En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, Sección Primera, n.º 205/2026, de fecha 13 de mayo de 2026, recaída en el procedimiento ordinario n.º 47/2025, en materia de impugnación del justiprecio fijado por el Jurado Provincial de Expropiación de Valencia en dos expedientes de expropiación rogada sobre suelo urbanizado sin edificación en el municipio de Valencia.
I. Materia objeto del pleito
La presente resolución aborda la impugnación de los acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación (en adelante, JPE) de fecha 2 de diciembre de 2024, mediante los cuales dicho órgano fijó el justiprecio correspondiente a dos fincas registrales objeto de procedimiento de expropiación rogada. La parte actora instó la revisión judicial de dichos acuerdos, cuestionando la metodología empleada por el JPE para determinar el valor en venta (Vv) del suelo urbanizado sin edificación, parámetro central en el cálculo del valor de repercusión del suelo en aplicación de los dispuesto en el artículo 22.2 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo (en adelante, RV), aprobado por Real Decreto 1492/2011, de fecha 24 de octubre.
Las cuestiones jurídicas esenciales que aborda la sentencia son las siguientes: i) el alcance y los límites de la presunción de acierto de los acuerdos del JPE en el proceso contencioso-administrativo; ii) el correcto encuadramiento del uso del suelo a efectos de la selección de comparables de mercado en la valoración de suelo urbanizado; iii) la validez del método de actualización temporal del valor en venta mediante índices históricos de precio procedentes de portales inmobiliarios; y iv) el valor probatorio de los informes periciales de parte frente a la pericial judicial y la valoración efectuada por el Jurado.
II. Hechos fácticos relevantes
El objeto del recurso son dos expedientes de justiprecio por expropiación rogada relativos a dos porciones de suelo urbanizado sin edificación. Ambas parcelas se encuentran clasificadas como suelo en situación de suelo urbanizado sin edificación, en un ámbito espacial homogéneo con uso global residencial.
El JPE fijó los justiprecios mediante acuerdos de 2 de diciembre de 2024, con fecha de valoración de referencia del 31 de mayo de 2024, en los importes de 194.652,39 € y 227.712,77 € respectivamente, incluido en ambos casos el 5% de premio de afección. Los parámetros técnicos empleados por el Jurado fueron uniformes para ambos expedientes: edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo de 4,2253 m²t/m²s; valor de repercusión del suelo (VRS) de 740,00 €/m²t; valor en venta (Vv) de 2.324,00 €/m²t; coeficiente K de 1,40; y valor de construcción (Vc) de 920,00 €/m²t. Las superficies valoradas fueron 59,29 m²s (expediente NUM000) y 69,36 m²s (expediente NUM001), con valores de suelo resultantes de 185.383,23 € y 216.869,30 € respectivamente antes de añadir el premio de afección.
Para la determinación del valor en venta, el JPE tomó como base un análisis de mercado del entorno mediante el portal inmobiliario Idealista, utilizando seis testigos de viviendas en bloque plurifamiliar de obra nueva o de menor antigüedad posible, con un valor en venta homogeneizado de 2.719,08 €/m²t a diciembre de 2024. Para actualizar dicho valor a la fecha de valoración (mayo de 2024), el Jurado aplicó el «Histórico de precios de venta» de Idealista como índice de variación, obteniendo un factor de actualización de 1,17 y un valor final de 2.324,00 €/m²t a mayo de 2024.
III. Cuestión de debate
El recurso plantea, en esencia, las siguientes cuestiones jurídicas de fondo:
Primero. La correcta determinación del valor en venta (Vv) del suelo urbanizado a los efectos del artículo 22.2 RV, y en particular, si la selección de seis testigos del mercado inmobiliario de vivienda plurifamiliar realizada por el JPE cumple con las exigencias de representatividad estadística y semejanza de los comparables previstas en el artículo 24.1 del propio RV.
Segundo. Si la incorporación de testigos de uso comercial-terciario en el estudio de mercado del perito de parte, y la aplicación del coeficiente de mayoración por uso comercial exclusivo (1,50), resultan metodológicamente correctos cuando el área funcional en la que se ubican las parcelas tiene asignado un uso global residencial.
Tercero. La validez del método de actualización temporal del valor en venta mediante el índice del «Histórico de precios de venta» de Idealista para ajustar el dato de diciembre de 2024 a la fecha de valoración de mayo de 2024, conforme a lo dispuesto en el artículo 22.2 in fine del RD 1492/2011.
Cuarto. El alcance de la presunción de acierto de los acuerdos del JPE en el proceso contencioso-administrativo y si la prueba pericial de parte aportada es suficiente para desvirtuar dicha presunción.
IV. Ratio decidendi
La Sala desestima íntegramente el recurso contencioso-administrativo, confirmando los acuerdos del JPE Valencia en todos sus términos. La fundamentación jurídica de la Sentencia se articula en torno a los siguientes pilares interpretativos:
A) La presunción de acierto de los acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación: alcance y condiciones para su enervación
El Tribunal comienza estableciendo el marco dogmático que rige el enjuiciamiento judicial de las valoraciones expropiatorias fijadas por el JPE. Siguiendo una consolidada línea jurisprudencial, la Sala recuerda que los acuerdos de los Jurados gozan de una presunción de acierto derivada de su doble composición técnico-jurídica y de la permanencia e imparcialidad del órgano, lo que les dota de una particular autoridad probatoria en el proceso:
“…los acuerdos de los Jurados merecen ser acogidos con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición técnico-jurídica y de su permanencia y estabilidad, lo cual, si bien no es óbice alguno para que los Tribunales puedan ordenar la nulidad de sus decisiones, para ello tiene que producirse una infracción de preceptos legales o un error o disconformidad patente con elementos de juicio que obren en el expediente o fueren aportados a los autos, gozando dichos organismos de la Administración Pública de cierta discrecionalidad técnica, a fin de determinar y concretar con exactitud el justo valor de los bienes expropiados […]; si no existe prueba que ante la jurisdicción contencioso-administrativa destruya las apreciaciones que hace el Jurado, ha de estarse a cuanto éste decidió, porque el recurso es un proceso a un acto que goza de la presunción de acierto.”
La Sala precisa, además, que la destrucción de esta presunción no requiere necesariamente prueba pericial: puede producirse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho e incluso sin prueba alguna cuando la motivación del propio acuerdo del JPE revele errores esenciales apreciables sin necesidad de conocimientos técnicos especializados. Esta matización del Tribunal Supremo resulta relevante en la práctica, pues evita que la presunción de acierto opere como barrera insuperable frente a vicios de motivación evidentes en el acuerdo del Jurado.
En el caso analizado, sin embargo, la Sala concluye que ninguno de los medios probatorios aportados por la actora logra desvirtuar la presunción, dado que el error o disconformidad denunciados no son patentes ni se apoyan en elementos objetivos que justifiquen apartarse de la valoración del Jurado.
B) El uso del suelo como condición de semejanza determinante en la selección de comparables: inadmisibilidad del coeficiente por uso comercial exclusivo
El nudo central del pronunciamiento recae sobre la correcta determinación del Vv mediante el método de comparación. La Sala analiza en detalle las tres valoraciones practicadas —JPE, perito de parte y perito judicial— a la luz del artículo 24.1 RV, que exige que los comparables seleccionados cumplan, entre otras condiciones de semejanza, la coincidencia de uso. En este punto, el Tribunal identifica el defecto metodológico esencial del informe pericial de la actora:
“Aplicando dicho precepto, no podemos aceptar las conclusiones del informe de parte, toda vez que, además del uso residencial tiene en cuenta también el comercial-local y el uso comercial exclusivo-TER con plaza de garaje, sin que quepa considerar los usos incluidos en el estudio, adicionales al residencial, ya que, según se indica en el propio informe del Sr. Luis Andrés (página 20), el área funcional en la que se ubican las parcelas a valorar, es la correspondiente al número NUM006, la cual tiene asignada un uso global residencial.”
La Sala extrae de este razonamiento una consecuencia lógica: si el área funcional en la que se ubican las parcelas tiene asignado un uso global residencial, la introducción de testigos de uso comercial-terciario y la aplicación del coeficiente de mayoración 1,50 por «uso comercial exclusivo» no solo no está justificada, sino que contamina el cálculo del Vv al elevar artificialmente la media de los comparables. El resultado —un valor homogeneizado de 4.282,15 €/m²t para uso comercial exclusivo— se aleja notablemente de los valores obtenidos por el JPE (2.324,00 €/m²t) y por el perito judicial (2.391,93 €/m²t), que resultan prácticamente coincidentes entre sí.
Este alineamiento entre la valoración del Jurado y la pericial judicial constituye, para la Sala, un elemento corroborador de singular valor probatorio: la convergencia de dos métodos independientes —el análisis administrativo del JPE y la pericia judicial imparcial— sobre un mismo resultado refuerza la solidez de la presunción de acierto y confirma que el alejamiento del informe de parte no obedece a una deficiencia del Jurado, sino a la incorrecta premisa metodológica del perito de la actora.
La Sala fija, en consecuencia, el Vv en 2.324,00 €/m²t, tal como había determinado el JPE, y confirma íntegramente las valoraciones de ambos expedientes:
“Por tal motivo es por lo que el informe de parte se aleja de los valores medios que obtienen el JPE (2.324,00 €/m²t) y el perito judicial (2.391,93 €/m²t), prácticamente coincidentes, no habiendo desvirtuado la presunción de acierto de la resolución del Jurado, cuya conclusión aceptamos en este punto y fijamos como Vv 2.324,00 €/m²t.”
C) La actualización temporal del valor en venta mediante índices históricos del portal Idealista: conformidad con el artículo 22.2 in fine del RD 1492/2011
La recurrente cuestionó, además, el método empleado por el JPE para ajustar el valor en venta —calculado con testigos de diciembre de 2024— a la fecha de valoración del expediente (31 de mayo de 2024), que consistió en la aplicación del «Histórico de precios de venta» de la aplicación Idealista como índice de variación interperiódica. La Sala rechaza también esta alegación con una argumentación que enlaza directamente con el mandato legal del Reglamento de Valoraciones:
“La alegación relativa a la actualización realizada sobre el “Histórico de precios de venta” de la aplicación Idealista tampoco merece favorable acogida puesto que dicha actualización responde a la necesidad de ajustar el valor en venta a la fecha a la que ha de entenderse referida la valoración, cumpliendo con lo dispuesto en el artículo 22.2 “in fine” del RD 1492/2011.”
El artículo 22.2 RV establece expresamente que el Vv debe calcularse «sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo» y referirse a la fecha de valoración del expediente. La Sala valida el criterio del JPE de utilizar el histórico de precios de Idealista como fuente para extraer el índice de variación interperiódica, descartando que el uso de este portal estadístico para obtener un factor de actualización —y no directamente para fijar el valor de mercado— resulte contrario a las exigencias del Reglamento. Se trata, en definitiva, de una técnica de actualización temporal plenamente compatible con la metodología residual estática del artículo 22 RV, que admite el recurso a fuentes estadísticas objetivas para referir el estudio de mercado a la fecha de valoración legalmente relevante.
V. Conclusión
La STSJ CV 1553/2026 contiene un pronunciamiento de utilidad práctica en materia de valoración expropiatoria, por cuanto sistematiza con claridad los criterios aplicables a la prueba pericial de parte cuando esta pretende enervar la presunción de acierto del Jurado Provincial de Expropiación, y establece pautas nítidas sobre el tratamiento del uso del suelo en la selección de comparables de mercado.
Desde el plano sustantivo, la sentencia reafirma una doctrina consolidada: la presunción de acierto de los acuerdos del JPE no es un obstáculo insuperable para el éxito del recurso contencioso-administrativo, pero sí impone al recurrente la carga de articular una prueba pericial sólida, coherente con los datos del expediente y exenta de errores metodológicos que la desacrediten. En el caso analizado, el vicio fatal del informe de parte residía en la incorporación de testigos y coeficientes propios de usos comerciales en una zona con uso global residencial: una premisa metodológica incompatible con el artículo 24.1.b) RV, que exige la semejanza de uso entre el bien a valorar y los comparables seleccionados. La coincidencia entre los valores del JPE (2.324,00 €/m²t) y del perito judicial (2.391,93 €/m²t) —ambos obtenidos con metodologías coherentes con el uso residencial del ámbito— sella la desestimación del recurso con una solidez probatoria difícilmente rebatible.
Desde el plano procedimental, la sentencia tiene dos enseñanzas de interés práctico para el operador jurídico en procedimientos de fijación de justiprecio. De un lado, la validez de los portales inmobiliarios —y en particular de sus herramientas estadísticas históricas— como fuente legítima para la actualización temporal del valor en venta a la fecha de referencia del expediente, siempre que su uso se limite a la extracción de un índice de variación y no a la fijación directa del valor de mercado. De otro, la exigencia implícita de que el informe pericial de parte sea internamente coherente: cuando el propio informe reconoce que el área funcional tiene uso global residencial y, sin embargo, incorpora comparables y coeficientes de uso comercial, la contradicción resulta determinante para su rechazo.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
