En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia n.º 304/2026, de 25 de junio de 2026, dictada por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, recaída en el procedimiento ordinario n.º 85/2025, en materia de expropiación forzosa y, en particular, sobre el método de valoración aplicable a los suelos no urbanizables destinados a viales de acceso, así como sobre los efectos que en dicha valoración despliega una sentencia firme anterior que corrigió al alza el valor de las fincas.
I. Materia objeto del pleito
La resolución objeto de análisis resuelve el recurso contencioso-administrativo interpuesto una mercantil frente a la Resolución del Jurado Provincial de Expropiación de Valencia de 3 de febrero de 2025, que fijó el justiprecio de una finca de 1.993 m², clasificada como suelo no urbanizable, expropiada para la ejecución de los suelos viales de acceso a un ámbito ordenado por un Plan Parcial.
La cuestión jurídica esencial que aborda la sentencia consiste en determinar si la valoración fijada por el Jurado mediante el método de comparación de fincas análogas, previsto en el artículo 26 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, puede sustentarse válidamente en un valor de referencia que, para esas mismas fincas comparables, había sido dejado sin efecto por una sentencia firme posterior que incrementó su valor de forma sustancial, y si dicho error permite al Tribunal fijar directamente el justiprecio corregido, sin necesidad de retroacción de actuaciones al Jurado.
II. Hechos fácticos relevantes
La fecha de valoración de referencia es el 30 de noviembre de 1999, momento de la ocupación ilegal de la finca, tal y como había declarado la propia Sala en su Sentencia de 29 de diciembre de 2020 (Recurso 141/2019), que dio origen al expediente expropiatorio.
El Jurado Provincial de Expropiación dictó Resolución el 3 de febrero de 2025 aplicando el método de comparación de fincas análogas y fijando un valor de suelo de 18,00 €/m², lo que, tras la aplicación del principio de vinculación a las hojas de aprecio y la adición del premio de afección del 5%, arrojó un justiprecio total de 38.232,72 €.
La recurrente alegó que dicho valor de 18 €/m² —coincidente en esencia con el de 18,27 €/m² calculado por el Ayuntamiento— traía causa de tres expedientes de justiprecio relativos a fincas colindantes de su propiedad, expropiadas en 2001 y valoradas inicialmente por el propio Jurado en 20 €/m². Dicha valoración de 20 €/m² fue, sin embargo, impugnada y anulada por Sentencia firme de esta misma Sala de 25 de septiembre de 2009 (Recurso 1244/2004), que incrementó el valor de esas fincas de 20 a 51,71 €/m².
La hoja de aprecio del Ayuntamiento, pese a partir de esas mismas fincas colindantes, actualizó su valor de 2002 a 1999 aplicando la variación del IPC, sin tener en cuenta que ese valor de partida ya había sido corregido judicialmente, obteniendo así una cifra de 18,27 €/m².
El informe pericial aportado por la recurrente, parte de las mismas fincas comparables, pero toma como valor de referencia el fijado por la Sentencia firme de 2009 (51,71 €/m²) y lo retrotrae al año 1999 mediante la aplicación de la variación del IPC, obteniendo un valor de 48,37 €/m² y un justiprecio total de 96.401,41 €, premio de afección incluido.
III. Cuestión de debate
El debate procesal se centra, en esencia, en tres cuestiones:
Primero. Si el Jurado incurrió en error en el método de valoración empleado, al haber alegado la recurrente que se había aplicado el método de capitalización de renta del Real Decreto 1492/2011, cuando el aplicable, ratione temporis, era el método de comparación de fincas análogas de la Ley 6/1998.
Segundo. Constatado que ambas partes coinciden en la identificación de las fincas comparables, si el valor de referencia que debía tomarse era el de 20 €/m² —después actualizado a 18,27 €/m²— empleado por el Jurado, o el de 51,71 €/m² fijado por sentencia firme para esas mismas fincas —después actualizado a 48,37 €/m²—.
Tercero, y con carácter subsidiario, a quién corresponde la responsabilidad del pago de los intereses de demora devengados durante la tramitación del expediente expropiatorio.
IV. Ratio decidendi
La Sala estima íntegramente el recurso, anula la Resolución del Jurado y reconoce directamente, como situación jurídica individualizada, un justiprecio de 96.401,41 €. La fundamentación jurídica descansa en los siguientes pilares argumentales:
A) El Jurado sí aplicó correctamente el método de comparación de fincas análogas
La Sala descarta el primer motivo del recurso, precisando que la mera lectura del acuerdo impugnado permite constatar que el Jurado aplicó, en efecto, el método de comparación de fincas análogas del artículo 26 de la Ley 6/1998, y no el método de capitalización que la recurrente le atribuía. La presunción de acierto que ampara los acuerdos de los Jurados, recuerda la Sala, deriva de su doble composición técnico-jurídica y de su permanencia y estabilidad, y solo puede desvirtuarse mediante prueba pericial, cualquier otro medio de prueba admitido en derecho, o, sin necesidad de prueba alguna, cuando la motivación del propio acuerdo evidencie un error esencial apreciable sin especiales conocimientos técnicos.
B) No existe controversia sobre la selección de fincas comparables, sino sobre su valor
El núcleo de la ratio decidendi reside en la constatación de que tanto la hoja de aprecio de la recurrente como la del Ayuntamiento toman como término de comparación las mismas fincas colindantes. La discrepancia no radica, por tanto, en qué fincas deben tomarse como análogas, sino en el valor que a esas fincas corresponde atribuir.
C) El valor de referencia empleado por el Jurado ya había sido anulado por sentencia firme
La Sala razona que el valor de 20 €/m² —y su actualización a 18,27 €/m²— tomado como referencia tanto por el Ayuntamiento como, en definitiva, por el propio Jurado, había sido dejado sin efecto por Sentencia firme de la misma Sala de 25 de septiembre de 2009 (Recurso 1244/2004), que incrementó el valor de esas fincas de 20 a 51,71 €/m². La Sala expone la conclusión con particular claridad:
“constatado el error en que ha incurrido el Jurado, al apoyar su decisión en un valor que ya fue anulado por esta Sala, acogemos las conclusiones del informe pericial de parte”
En consecuencia, al haber fundado el Jurado su decisión en un valor de partida ya corregido judicialmente para las mismas fincas, la Sala aprecia un error esencial, apreciable sin necesidad de especiales conocimientos técnicos, que vicia la valoración administrativa.
D) Fijación directa del justiprecio conforme a la pericial de parte
Constatado el error, la Sala acoge las conclusiones del informe pericial aportado por la recurrente, que parte del valor de 51,71 €/m² fijado por la sentencia firme de 2009 y lo retrotrae al año 1999 mediante la aplicación de la variación del IPC, alcanzando un valor de suelo de 48,37 €/m² que, multiplicado por la superficie afectada de 1.993 m², asciende a la cantidad de 96.401,41 €, premio de afección incluido. La Sala fija así directamente el justiprecio corregido, sin necesidad de retrotraer las actuaciones al Jurado.
E) Los intereses de demora se devengan ex lege
Por lo que se refiere a la petición de intereses, la Sala recuerda, conforme a reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, que los intereses expropiatorios se devengan ex lege cuando legalmente procedan, sin que ni el Jurado ni el propio órgano jurisdiccional deban pronunciarse expresamente al respecto ante una petición genérica formulada en los términos de la Ley de Expropiación Forzosa.
V. Conclusión
La Sentencia n.º 304/2026 del TSJCV fija una doctrina de interés práctico para la gestión de los expedientes de expropiación forzosa: cuando el valor de referencia empleado por el Jurado para aplicar el método de comparación de fincas análogas ha sido dejado sin efecto por una sentencia firme anterior que fijó un valor superior para esas mismas fincas, la Administración expropiante incurre en un error esencial que vicia la valoración, apreciable sin necesidad de prueba pericial adicional cuando resulte de la propia motivación del acuerdo impugnado.
Esta doctrina se sustenta en tres fundamentos convergentes:
- la elección del método de valoración —comparación de fincas análogas frente a capitalización de renta— debe verificarse sobre la motivación real del acuerdo recurrido, y no sobre la interpretación que de él haga la parte recurrente;
- cuando no existe controversia sobre la identidad de las fincas comparables, la firmeza de una sentencia previa que corrigió al alza su valoración vincula la determinación del justiprecio de fincas posteriores valoradas por comparación con aquellas;
- constatado el error esencial, el Tribunal puede fijar directamente el justiprecio corregido conforme a la pericial de parte, sin necesidad de retroacción de actuaciones, en garantía de la tutela judicial efectiva del expropiado.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
