En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 2ª), nº 4737/2025, de fecha 18 de diciembre de 2025, sobre la determinación del uso a considerar en la valoración de inmuebles expropiados y la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado de Expropiación.
I. Materia objeto del pleito
La controversia gravita en la impugnación del Acuerdo del Jurado de Expropiación de Catalunya de fecha 22 de mayo de 2022, que fijó el justiprecio de una finca ubicada en la calle Mont d’Orsà 31-33 de Barcelona, calificada urbanísticamente como equipamiento, en la cantidad total de 4.217.048,59 euros, incluido el premio de afección.
El litigio plantea cuestiones esenciales en materia de valoración expropiatoria, particularmente la correcta determinación del uso a considerar como parámetro de valoración —vivienda unifamiliar versus edificio plurifamiliar de viviendas— así como la metodología aplicable tanto en el método de comparación como en el método residual estático. Adicionalmente, se debate sobre la superficie computable y los criterios para desvirtuar la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado.
II. Hechos fácticos relevantes
La finca expropiada presenta las siguientes características que condicionan su valoración:
Evolución histórica del inmueble:
El edificio objeto de expropiación ha experimentado una sucesión de usos a lo largo de su dilatada historia que resulta determinante para la resolución del litigio:
1886-1908: Destinado inicialmente a uso hotelero durante un periodo de aproximadamente 15 años desde su construcción.
A partir de 1928: El uso del edificio fue progresivamente modificado, alternando periodos en desempleo con adecuaciones para destinarlo a residencia colectiva distinta de la propiamente hotelera. Específicamente, el inmueble ha sido destinado a residencia de estudiantes, casa de retiro y ejercicios espirituales, centro de acogida, geriátrico y uso religioso.
1974-1976: Se produjo una intervención arquitectónica de relevancia que adaptó el edificio al uso de residencia geriátrica.
Desde 1976 hasta la expropiación: El uso mayoritario del edificio se ha correspondido con el sanitario y benéfico, adquiriendo especial significado el uso de residencia geriátrica durante casi 40 años.
Valoración del Jurado de Expropiación:
El Jurado, siguiendo el informe del Vocal Técnico, descartó el uso hotelero pero adoptó como referencia para la valoración el uso de vivienda unifamiliar, sin motivar específicamente los motivos de esta elección. Para ello, utilizó seis muestras de viviendas unifamiliares como comparables, fijando finalmente el justiprecio en 4.217.048,59 euros.
Pretensiones de la parte expropiada:
La Congregación de la Misión (Padres Paúles) cuestionó la decisión del Jurado en relación con: (i) la superficie real construida, que a su juicio asciende a 2.391,20 m²; (ii) la calificación del uso, considerando que debe valorarse como edificio residencial destinado al uso hotelero y no como vivienda unifamiliar; (iii) los valores obtenidos por el método de comparación y la motivación de los coeficientes utilizados; y (iv) los valores obtenidos por el método residual estático. Solicitaron la fijación del justiprecio en 11.825.925,84 euros.
III. Cuestión de debate
El debate jurídico se articula entorno a dos cuestiones fundamentales:
- ¿cuál es el uso que debe tomarse como referencia para la valoración de un inmueble expropiado cuando su trayectoria histórica ha sido heterogénea, habiendo albergado sucesivamente usos hoteleros, residenciales colectivos y asistenciales? ¿Prevalece la calificación abstracta escogida por el Jurado (vivienda unifamiliar) o debe atenderse a la realidad funcional del edificio (residencial colectivo)?
- ¿qué prueba resulta suficiente para desvirtuar la presunción de acierto y legalidad de que gozan los acuerdos del Jurado de Expropiación, particularmente cuando se cuestiona la determinación del uso a efectos valorativos?
IV. Ratio decidendi
El Tribunal estima parcialmente el recurso, anulando el Acuerdo del Jurado en el sentido de acordar la retroacción de las actuaciones para que se dicte nueva resolución que fije el justiprecio conforme a los fundamentos de la sentencia. La argumentación jurídica del fallo se estructura en los siguientes razonamientos:
4.1. Presunción de acierto de los acuerdos del Jurado: naturaleza y límites
El tribunal parte de la consolidada doctrina sobre la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado de Expropiación, invocando la jurisprudencia del Tribunal Supremo:
«Es doctrina reiterada de esta Sala, que recoge entre otras muchas la sentencia de 16 de mayo de 2007 (recurso 10101/2003), que los acuerdos de los Jurados de Expropiación Forzosa, gozan de la presunción de veracidad, legalidad y acierto, por lo que sus decisiones merecen ser acogidas con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición técnica y jurídica, y de su permanencia y especialización, si bien siendo tal presunción de naturaleza iuris tantum, puede y debe ser revisada en vía jurisdiccional.»
Esta presunción, sin embargo, no es absoluta. El tribunal precisa los requisitos para su desvirtuación:
«Ahora bien, para que esta presunción sea desvirtuada, es necesario que se haga prueba suficiente de infracción legal, notorio error de hecho o desafortunada apreciación de los elementos de prueba existentes en el expediente, cuya acreditación corresponde a la parte que impugna los acuerdos del Jurado de Expropiación, en la que recae el ‘onus probandi’, que es quien debe ofrecer los elementos de prueba con todas las garantías procesales.»
4.2. Valor probatorio de la pericial de parte: superación del requisito de pericial judicial
El tribunal aborda una cuestión procesal relevante: si únicamente la prueba pericial judicial es apta para desvirtuar la presunción de acierto del Jurado. Citando la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2014, la Sala rechaza esta interpretación restrictiva:
«No parece superfluo hacer mención a que la Jurisprudencia reitera que el órgano judicial no está vinculado por el resultado de la prueba pericial, ni lo está tampoco por los acuerdos de los Jurados Provinciales, siempre que se razone debidamente su discrepancia y que, si bien la prueba pericial aparece como prueba idónea para combatir las resoluciones de aquéllos, ni es la única prueba que viabiliza atacarlos con éxito (…) ni, por supuesto, está exenta de que su examen deba realizarse mediante el empleo de las reglas de la sana crítica y en relación con el conjunto del material probatorio.»
La sentencia incorpora además el criterio expresado por el Tribunal Supremo en sentencia de 21 de septiembre de 2011:
«Ciertamente, el informe de un perito judicial, por las especiales garantías de que está revestida su designación y por el examen crítico a que es sometido su parecer, tiene frecuentemente una fuerza persuasiva superior a otros medios de prueba; pero ello no significa que esos otros medios de prueba no puedan razonablemente conducir a la conclusión de que el acuerdo del Jurado está equivocado, máxime cuando, como en el presente caso, el informe pericial realizado por la parte ha sido aportado durante el periodo de prueba y sometido a contradicción de las partes.»
4.3. Desacierto del Jurado en la determinación del uso: exclusión de la vivienda unifamiliar
El núcleo de la ratio decidendi se centra en la incorrecta elección del uso de vivienda unifamiliar por parte del Jurado. La sentencia acoge las conclusiones del dictamen pericial:
«Así la referida pericial concluye que el uso de vivienda unifamiliar no es el uso existente del edificio cuando en la respuesta al extremo 1.b2) del Dictamen pericial (páginas 8 y 9) afirma en relación con las seis muestras de viviendas unifamiliares utilizadas por el Jurado que ‘luego, estas muestras no conciernen a edificios con los usos a los que se ha visto sometido el inmueble que se trata, por lo que no permiten determinar con rigor técnico el valor del edificio con un uso residencial colectivo como el que ha dispuesto’.»
El tribunal descarta igualmente que el uso hotelero constituya la referencia adecuada, atendiendo a la pérdida de funcionalidad del edificio para dicha finalidad:
«Así lo manifiesta el perito judicial, cuando se le pregunta por el posible uso hotelero, ‘aunque arquitectónicamente en el edificio han persistido las condiciones formales y estéticas desde su origen…, debe concluirse que ha perdido su funcionalidad como centro hotelero, pues precisaría de una profunda reforma y remodelación para conferirle esta condición’.»
4.4. Determinación del uso correcto: edificio plurifamiliar de viviendas
Tras descartar tanto el uso unifamiliar como el hotelero, el tribunal identifica el uso de edificio plurifamiliar de viviendas como el más ajustado a la realidad del inmueble:
«En lo que atañe a usos de la edificación existente, si bien entre 1908 y 1928 la edificación estaba destinada a hotel, a partir de 1928 el uso del edificio ha ido sufriendo alteraciones, con periodos en desempleo, que han supuesto adecuaciones para destinarlo a residencia colectiva distinta a la propiamente de hotel, adquiriendo un especial significado el uso de residencia geriátrica durante casi 40 años desde que se produjo la intervención arquitectónica de 1974-1976. Por añadidura, en la ficha catastral de la finca quedó puesto de relieve con el que los usos mayoritarios del edificio se corresponden con el sanitario y benéfico, sin mención alguna al uso hotelero.»
El dictamen pericial justifica metodológicamente la elección del uso plurifamiliar ante la inexistencia de comparables específicos en relación con el uso de residencial comunitario:
«Para valorar la finca con el concreto uso de residencial comunitario sin comparables en el mercado, se ha acudido a tomar una serie de muestras de viviendas en edificios plurifamiliares por ser la tipología que más se aproxima a la del edificio aislado de varias plantas de la finca a valorar.»
4.5. Falta de motivación del Jurado como elemento determinante
La sentencia constata un déficit de motivación en el acuerdo del Jurado que contribuye a su desvirtuación:
«Frente a ello, la resolución del Jurado, si bien descarta el uso hotelero, viene a escoger el uso como vivienda unifamiliar, sin motivar los motivos de su elección.»
Esta ausencia de justificación resulta especialmente relevante cuando la elección del uso condiciona directamente los resultados de la valoración, tanto por el método de comparación como por el método residual.
4.6. Situación de disconformidad urbanística del edificio
El tribunal acoge la caracterización del inmueble como edificio en situación disconforme con el planeamiento municipal:
«El edificio existente asentado sobre sus suelos, aunque de carácter aislado pero con una altura equivalente a cuatro plantas sobre la rasante viaria de la calle Mont d’Orsà y de uso colectivo, al no responder a tal tipo de ordenación en edificación aislada de condición unifamiliar, se encuentra desde el año 1976 en situación de disconformidad con aquélla, pues sus condiciones de edificación y el uso al que ha estado destinado son distintos respecto de la ordenación fijada por el planeamiento.»
Esta circunstancia urbanística refuerza la conclusión de que el uso unifamiliar no puede servir como referencia valorativa.
4.7. Prevalencia de la superficie catastral: carga probatoria
En cuanto a la superficie a valorar, el tribunal desestima la pretensión de la parte recurrente, confirmando la superficie catastral adoptada por el Jurado:
«Así respecto de la determinación de la superficie a valorar debemos tener en cuenta como ya hemos señalado reiteradamente el mayor acierto que en este aspecto se infiere de las fichas del catastro en razón de la especificidad de sus asientos y especialidad de sus funcionarios, lo que de manera razonable conduce a primar la superficie catastral en defecto de prueba de su error, por lo que la superficie catastral debe prevalecer sobre la registral, por cuanto esta última carece de un soporte físico fehaciente al basarse únicamente en la mera declaración de los otorgantes.»
Para desvirtuar la superficie catastral, el tribunal señala la prueba requerida:
«Frente a la presunción de acierto del acuerdo del JEC que, siguiendo el informe del Vocal Técnico, y lo que consta en la correspondiente ficha catastral, valora como expropiadas las superficies ya referidas, los recurrentes deberían haber aportado un levantamiento topográfico realizado por técnico competente para desvirtuar aquella presunción, o en otras palabras, demostrar el error del JEC en cuanto a la superficie considerada.»
V. Conclusión
La STSJ CAT 7222/2025 contiene un pronunciamiento interesante en materia de valoración expropiatoria, del que se extraen las siguientes conclusiones:
- La presunción de acierto de los acuerdos del Jurado de Expropiación, si bien goza de especial relevancia por derivar de su doble composición técnica y jurídica y de su permanencia y especialización, tiene naturaleza iuris tantum y puede ser desvirtuada mediante prueba suficiente de infracción legal, notorio error de hecho o desafortunada apreciación de los elementos probatorios.
- La prueba pericial de parte, cuando ha sido aportada durante el periodo probatorio y sometida a contradicción, puede resultar suficiente para desvirtuar la presunción de acierto del Jurado, sin que sea imprescindible la práctica de pericial judicial. La valoración del material probatorio debe realizarse conforme a las reglas de la sana crítica y en su conjunto.
- La determinación del uso a efectos de valoración expropiatoria debe atender a la realidad funcional del inmueble y no a categorías abstractas desvinculadas de su trayectoria histórica. Cuando un edificio ha albergado sucesivamente usos de residencia colectiva (residencia de estudiantes, casa de retiro, geriátrico, uso benéfico), no procede su valoración con referencia a comparables de viviendas unifamiliares, siendo más adecuada la tipología de edificio plurifamiliar de viviendas como aproximación al uso residencial comunitario.
- El acuerdo del Jurado debe estar suficientemente motivado en cuanto a la elección del uso tomado como referencia para la valoración. La ausencia de justificación de dicha elección constituye un elemento adicional que facilita la desvirtuación de la presunción de acierto, especialmente cuando la determinación del uso condiciona directamente los resultados tanto del método de comparación como del método residual.
- En cuanto a la superficie a valorar, la superficie catastral goza de prevalencia sobre la registral, dado que el Registro de la Propiedad carece de base física fehaciente al reposar sobre las meras declaraciones de los otorgantes. Para desvirtuar la superficie catastral adoptada por el Jurado resulta necesario aportar un levantamiento topográfico realizado por técnico competente, no siendo suficiente la mera referencia a mediciones sin acreditación del método empleado.
- La situación de disconformidad urbanística de un edificio respecto del planeamiento vigente constituye un elemento relevante para determinar el uso a efectos valorativos, debiendo descartarse como referencia aquellos usos que, como la vivienda unifamiliar, resultan incompatibles con las características edificatorias y funcionales del inmueble.
La sentencia analizada reafirma la necesidad de que la valoración expropiatoria se ajuste a la realidad material y funcional del bien expropiado, rechazando categorizaciones abstractas que conduzcan a resultados alejados del valor real del inmueble. El uso de edificio plurifamiliar de viviendas, como aproximación al uso residencial colectivo efectivamente desarrollado, resulta metodológicamente más adecuado que el uso unifamiliar escogido inmotivadamente por el Jurado.
