conforme al artículo 22 del citado instrumento de planeamiento.
- Las tres primeras parcelas, al tener una superficie inferior a los 500 m² exigidos como mínimo y estar edificadas, ostentan la condición de parcelas consolidadas conforme al artículo 22 del Plan Parcial, circunstancia reconocida expresamente por el técnico municipal en su informe de 17 de marzo de 2023.
Operación urbanística pretendida
- La licencia solicitada contemplaba la agrupación de las cuatro fincas y su posterior parcelación mediante operaciones de segregación y agregación para obtener cinco fincas resultantes.
- Con esta operación, las tres parcelas iniciales de 389 m² pasarían a tener 520 m², superando así la superficie mínima de 500 m², y se delimitarían dos parcelas adicionales con una superficie de 504 m² cada una.
Actuación administrativa impugnada
- El Ayuntamiento requirió al solicitante que justificase el cumplimiento de los artículos del Plan Parcial de Playas sobre volumetría (artículo 23), porcentaje de ocupación y distancias a lindes (artículo 25) de la edificación existente para las parcelas resultantes.
- La licencia fue denegada mediante Acuerdo de 31 de marzo de 2023, de conformidad con el informe técnico municipal, al no haberse acreditado el cumplimiento de los parámetros de los artículos 23, 25 y 28 respecto de las edificaciones existentes en las nuevas parcelas creadas.
III. Cuestión de debate
El debate jurídico se estructura entorno a dos cuestiones fundamentales:
1. ¿Cuál es la correcta interpretación del artículo 22 del Plan Parcial de Playas en relación con las parcelas consolidadas? Específicamente, si el concepto de «dentro de ordenación» previsto en dicho precepto se pone de manifiesto en relación con las parcelas o de las edificaciones que en ellas se asientan.
2. ¿Resulta exigible, a efectos de la concesión de una licencia de parcelación, que las edificaciones preexistentes cumplan con las determinaciones urbanísticas del Plan Parcial relativas a volumetría, ocupación y distancias a lindes, cuando dichas edificaciones están amparadas por el régimen transitorio de las parcelas consolidadas?
IV. Ratio decidendi
El Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana fundamenta su decisión estimatoria del recurso en los siguientes fundamentos:
1. Sobre la condición de parcela consolidada y su carácter indiscutido
El Tribunal parte de un presupuesto fáctico esencial: la condición de consolidadas de las parcelas no puede ser cuestionada, pues fue reconocida por la propia Administración en vía administrativa. Al respecto, la sentencia establece:
«No cabe cuestionar la condición de consolidadas de las parcelas, como hace el Ayuntamiento de manera subsidiaria a su oposición al recurso de apelación, y también lo hizo en la demanda, pues en vía administrativa se reconoció esa condición, tal como resulta del informe del técnico municipal de 17 de marzo de 2023 obrante al documento 12 del expediente donde se dice ‘las 3 fincas registrales NUM000, NUM001 y NUM002 actuales, tienen la parcela inferior a la mínima de 500 m2 (389,58 m2), pero se consideran consolidadas’. E igualmente la sentencia de instancia reconoce la condición de consolidadas de las parcelas y no habiendo adhesión a la apelación por parte del Ayuntamiento es cuestión resuelta.»
2. Sobre la pérdida del estatus de consolidada tras la parcelación
El Tribunal reconoce que, tras la operación de segregación, las nuevas parcelas dejan de ostentar la condición de consolidadas del artículo 22 del Plan Parcial, debiendo cumplir la superficie mínima de 500 m²:
«Pues bien, efectivamente, como alega el Ayuntamiento, debemos partir del artículo 48 del PGOU que establece ‘La posesión de la condición de solar no implica por sí misma el derecho al otorgamiento de licencia de edificación o parcelación, debiendo cumplimentarse el resto de las condiciones urbanísticas que le sean de aplicación’. (…) Y así, la argumentación del Ayuntamiento y la sentencia respecto a que la parcela nueva ya no tiene la condición de consolidada y debe cumplir todas las determinaciones es correcta, y por tanto, las parcelas que se pretendan delimitar con la segregación tienen que cumplir la superficie mínima de 500 m2.»
3. Sobre la distinción capital entre parcela y edificación
El núcleo esencial de la sentencia radica en la distinción entre el régimen aplicable a las parcelas y el régimen aplicable a las edificaciones preexistentes. La Sala establece con claridad meridiana:
«Ahora bien, el concepto dentro o fuera de ordenación es de las construcciones no de las parcelas. Y, respecto a las edificaciones preexistentes en esas parcelas, el artículo 22 del Plan Parcial es una norma transitoria y las considera dentro de ordenación mientras se mantengan, quedando diferido el cumplimiento de las determinaciones del Plan respecto a las construcciones al momento de la demolición total y construcción de nueva edificación.»
4. Sobre la inaplicabilidad de las determinaciones del Plan a las edificaciones preexistentes
Como consecuencia del razonamiento anterior, el Tribunal concluye que no resulta procedente exigir a las edificaciones preexistentes el cumplimiento de las determinaciones urbanísticas del Plan Parcial:
«En definitiva, a los efectos de la concesión de la licencia de parcelación de autos, no cabe exigir a las edificaciones preexistentes en las parcelas originarias y que permanecerán en las parcelas resultantes de la parcelación, el cumplimiento de las determinaciones del Plan Parcial relativas a las construcciones (volumen, lindes, ocupación), pues el artículo 22 del Plan las ampara y solo serán exigibles, tras la demolición de estas, a las edificaciones de nueva construcción.»
V. Conclusión
El Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana estima el recurso de apelación, revoca la sentencia de instancia y estima el recurso contencioso-administrativo, declarando el derecho del recurrente a que le sea concedida la licencia de parcelación solicitada. La sentencia establece los siguientes criterios jurisprudenciales de relevancia:
A. La disociación conceptual entre parcela y edificación
La sentencia consolida la doctrina según la cual el concepto de «dentro o fuera de ordenación» es intrínseco a las construcciones, no a las parcelas. Esta distinción resulta capital para la correcta interpretación de las normas transitorias contenidas en los instrumentos de planeamiento, que frecuentemente regulan de forma diferenciada el régimen de las parcelas consolidadas y el de las edificaciones preexistentes.
B. El alcance del régimen transitorio del artículo 22 del Plan Parcial
El Tribunal interpreta el artículo 22 del Plan Parcial de Playas como una norma transitoria que ampara las edificaciones preexistentes, considerándolas dentro de ordenación mientras se mantengan. El cumplimiento de las determinaciones urbanísticas relativas a volumetría, ocupación y distancias a lindes queda diferido al momento de la demolición total y construcción de nueva edificación.
C. La licencia de parcelación y las edificaciones preexistentes
La aportación más relevante de la sentencia radica en establecer que, a efectos de la concesión de licencias de parcelación, no resulta exigible que las edificaciones preexistentes amparadas por el régimen transitorio cumplan con las determinaciones urbanísticas del planeamiento. Mientras que las nuevas parcelas resultantes deben cumplir la superficie mínima establecida, las edificaciones que en ellas se asienten permanecen amparadas por la norma transitoria.
D. Relevancia práctica de la doctrina establecida
Esta sentencia resulta de especial trascendencia práctica para todas aquellas operaciones de parcelación que afecten a parcelas con edificaciones preexistentes amparadas por regímenes transitorios. La doctrina establecida impide que las Administraciones puedan denegar licencias de parcelación sobre la base de incumplimientos de parámetros urbanísticos por parte de edificaciones que gozan de la protección dispensada por normas transitorias, cuando tales parámetros solo resultarán exigibles en el momento de proceder a la demolición total y nueva construcción.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
