Análisis de la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 587/2026 (Sección Tercera), de 11 de mayo de 2026, sobre las competencias profesionales de los arquitectos en el ámbito de la edificación.
- Materia objeto del pleito
La presente sentencia resuelve un recurso de casación en materia de competencias profesionales en el ámbito de la edificación, concretamente en el procedimiento administrativo de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación regulado en el Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
La cuestión central que el Tribunal Supremo dilucida consistía en determinar si el certificado acreditativo de las condiciones mínimas de seguridad y salubridad exigido en dichos expedientes —para edificaciones de uso residencial— puede ser emitido exclusivamente por arquitectos, o si, por el contrario, también ostentan competencia para ello los arquitectos técnicos o aparejadores.
La relevancia jurídica de la controversia trasciende el caso concreto, pues el Tribunal Supremo fija doctrina jurisprudencial vinculante —con interés casacional objetivo— entorno a los artículos 2, 3, 10.2, 12 y 13 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), en relación con el artículo 6.2.c) del citado Decreto-ley andaluz 3/2019.
II. Hechos fácticos relevantes
Los hechos que dan origen al litigio se sitúan en el Ayuntamiento de Guaro, donde la titular de una edificación presentó la documentación técnica preceptiva para obtener la declaración de asimilado a fuera de ordenación. Dicha documentación había sido suscrita por un arquitecto técnico.
El Secretario-Interventor del Ayuntamiento, amparándose en un informe de los Servicios Jurídicos de la Diputación Provincial de Málaga de fecha 26 de enero de 2016, procedió a paralizar el expediente, al considerar que la competencia para redactar tal documentación correspondía en exclusiva a los arquitectos superiores, siendo el arquitecto técnico un profesional inhábil a tales efectos.
En primera instancia, el Juzgado estimó el recurso del Colegio de Aparejadores, declarando contraria al ordenamiento jurídico la exigencia de exclusividad de los arquitectos para redactar los proyectos de declaración de asimilado a fuera de ordenación.
El Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga interpuso recurso de apelación ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ de Andalucía (sede de Málaga), que lo desestimó mediante sentencia de 22 de septiembre de 2022, separándose del criterio sostenido anteriormente en un pronunciamiento de Pleno de 2016 y considerando que el Decreto-ley 3/2019 no atribuye exclusividad alguna, sino que remite al genérico concepto de «técnico competente».
Contra dicha sentencia del TSJ de Andalucía, el Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga interpuso el recurso de casación que es objeto de la presente resolución, admitido por auto de la Sección de Admisión de 13 de julio de 2023, que identificó la cuestión con interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia.
III. Cuestión de debate
El debate jurídico central se articula entorno a la siguiente pregunta: ¿corresponde en exclusiva al arquitecto la emisión del certificado técnico exigido en el procedimiento de declaración de asimilado a fuera de ordenación —que acredite las condiciones mínimas de seguridad y salubridad para la habitabilidad o uso residencial de una edificación irregular—, o bien pueden emitirlo también los arquitectos técnicos?
IV. Ratio decidendi
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por el Colegio de Arquitectos y fija doctrina jurisprudencial en el sentido de que la emisión del certificado del artículo 6.2.c) del Decreto-ley 3/2019 corresponde en exclusiva a los arquitectos. El razonamiento de la Sala se articula sobre cuatro pilares que conviene exponer de manera pormenorizada.
1. La naturaleza del expediente de asimilado a fuera de ordenación y la especificidad de la certificación exigida
El Tribunal parte de una delimitación precisa del régimen jurídico del asimilado a fuera de ordenación en Andalucía. El Decreto-ley 3/2019 regula las edificaciones irregulares respecto de las cuales ya no es posible adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística por haber prescrito las acciones. Estas edificaciones, pese a su irregularidad, pueden obtener un reconocimiento formal de su situación —condicionado a que no comprometan la seguridad y salubridad de sus ocupantes— y solo entonces acceder a los servicios básicos.
El certificado previsto en el artículo 6.2.c) del Decreto-ley no tiene por objeto validar la legalidad urbanística, sino acreditar que el edificio existente no pone en riesgo la seguridad de las personas ni compromete las condiciones del uso autorizado. La Sala subraya expresamente:
“[…] el certificado previsto en el artículo 6.2.c) del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, no se agota en una verificación aislada o fragmentaria de determinados elementos constructivos, ni puede reconducirse a una mera constatación del estado de conservación del inmueble, sino que implica una valoración técnica de conjunto sobre la edificación existente, orientada a verificar que esta reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad necesarias para permitir su uso o habitabilidad, aun cuando aquella se encuentre en una situación de irregularidad urbanística.”
Esta naturaleza global e integradora del juicio técnico exigido —que recae sobre la edificación como unidad funcional y estructural— es el elemento determinante para identificar al profesional competente.
2. La conexión funcional con la competencia para proyectar y dirigir obras residenciales
El Tribunal invoca su jurisprudencia anterior sobre el técnico competente para emitir informes en edificaciones residenciales —sentencias de 13 de diciembre de 2021 (rec. 4486/2019), 18 de enero de 2022 (rec. 3674/2019) y 14 de marzo de 2022 (rec. 1082/2021)— y declara que las líneas generales de esa doctrina son aplicables al supuesto examinado.
De dicha jurisprudencia extrae la Sala el principio rector: la idoneidad para emitir un certificado o informe técnico sobre una edificación no puede apreciarse de manera abstracta, sino en función de la actividad concreta a desarrollar y del uso del edificio. Existe, afirma el Tribunal, una «conexión objetiva» entre la aptitud para intervenir en el proceso edificatorio y la idoneidad para evaluar el estado y conformidad de lo edificado:
“[…] la capacidad técnica para intervenir en tareas de certificación vinculadas al uso residencial no puede desvincularse de la competencia para proyectar y dirigir la edificación correspondiente, pues existe una conexión objetiva entre la aptitud para intervenir en el proceso edificatorio y la idoneidad para evaluar el estado y conformidad de lo edificado. La delimitación de los técnicos competentes responde así a un criterio de idoneidad material, sustentado en la formación académica y en las competencias profesionales legalmente reconocidas.”
Dado que, conforme al artículo 10.2.a) y al artículo 12.3.a) de la LOE, la titulación habilitante para proyectar y dirigir la construcción de edificios de uso residencial —grupo a) del artículo 2.1— es la de arquitecto, esa misma titulación debe considerarse exigida para emitir el juicio técnico integral sobre tales edificaciones a efectos del expediente de asimilado a fuera de ordenación.
3. La improcedencia de equiparar el certificado de asimilado a fuera de ordenación con el certificado final de obra
La Sala rechaza el razonamiento de la sentencia del TSJ de Andalucía, que había equiparado la certificación exigida en el procedimiento de asimilado a fuera de ordenación con el certificado final de obra previsto en la LOE y en el Código Técnico de la Edificación, para concluir que podía ser emitida indistintamente por arquitecto o arquitecto técnico.
El Tribunal Supremo pone de manifiesto que el certificado final de obra tiene una doble dimensión legal: ha de ser firmado tanto por el director de la ejecución de la obra (artículo 13 LOE) —quien certifica haber dirigido la ejecución material y controlado cuantitativa y cualitativamente la construcción— como por el director de la obra (artículo 12 LOE) —quien certifica que la edificación ha sido realizada conforme al proyecto objeto de la licencia, hallándose dispuesta para su adecuada utilización—. El certificado de asimilado a fuera de ordenación, por el contrario, carece de proyecto previo y de dirección facultativa, y tiene un contenido propio y distinto, aunque, matiza la Sala, más próximo a la certificación que ha de expedir el director de obra:
“[…] tal certificado final de obra no puede equipararse, como se hace en la sentencia recurrida en casación, a la certificación para el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación, que tiene un contenido distinto y propio, aunque más próximo a la certificación que ha de expedir el director de obra.”
4. La reserva de competencia al arquitecto y la doctrina jurisprudencial fijada
Integrando los anteriores razonamientos, el Tribunal concluye que el certificado exigido en los expedientes de asimilado a fuera de ordenación para edificaciones de uso residencial solo puede ser emitido válidamente por arquitecto. Las condiciones mínimas de seguridad —en particular, la seguridad estructural que no ponga en peligro a ocupantes o a predios colindantes— «van más allá de las competencias profesionales reconocidas a los arquitectos técnicos y tienen adecuado acomodo entre las atribuidas a los arquitectos». El Tribunal añade que el régimen del asimilado a fuera de ordenación no es un ámbito de menor exigencia técnica; antes al contrario, la ausencia de legalidad urbanística obliga a extremar las garantías antes de admitir el uso residencial:
“Debe añadirse, además, que el régimen del asimilado a fuera de ordenación no constituye un ámbito técnico autónomo o de menor exigencia, sino un supuesto singular de intervención administrativa en el que, precisamente por la ausencia de legalidad urbanística de la edificación, la Administración ha de extremar las garantías relativas a la seguridad y salubridad del inmueble antes de admitir su uso residencial. Ello refuerza la necesidad de que el certificado exigido sea emitido por un profesional dotado de la competencia legal para valorar de forma conjunta y completa las condiciones de la edificación.”
La doctrina jurisprudencial queda plasmada en los siguientes términos en el fundamento de derecho quinto:
“En el procedimiento para el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación de un edificio regulado en el Decreto-ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, conforme a los principios de necesidad y de proporcionalidad previstos en los artículos 5 y 7 de la Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de garantía de la unidad de mercado, así como el principio de libertad de acceso con idoneidad, siempre condicionado a la acreditación de la idoneidad técnica, corresponde solamente a los arquitectos acreditar que se reúnen las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación de uso residencial, conforme a lo previsto en dicho Decreto-ley.”
V. Conclusión
La STS 587/2026 contiene un pronunciamiento de gran relevancia práctica en el ámbito del urbanismo andaluz y, por extensión, en toda la materia de competencias profesionales en la edificación. El Tribunal Supremo, estimando el recurso de casación del Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga, fija jurisprudencia en el sentido de que la emisión del certificado de condiciones mínimas de seguridad y salubridad exigido en los expedientes de asimilado a fuera de ordenación —para edificaciones de uso residencial— es una competencia exclusiva de los arquitectos.
La Sala construye su razonamiento sobre la conexión funcional que existe entre la competencia para proyectar y dirigir una obra y la idoneidad para evaluar el estado y la aptitud de la edificación ya ejecutada. Esta conexión, lejos de ser un formalismo, responde a una exigencia material sustentada en la formación académica y en el sistema de distribución de competencias de la LOE: si para construir y dirigir un edificio residencial se exige titulación de arquitecto, solo quien ostenta esa titulación está en condiciones de emitir un juicio técnico global e integrador sobre si ese edificio, irregular y carente de proyecto, reúne los estándares mínimos para ser habitado con seguridad.
Desde una perspectiva práctica, la sentencia tiene consecuencias inmediatas para los Ayuntamientos que tramiten expedientes de asimilado a fuera de ordenación: la documentación técnica presentada por aparejadores o arquitectos técnicos en estos procedimientos carecerá de aptitud para acreditar las condiciones del artículo 6.2.c) del Decreto-ley 3/2019, debiendo exigirse que la certificación sea suscrita por arquitecto. Del mismo modo, interpela a los ciudadanos que tengan en curso o pretendan iniciar este tipo de reconocimiento, pues deberán verificar que su documentación técnica reúne el requisito de la titulación habilitante.
