En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia n.º 275/2026, de 15 de junio de 2026, dictada por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, recaída en el recurso contencioso-administrativo n.º 310/2024, en materia de expropiación forzosa y, en particular, sobre el alcance del concepto de “estudio de mercado estadísticamente significativo” que emplea el artículo 22.2 del Real Decreto 1492/2011 para la determinación del valor en venta (Vv) del producto inmobiliario acabado, así como sobre el juego de la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación frente a la práctica de la prueba pericial.
I. Materia objeto del pleito
La sentencia objeto de análisis resuelve el recurso contencioso-administrativo interpuesto por una mercantil frente al acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de Valencia de 2 de diciembre de 2024, dictado en el expediente de justiprecio n.º 556/2024, que fijó en 89.513,64 €, premio de afección incluido, el justiprecio correspondiente a una parcela de 99,27 m², clasificada en el planeamiento como sistema local de espacios libres y expropiada por ministerio de la ley.
La cuestión jurídica esencial que aborda la sentencia consiste en determinar si el valor en venta (Vv) del producto inmobiliario acabado empleado por el Jurado para calcular, por el método residual estático previsto en el artículo 22 del Real Decreto 1492/2011, el valor de repercusión del suelo urbanizado sin edificación, resulta o no estadísticamente significativo cuando se obtiene a partir de seis muestras comparables de obra nueva y de segunda mano, y si dicho valor puede quedar desvirtuado por un estudio pericial de parte que, empleando un número más elevado de muestras limitadas a obra nueva, arroja un resultado sustancialmente superior.
II. Hechos fácticos relevantes
El Jurado, refiriendo la valoración a 26 de enero de 2024, fijó un valor de repercusión del suelo (uso residencial) partiendo de un valor en venta (Vv) de 1.764 €/m²t, un valor de la edificación (Vc) de 870 €/m²t y un coeficiente K de 1,40, con una edificabilidad media de 2,3446 m²t/m²s, obteniendo un valor de suelo (VS) de 914,39 €/m²s que, tras descontar los deberes y cargas de urbanización pendientes, arrojó un VSo de 858,78 €/m²s. A resultas de ello, el valor total del suelo quedó fijado en 85.251,09 €, cifra a la que se adicionó el 5% de premio de afección hasta alcanzar el justiprecio total de 89.513,64 €.
El Vv de 1.764 €/m²t fue obtenido por el Jurado mediante un estudio de mercado del entorno de la parcela expropiada, acudiendo a seis muestras —de obra nueva y de segunda mano— extraídas del portal inmobiliario Idealista referidas al año 2024, homogeneizadas y promediadas, y contrastadas con los rangos estadísticos oficiales publicados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y por el Colegio de Registradores de España.
La mercantil actora impugnó el acuerdo del Jurado únicamente en cuanto al Vv fijado, aportando con su demanda un informe pericial que, empleando veintidós muestras de obra nueva —correspondientes a dos promociones, extraídas de Idealista y Fotocasa y homogeneizadas solo en función de su superficie—, fijaba un Vv de 2.072,26 €/m²t y, aplicando el mismo Vc y coeficiente K del Jurado, un valor de repercusión de 610,19 €/m²t y un VSo de 1.368,93 €/m²s, con un valor total del suelo de 135.893,68 € y un justiprecio pretendido, premio de afección incluido, de 142.688,36 €.
El perito designado judicialmente a instancia de la demandante, empleó igualmente muestras de esas dos promociones, referidas a fechas próximas a enero de 2024, deduciendo el valor del garaje en las viviendas que lo incluían y eliminando las muestras de áticos y viviendas de un solo dormitorio, diferenciando además entre vivienda libre y protegida, y fijó un Vv de 2.037,29 €/m²t, muy similar al obtenido por el perito de parte.
III. Cuestión de debate
El debate procesal se centra, en esencia, en tres cuestiones:
Primero. Si el concepto de “estudio de mercado estadísticamente significativo” del artículo 22.2 del Real Decreto 1492/2011 exige un número mínimo de muestras superior a las seis empleadas por el Jurado, o si dicho número resulta suficiente conforme a la doctrina jurisprudencial sobre la materia.
Segundo. Si la combinación de muestras de vivienda de obra nueva y de segunda mano —frente a la utilización exclusiva de obra nueva propugnada por la actora— vicia por sí sola la significación estadística del estudio de mercado empleado para fijar el valor en venta.
Tercero. Si el hecho de que la pericial de parte y la de designación judicial empleen un número de muestras más elevado, referidas únicamente a dos promociones inmobiliarias concretas, resulta por sí más representativo del valor del metro cuadrado edificable que el estudio de mercado del Jurado, y si ello basta para desvirtuar la presunción de acierto de su acuerdo.
IV. Ratio decidendi
La Sala desestima íntegramente el recurso y confirma el acuerdo del Jurado de Expropiación. La fundamentación jurídica descansa en los siguientes pilares argumentales:
A) El artículo 22 del RD 1492/2011 remite a un concepto jurídico indeterminado que no exige transacciones reales ni un número mínimo de muestras superior a seis
La Sala recuerda, con cita de la STS, 3ª, Sección 5ª, de 6 de junio de 2018 (recurso de casación n.º 487/2017), que el valor en venta del producto inmobiliario acabado, al tratarse de un valor necesariamente hipotético para terrenos no edificados, se remite legalmente a un “estudio de mercado estadísticamente significativo” que constituye un concepto jurídico indeterminado a integrar en cada caso concreto, atendiendo a las circunstancias concurrentes, sin que dicho estudio deba fundarse necesariamente en transacciones reales, pudiendo tomarse también en consideración ofertas, siempre que unas y otras sean estadísticamente significativas.
“la referencia genérica que el art. 22 hace a estudios de mercado solo exige que sean ‘significativos’, de manera que el precepto establece un concepto jurídico indeterminado que el intérprete deberá integrar en cada caso concreto, atendiendo a las circunstancias concurrentes”
A partir de la integración analógica con el artículo 24 del mismo Reglamento —que exige un “conjunto estadísticamente significativo” para el método de comparación del suelo urbanizado edificado—, la Sala concluye que resulta suficiente recabar un número igual o superior a seis muestras comparables de transacciones reales o de ofertas, extremo que el Jurado cumplió en el caso de autos.
B) La combinación de viviendas de obra nueva y de segunda mano no vicia por sí el estudio de mercado
La Sala rechaza el argumento de la actora según el cual solo cabría acudir a viviendas de obra nueva, por generar la vivienda de segunda mano valores negativos derivados del incremento de los costes de edificación. Frente a ello, constata que se trata de una mera afirmación del perito de parte, no acompañada de prueba técnica alguna que la corrobore.
“se trata de meras manifestaciones del citado perito que no vienen apoyadas en ninguna prueba técnica que las advere”
C) Un número de muestras más elevado no acredita, por sí solo, una mayor representatividad estadística
El núcleo de la ratio decidendi reside en que ni el dictamen del perito de parte ni el del perito de designación judicial acreditan que las seis muestras manejadas por el Jurado no fuesen estadísticamente significativas, ni que el Vv obtenido a partir de ellas no se correspondiese con el valor del producto inmobiliario acabado de uso residencial en la zona indicada en enero de 2024. La Sala destaca, además, que ninguno de los peritajes explica por qué resultaría más significativo circunscribir el estudio a dos promociones inmobiliarias concretas en lugar de extraer las muestras, como hizo el Jurado, de inmuebles sitos en diversas calles de la zona.
“es bastante, como destaca la aludida STS de 6 de junio de 2018, recabar seis muestras comparables de transacciones reales o de ofertas”
A ello se añade que ninguno de los peritajes cuestiona la veracidad de la afirmación del Jurado relativa a que el Vv de 1.764 €/m²t se encontraba dentro de los rangos estadísticos oficiales publicados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y por el Colegio de Registradores de España, extremo que refuerza la presunción de acierto del acuerdo impugnado.
D) El perito de designación judicial no logra suplir la insuficiencia probatoria de la pericial de parte
La Sala pone de relieve que el perito designado judicialmente a instancia de la demandante se limitó prácticamente a manejar las mismas muestras que el perito de parte, sin justificar su proceder ni someter a valoración crítica el Vv calculado por el Jurado.
“se limita en su dictamen a manejar prácticamente las mismas muestras empleadas que aquel otro perito, sin justificar su proceder ni valorar, cabe destacarlo, el Vv calculado por el Jurado”
En consecuencia, la Sala concluye que la parte actora no ha desvirtuado el valor en venta fijado por el Jurado de Expropiación, debidamente motivado en el extremo objeto de controversia, por lo que ha de estarse al valor de repercusión del suelo derivado de aquel.
V. Conclusión
La Sentencia n.º 275/2026 del TSJCV consolida una doctrina de interés práctico para la gestión de los expedientes de expropiación forzosa en materia de valoración del suelo urbanizado sin edificación: el concepto de “estudio de mercado estadísticamente significativo” del artículo 22.2 del Real Decreto 1492/2011 es un concepto jurídico indeterminado que no exige acudir necesariamente a transacciones reales, bastando un número igual o superior a seis muestras comparables, sin que la parte que pretenda desvirtuar el valor fijado por el Jurado pueda limitarse a aportar un estudio con un número más elevado de muestras si no acredita, mediante prueba técnica, que las empleadas por la Administración no resultan representativas.
Esta doctrina se sustenta en tres fundamentos convergentes:
i) la significación estadística de un estudio de mercado no depende del número de muestras empleadas, sino de que estas sean representativas del valor del producto inmobiliario acabado en la zona y fecha de valoración, siendo suficiente recabar seis muestras comparables de transacciones reales o de ofertas;
ii) la combinación de muestras de vivienda de obra nueva y de segunda mano no vicia por sí el estudio de mercado, correspondiendo a quien lo cuestione acreditar mediante prueba técnica, y no mediante meras manifestaciones periciales, que dicha combinación distorsiona el resultado; y
iii) la presunción de acierto del acuerdo del Jurado, debidamente motivado, no queda enervada por una pericial de parte —ni por la de designación judicial que se limite a reproducirla— que no justifique por qué su propio estudio de mercado, referido a un ámbito más reducido, resulta más representativo que el empleado por la Administración.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
