En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, Sección Primera, nº 631/2025, de fecha 3 de diciembre de 2025, que resuelve un recurso contencioso-administrativo sobre la fijación del justiprecio en un procedimiento expropiatorio por urgente ocupación, estimándolo parcialmente en lo relativo a la metodología de valoración del demérito de la parte de las parcelas no expropiadas.
I. Materia objeto del pleito
El objeto de la litis se enmarca en el ámbito de la expropiación forzosa y, en particular, en la problemática derivada de la valoración del demérito que experimentan las superficies no expropiadas cuando una expropiación parcial afecta sustancialmente a las características y aprovechamiento urbanístico de las fincas remanentes.
Concretamente, los propietarios de tres parcelas colindantes ubicadas en el Polígono Industrial impugnan los Acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación de Valencia de 21 de marzo de 2024, que fijaron el justiprecio en el marco del proyecto «Duplicación de calzada de la N-220, de acceso al Aeropuerto de Valencia.»
El objeto del proceso gravita en determinar si la valoración efectuada por el Jurado Provincial de Expropiación resulta conforme a Derecho, particularmente en lo que respecta al valor del suelo (valor en venta, valor de construcción y coeficiente K) y, especialmente, a la metodología empleada para calcular la indemnización por demérito de las superficies no expropiadas.
II. Hechos fácticos relevantes
Características de las fincas expropiadas
Las tres fincas objeto de expropiación están clasificadas como suelo urbano con calificación industrial y situación básica de suelo urbanizado. La fecha de valoración se fija en el 20 de julio de 2021, correspondiente a la ocupación efectiva de las parcelas en el marco de una expropiación por urgente ocupación.
- Finca nº NUM003: Superficie total de 667 m², superficie expropiada de 502 m², superficie remanente de 165 m². Justiprecio fijado por el JPE: 116.470,29 euros (incluyendo 19.305 euros de demérito).
- Finca nº NUM004: Superficie total de 660 m², superficie expropiada de 423 m², superficie remanente de 237 m². Justiprecio fijado por el JPE: 114.338,25 euros (incluyendo 27.729 euros de demérito).
- Finca nº NUM005: Superficie total de 601 m², superficie expropiada de 301 m², superficie remanente de 300 m². Justiprecio fijado por el JPE: 72.648,58 euros (incluyendo 35.100 euros de demérito).
III. Cuestión de debate
El presente litigio plantea varias cuestiones jurídico-técnicas de interés en materia de valoración de un suelo a expropiar, que se pueden sintetizar de la siguiente manera:
A) Presunción de acierto de los acuerdos del Jurado: ¿Qué requisitos deben concurrir para desvirtuar la presunción de legalidad y acierto que ostentan las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación? ¿Basta con aportar una valoración alternativa más favorable a los intereses del expropiado?
B) Fecha de valoración: ¿Qué consecuencias tiene que los informes periciales aportados por la parte actora no se refieran a la fecha de valoración legalmente establecida sino a una fecha posterior?
C) Metodología de valoración del demérito: ¿Resulta suficiente aplicar un porcentaje genérico sobre el valor del suelo de la superficie no expropiada, o debe atenderse a los verdaderos perjuicios que la expropiación parcial ocasiona a las fincas remanentes, especialmente cuando estas pierden su condición de parcelas edificables?
IV. Ratio decidendi
La Sala articula su decisión estimatoria parcial del recurso contencioso-administrativo sobre varios fundamentos jurídicos, que conviene analizar separadamente:
A) Presunción de acierto de los Acuerdos del Jurado
El Tribunal recuerda la consolidada doctrina jurisprudencial sobre la presunción de acierto que merecen los acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación:
«Los acuerdos de los Jurados merecen ser acogidos con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición técnico-jurídica y de su permanencia y estabilidad, lo cual, si bien no es óbice alguno para que los Tribunales puedan ordenar la nulidad de sus decisiones, para ello tiene que producirse una infracción de preceptos legales o un error o disconformidad patente con elementos de juicio que obren en el expediente o fueren aportados a los autos, gozando dichos organismos de la Administración Pública de cierta discrecionalidad técnica.»
Asimismo, precisa que esta presunción puede desvirtuarse por cualquier medio de prueba admitido en derecho, no solo mediante prueba pericial:
«La presunción de acierto de los acuerdos de los Jurados no solo puede desvirtuarse mediante prueba pericial, sino también, conforme a una constante Jurisprudencia, por cualquier otro medio de prueba admitido en derecho (sentencias de 3 de noviembre de 2011 -casación 2874/2008-; de 23 de julio de 2012 -casación 3888/2009-; 7 de julio de 2015 -casación 1584/2013- y 6 de mayo y 13 de junio de 2016 -casaciones 3615/2014 y 936/2015-), e, incluso, sin necesidad de ningún medio probatorio, cuando la motivación del acuerdo demuestre la existencia de errores esenciales determinantes de la valoración realizada para cuya apreciación no sea preciso especiales conocimientos técnicos.»
B) Invalidez de los informes que no respetan la fecha de valoración
La Sala rechaza entrar a valorar el informe aportado por la demandante por no ajustarse a la normativa aplicable en cuanto a la fecha de valoración:
«Pero no podemos entrar a valorar este informe pues la valoración no se ajusta a la normativa aplicable, ya que de acuerdo con el artículo 34.2.b) del RDLeg 7/2015, 30 de octubre, la valoración debe venir referida a la fecha de inicio del expediente de justiprecio, que en el presente caso y tratándose de una expropiación por urgente ocupación, conforme al artículo 52.8ª de la LEF se fija en la fecha de ocupación efectiva de la parcela, 20 de julio de 2021. Examinado los informes de la actora, la fecha de valoración viene referida a la fecha de elaboración de los mismos, de 14 de noviembre de 2022. Y ello invalida el informe.»
C) Confirmación de los parámetros de valoración del suelo
Respecto a los parámetros impugnados (valor en venta, valor de construcción y coeficiente K), el Tribunal confirma la presunción de acierto del Jurado, al coincidir sustancialmente el dictamen pericial judicial con los valores fijados por el órgano administrativo:
«Valorando el dictamen emitido por el perito judicial y en cuanto al valor en venta, lo fija en 775,34 euros/m2t, muy próximo al aplicado por el Jurado y, por tanto, confirma la presunción de acierto del mismo.»
En cuanto al valor de construcción, el Tribunal rechaza el propuesto por la perito judicial por incurrir en el mismo defecto de fecha de valoración:
«Rechazamos el valor de construcción fijado por la perito judicial, para cuyo cálculo parte del Coste Unitario de Ejecución (CUE) fijado por el Instituto Valenciano de la Edificación para julio de 1998, lo cual vulnera lo establecido por el artículo 22.2 RD 1492/2011 que exige que los valores estén referidos a la fecha que corresponda que, en el presente caso, es la fecha de ocupación (20 julio de 2021).»
D) Metodología de valoración del demérito: necesidad de atender a los perjuicios reales
El aspecto nuclear de la sentencia radica en la crítica a la metodología empleada por el Jurado para calcular el demérito. La Sala recuerda la doctrina del Tribunal Supremo sobre la flexibilidad en la determinación de este concepto indemnizatorio:
«El Tribunal Supremo ha señalado que el perjuicio en concepto de demérito por reducción de superficie de la finca suele calcularse aplicando un porcentaje, que queda al arbitrio del Tribunal, y que puede multiplicarse tanto a la superficie restante de la finca después de la expropiación como a la superficie expropiada.»
No obstante, subraya que lo verdaderamente esencial es que la indemnización sea proporcionada al perjuicio real sufrido:
«Los perjuicios deben estar acreditados y por tanto ser reales, integrándose como una partida indemnizatoria del justiprecio. Si bien lo normal es aplicar un porcentaje del valor del suelo sobre la finca no expropiada, no es unánime la jurisprudencia a la hora de fijar el método para calcularlo pues, como dice la STS 3 de octubre de 2014, recurso 6049/2011, ‘la determinación del perjuicio se deja al prudente arbitrio de los Tribunales […] siendo lo verdaderamente esencial el establecimiento de una indemnización proporcionada al perjuicio real’.»
E) Estimación parcial: prevalencia del dictamen pericial sobre el método del Jurado
La Sala considera que el informe pericial judicial desvirtúa la presunción de acierto del Jurado en lo relativo al demérito, al constatar que el método empleado por este no tuvo en cuenta los verdaderos perjuicios ocasionados:
«Sobre este punto, la Sala considera que el informe pericial judicial desvirtúa la presunción de acierto del acuerdo del Jurado, que se ha limitado a aplicar un porcentaje de demérito sobre la parte no expropiada de cada una de las parcelas, sin tener en cuenta los verdaderos perjuicios que para las mismas ha supuesto la expropiación, concretamente, que las 3 fincas expropiadas pertenecientes todas ellas a los recurrentes eran, antes de la expropiación, solares urbanos, con la superficie mínima de parcela y fachada a vial y, después de la expropiación, dos de ellas no tienen acceso desde el vial y ninguna de las 3 tiene superficie mínima de parcela, dejando de ser solares en sí o parcelas edificables, perdiendo una edificabilidad de unos 140 m2, calculado con una fórmula y porcentajes que han quedado debidamente justificados.»
En consecuencia, el Tribunal ordena al Jurado Provincial de Expropiación recalcular el demérito aplicando la metodología propuesta por la perito judicial, pero manteniendo los valores de venta y repercusión fijados en su acuerdo de fijación del justipecio:
«A la vista de lo anterior, procede estimar parcialmente el recurso y acordar que el Jurado recalcule el demérito aplicando el mismo método que el empleado por la perito judicial, si bien atendiendo a la fecha de valoración (20 de julio de 2021 y no 29 de julio como hace el dictamen), y empleando para calcular la edificabilidad perdida de 140 m2 el valor en venta (770 euros/m2) fijado por el mismo, y para los gastos de agregación el valor de repercusión (130 euros/m2) fijado en su acuerdo, cuya presunción de acierto no ha quedado desvirtuada en dichos parámetros.»
V. Conclusión
La STSJ CV 631/2025 aborda diversas cuestiones interesantes en materia de valoración expropiatoria:
1. Fecha de valoración como requisito esencial. Los informes periciales que no respetan la fecha de valoración legalmente establecida (en expropiaciones por urgente ocupación, la fecha de ocupación efectiva conforme al artículo 52.8ª LEF) resultan inválidos y no pueden ser tomados en consideración para desvirtuar la presunción de acierto del Jurado Provincial de Expropiación.
2. Insuficiencia de la mera valoración alternativa. Para desvirtuar la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado no basta con aportar una valoración alternativa más favorable a los intereses del expropiado; es preciso acreditar el error del órgano administrativo en la fijación del justiprecio.
3. Metodología del demérito orientada al perjuicio real. La aplicación de un porcentaje genérico sobre la superficie no expropiada puede resultar insuficiente cuando la expropiación parcial ocasiona perjuicios específicos y cuantificables, como la pérdida de la condición de solar edificable. En tales casos, debe atenderse a los verdaderos perjuicios sufridos, calculando la edificabilidad perdida y los costes de agregación necesarios para recuperar el aprovechamiento urbanístico.
4. Combinación de metodologías. La sentencia admite una solución híbrida: mantener los parámetros de valoración del suelo fijados por el Jurado (cuya presunción de acierto no ha sido desvirtuada) pero aplicar la metodología de cálculo del demérito propuesta por el perito judicial, que atiende a los perjuicios reales derivados de la pérdida de edificabilidad efectiva.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
