En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, Sección Primera, núm. 148/2026, de 23 de abril de 2026, dictada en el rollo de apelación núm. 572/2024, en materia de suspensión de licencias de obra y demolición vinculada a la tramitación del Catálogo de Protecciones de un Ayuntamiento.
I. Materia objeto del pleito
La controversia analizada en la presente sentencia se enmarca en el ámbito del derecho urbanístico y, más concretamente, en el régimen jurídico de la suspensión de la tramitación y otorgamiento de licencias de demolición y de obra durante la tramitación del Catálogo de Protecciones municipal, al amparo de lo dispuesto en el artículo 68.3 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana (TRLOTUP).
La cuestión litigiosa principal se centra en determinar si el acuerdo plenario municipal que decretó la suspensión de licencias fue adoptado respetando el plazo mínimo de cinco años exigido por el art. 69.3 TRLOTUP entre dos acuerdos sucesivos de suspensión sobre la misma zona y con igual finalidad, y, en particular, si dicho plazo quedó afectado por la suspensión de plazos administrativos establecida por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, de declaración del estado de alarma por la crisis sanitaria del COVID-19. La sentencia aborda igualmente las alegaciones relativas a falta de motivación del acuerdo de suspensión, vulneración de los principios de confianza legítima y buena fe, y la relevancia de un certificado de compatibilidad urbanística emitido con anterioridad a la suspensión.
II. Hechos fácticos relevantes
2.1. La primera suspensión de licencias y el agotamiento del plazo de dos años
El Ayuntamiento había acordado con anterioridad una suspensión de la tramitación y otorgamiento de licencias de dos años de duración sobre la misma zona, que alcanzó hasta el día 10 de junio de 2017. Por tanto, conforme al art. 69.3 TRLOTUP, el plazo mínimo de cinco años para poder adoptar una nueva suspensión comprendía hasta el 10 de junio de 2022.
2.2. El acuerdo plenario de 30 de junio de 2022 y su impugnación
El Pleno del Ayuntamiento adoptó, el 30 de junio de 2022, un acuerdo de suspensión de la tramitación y otorgamiento de licencias de demolición y de obra por el periodo máximo de dos años, al amparo del art. 68.3 del TRLOTUP, mientras se tramitaba el Catálogo de Protecciones municipal. El ámbito de la suspensión afectaba a los elementos catalogados que figuraban en la relación anexada al acuerdo.
La apelante, mercantil promotora propietaria de un inmueble afectado por la suspensión, solicitó la suspensión de la ejecución del acuerdo plenario mediante decreto del Alcalde de 16 de septiembre de 2022, que fue desestimada. Interpuesto recurso de reposición frente al acuerdo de 30 de junio de 2022 fue también desestimado mediante acuerdo plenario de 28 de septiembre de 2023. Agotada la vía administrativa, interpuso recurso contencioso-administrativo ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n.º 1 de Alicante (recurso n.º 676/2022), que dictó sentencia n.º 300/2024, de 31 de julio de 2024, desestimando el recurso.
2.3. El certificado de compatibilidad urbanística previo
Con anterioridad al acuerdo de suspensión, la demandante había solicitado al Ayuntamiento un certificado de compatibilidad urbanística relativo al inmueble afectado, que fue emitido con fecha 6 de abril de 2022 sin hacer constar referencia alguna a la modificación del Catálogo de Protecciones en tramitación, pese a que este había sido sometido a información pública en el DOGV n.º 8820, de 26 de mayo de 2020. Sobre este extremo la recurrente fundó una alegación de vulneración del art. 22.3 de la Ley 6/2014 y del principio de confianza legítima.
III. Cuestión de debate
El recurso de apelación suscita ante el TSJCV las siguientes cuestiones jurídicas:
Primera cuestión: Si el plazo de cinco años previsto en el art. 69.3 TRLOTUP —que impide reiterar la suspensión de licencias sobre la misma zona e igual finalidad una vez agotado el primer bienio— constituyó un plazo administrativo susceptible de suspensión en virtud de la disposición adicional tercera del Real Decreto 463/2020 de declaración del estado de alarma por el COVID-19. La apelante argumentaba que, de haberse suspendido tal plazo, este no habría vencido hasta el 5 o 6 de septiembre de 2022, con lo que el acuerdo plenario de 30 de junio de 2022 habría sido adoptado prematuramente y estaría revestido de nulidad.
Segunda cuestión: Si el certificado de compatibilidad urbanística emitido el 6 de abril de 2022 sin referencia al Catálogo de Protecciones en tramitación genera en el titular del inmueble afectado una expectativa legítima amparada por el principio de confianza legítima del art. 3.1.e) de la Ley 40/2015, capaz de enervar la validez del posterior acuerdo de suspensión.
Tercera cuestión: De carácter procesal: si la sentencia de instancia infringió el principio de congruencia al no valorar el dictamen pericial arquitectónico que la recurrente había aportado en primera instancia sobre la ausencia de valores catalogables del inmueble.
IV. Ratio decidendi
La Sala articula su decisión estimatoria parcial del recurso, solamente en lo relativo a las costas procesales, sobre siguientes pilares argumentativos:
4.1. El plazo de cinco años del art. 69.3 TRLOTUP como requisito legal no susceptible de suspensión
La Sala desestima la alegación central de la apelante y confirma íntegramente la fundamentación de la sentencia de instancia sobre este punto. El razonamiento del TSJCV es el siguiente: el plazo de cinco años contemplado en el párrafo primero del art. 69.3 TRLOTUP no es un plazo para tramitar y resolver un procedimiento administrativo, sino un requisito legal de carácter temporal que la Administración promotora del planeamiento urbanístico, al tratarse el Catálogo de Protección de un instrumento de ordenación de ámbito municipal conforme al art. 42.1 TRLOTUP, debe respetar imperativamente antes de poder adoptar un nuevo acuerdo de suspensión de licencias, cuando ya hubiera acordado uno anterior de dos años de duración sobre la misma zona e igual finalidad. Como razona textualmente la Sala:
“Se trata de un plazo que no es susceptible de suspensión —ni de interrupción—, por lo que, contrariamente a lo que sostiene la apelante, no quedó suspendido en virtud del Real Decreto 463/2020, ni, por consiguiente, existió reanudación de su cómputo en el momento en que perdió vigencia el citado RD (disposición adicional tercera) y su prórroga.”
Para sustentar esta conclusión, la Sala acude a la doctrina del Tribunal Supremo sobre el alcance de la disposición adicional tercera del RD 463/2020. Cita la STS, 3.ª, Sección 5.ª, de 24 de febrero de 2025 (recurso de casación n.º 8523/2022), que clarifica que la finalidad de aquella disposición era proteger los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos, y que la regla general de suspensión de plazos de tramitación no implica la paralización de toda actividad administrativa. El Tribunal Supremo precisa en aquel pronunciamiento:
“Lo que realmente se pretende con el citado Real Decreto es que, para proteger los derechos de los ciudadanos, la eficacia de esas actuaciones administrativas —que no deben reputarse necesariamente inválidas por haberse realizado durante ese periodo— quedará en suspenso, esto es, que su eficacia se verá demorada hasta que cese el estado de alarma o sus prórrogas, reanudándose entonces el cómputo de los plazos.”
Aplicando esta doctrina al supuesto enjuiciado, la Sala concluye que la suspensión de plazos del RD 463/2020 está diseñada para proteger a los ciudadanos frente a la Administración —evitando que sus procedimientos caducaran o prescribieran durante el estado de alarma—, pero no puede servir de escudo para que un particular postergue un requisito que la Administración debe cumplir antes de ejercer su potestad de planeamiento. El plazo del art. 69.3 TRLOTUP limita la potestad municipal, no los derechos del ciudadano. Pretender su suspensión al amparo del RD 463/2020 desnaturalizaría la finalidad protectora de la norma. La Sala añade, asimismo, que el informe jurídico de catedrático de Derecho Administrativo aportado por la apelante no tiene valor de dictamen pericial de parte conforme al art. 335.1 LEC, al no versar sobre conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos para la valoración de hechos o circunstancias relevantes.
4.2. La confianza legítima y los límites de la potestad de planeamiento
La Sala desestima igualmente la alegación de vulneración del principio de confianza legítima con base en el certificado de compatibilidad urbanística emitido el 6 de abril de 2022. El TSJCV articula su rechazo sobre tres pilares:
“El principio de confianza legítima no puede prevalecer sobre la potestad de la Administración de elaborar o modificar el planeamiento urbanístico (en este caso, el Catálogo de Protecciones); la mercantil solicitó el aludido informe de compatibilidad urbanística con posterioridad a que el Ayuntamiento hubiera sometido a información pública el catálogo en tramitación (DOGV n.º 8820, de 26 de mayo de 2020); y, en último lugar, cualquier defecto o ilegalidad que la recurrente atribuya al indicado certificado de compatibilidad urbanística habrá de ser alegado por ésta, en su caso, en el procedimiento en que pretenda hacerlo valer, pero no puede invocarlo para fundar la vulneración del principio de confianza legítima en el expediente de suspensión de la tramitación y otorgamiento de licencias.”
La fundamentación es sólida. El principio de confianza legítima operaría si la Administración hubiera generado en el particular una expectativa concreta y razonablemente fundada de que no se suspenderían las licencias. Sin embargo, en este caso, el Catálogo de Protecciones llevaba más de dos años en información pública cuando se solicitó el certificado de compatibilidad: cualquier operador jurídico diligente debía conocer la tramitación en curso y su eventual incidencia sobre los inmuebles catalogados. La posible irregularidad del certificado en cuanto a su contenido informativo constituye, en su caso, una ilegalidad impugnable en el procedimiento oportuno, pero no puede erigirse en título invalidante del acuerdo de suspensión.
4.3. La irrelevancia del dictamen pericial sobre valores arquitectónicos del inmueble y el fallo sobre costas
La Sala ratifica que el dictamen pericial del arquitecto aportado en primera instancia con la finalidad de promover la descatalogación del inmueble no puede hacerse valer para pretender la nulidad del acuerdo de suspensión de licencias. La medida de suspensión adoptada al amparo del art. 68.3 TRLOTUP opera automáticamente como efecto de la exposición al público del planeamiento en tramitación y afecta a todos los elementos incluidos en el Catálogo sin que su validez quede condicionada por los valores concretos de cada inmueble. La eventual exclusión o descatalogación del bien deberá ventilarse en el procedimiento de aprobación del Catálogo, no en el contencioso contra el acuerdo de suspensión.
El único punto en que la apelación prospera es el relativo a las costas de primera instancia. La Sala aprecia que la sentencia desestimatoria del recurso contencioso-administrativo rechazó no obstante la causa de inadmisión opuesta por el Ayuntamiento al amparo del art. 69.b) LJCA en relación con el art. 45.2.b) de la misma Ley. Ello implica que la desestimación de las pretensiones del Ayuntamiento fue parcial a los efectos del art. 139.1 LJCA, por lo que procede que cada parte abone las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, revocando en este único punto la sentencia apelada.
V. Conclusión
La STSJ CV 1268/2026 contiene un pronunciamiento de interés práctico para operadores jurídicos en el ámbito del derecho urbanístico valenciano y, en particular, para los Ayuntamientos promotores de Catálogos de Protección municipales. Las conclusiones más relevantes son las siguientes:
i. El plazo de cinco años del art. 69.3 TRLOTUP no es un plazo procedimental administrativo, sino un requisito legal previo de carácter temporal que delimita la potestad municipal de adoptar sucesivos acuerdos de suspensión de licencias. En cuanto tal, no quedó afectado por la suspensión de plazos decretada por el RD 463/2020, que está diseñada para proteger los derechos e intereses de los ciudadanos en procedimientos administrativos, no para condicionar el ejercicio de la potestad de planeamiento. Su cómputo es continuo, sin posibilidad de suspensión ni interrupción.
ii. El principio de confianza legítima no opera como límite a la potestad de planeamiento urbanístico cuando la propia tramitación del instrumento urbanístico que la Administración alega fue sometida a información pública con antelación suficiente. Las eventuales deficiencias informativas de un certificado de compatibilidad urbanística deberán hacerse valer en el procedimiento oportuno, pero no convierten en inválido el acuerdo de suspensión.
iii. La suspensión automática de licencias del art. 68.3 TRLOTUP opera sobre el conjunto de elementos incluidos en el Catálogo sometido a información pública, con independencia de los valores arquitectónicos concretos de cada inmueble. La discusión sobre la procedencia de la catalogación de un bien determinado es ajena al proceso impugnatorio del acuerdo de suspensión y debe articularse en el procedimiento de aprobación del Catálogo.
iv. Desde una perspectiva procesal, la estimación parcial de la apelación en el pronunciamiento de costas de primera instancia, cuando el órgano de instancia había rechazado la causa de inadmisión opuesta por la Administración demandada, consolida la aplicación del criterio del vencimiento matizado del art. 139.1 LJCA: si hay una desestimación parcial de las pretensiones de cualquiera de las partes, procede la distribución de costas y no la condena íntegra al actor.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
