Dualidad en la declaración de ruina: entre la objetividad técnica y la responsabilidad en su causación

Dualidad en la declaración de ruina: entre la objetividad técnica y la responsabilidad en su causación

En la sección de actualidad jurisprudencial valenciana analizamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana 697/2024 (Sección primera), de fecha 4 de noviembre de 2024. ECLI:ES:TSJCV:2024:5445.

I. Materia objeto del pleito

Recurso de apelación interpuesto contra la sentencia del Juzgado Contencioso-Administrativo nº 4 de Valencia que desestimó el recurso contencioso-administrativo contra la resolución que declaraba la ruina legal de una alquería y requería medidas de rehabilitación.

El proceso se centra en examinar la declaración de ruina legal y la responsabilidad en su causación. La figura de la ruina legal en el ordenamiento urbanístico valenciano constituye un instrumento jurídico de especial relevancia en la gestión del patrimonio edificado, que ha experimentado una significativa evolución desde su configuración inicial como causa de demolición hasta su actual concepción como mecanismo de protección y rehabilitación urbana.

La Ley 5/2014, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana (LOTUP), en su artículo 188, establece un régimen jurídico específico que distingue tres situaciones diferentes: la ruina legal, la ruina física inminente y el deber normal de conservación. Esta regulación refleja la moderna concepción del urbanismo valenciano, que prioriza la conservación y rehabilitación sobre la demolición, especialmente en inmuebles de relevancia histórica o patrimonial.

En el caso de la ruina legal, que es la que nos ocupa, se requiere un análisis bifásico: primero, la determinación objetiva del estado ruinoso conforme a criterios técnico-económicos (cuando el coste de las reparaciones necesarias supere el límite del deber normal de conservación); y segundo, la valoración de la responsabilidad en su causación, aspecto crucial para determinar las consecuencias jurídicas aplicables.

El marco normativo viene definido específicamente por el art. 188.4 de la LOTUP, que establece:

«La declaración de la situación legal de ruina debe disponer las medidas necesarias para evitar eventuales daños físicos y, además, proponer la declaración de incumplimiento por el dueño de su deber urbanístico de conservación o manifestar, razonadamente, la improcedencia de esto último…»

Este precepto refleja la doble dimensión del régimen de ruina en el derecho valenciano: por un lado, su carácter tuitivo, orientado a la protección de la seguridad pública mediante la adopción de medidas preventivas; y por otro, su función de garantía, al exigir un análisis razonado de la responsabilidad del propietario en el deterioro del inmueble antes de declarar el incumplimiento de sus deberes urbanísticos.

II. Hechos fácticos más determinantes

  • En 2019 se inicia expediente con la solicitud de informe a la Oficina Técnica de Control de Conservación de la Edificación.
  • El informe técnico de 11 de junio de 2020 refleja un valor de obras de reparación de 233.089,27 euros y un valor de reposición del edificio de 347.703,94 euros por lo que excede del 50% de este último.
  • El 12 de junio de 2020 se dicta providencia dando traslado del informe técnico para alegaciones y en el que se da por iniciado el procedimiento.
  • La resolución impugnada declara la ruina legal y requiere a la propiedad para que en el plazo de 4 meses solicite licencia de intervención para proceder a la rehabilitación, con apercibimiento de multas coercitivas.

III. Cuestiones de debate

Las principales cuestiones que se dirimen en el presente litigio son:

a) Si existe caducidad del expediente administrativo por falta de acuerdo de incoación formal.

b) Si procede la declaración de responsabilidad de la propiedad en la causación de la ruina.

IV. Ratio decidendi

El Tribunal Superior de Justicia estima parcialmente el recurso de apelación sobre la base de los siguientes fundamentos:

  1. Inexistencia de caducidad del expediente

La Sala considera que las actuaciones anteriores al 12 de junio de 2020 son actuaciones preliminares conforme al art. 55.1 de la Ley 39/2015.

Además, considera que, aunque haya transcurrido el plazo de 3 meses del art. 21.3 LPAC, aplica la doctrina que considera este exceso como una irregularidad no invalidante, por razones de interés general (art. 95.4 LPAC).

La Sala cita expresamente esta doctrina:

«No se trata según la citada sentencia de un plazo de derecho material sino simplemente indicativo u orientativo, que opere como límite para la actuación de la potestad administrativa atribuida por el art. 183 del Texto Refundido de la Ley del Suelo…»

Esta interpretación, entendemos, que cobra especial relevancia en el presente caso por la naturaleza del inmueble como Bien de Relevancia Local (BRL). La aplicación flexible del plazo de caducidad en estos supuestos encuentra su justificación en varios factores:

  1. Prevalencia del interés público cultural: Los BRL, conforme a la Ley de Patrimonio Cultural Valenciano, son bienes inmuebles que poseen valores históricos, artísticos, arquitectónicos, arqueológicos, paleontológicos o etnológicos suficientes para justificar la aplicación del régimen de protección, conservación y mejora previsto en dicha legislación sectorial.
  2. Régimen jurídico reforzado: La declaración de la Alquería como BRL implica la sujeción a un régimen jurídico específico que:
    • Prima la conservación sobre la demolición
    • Impone especiales deberes de protección a la Administración
    • Establece la imprescriptibilidad de las potestades administrativas de protección
  3. Principio de proporcionalidad: El Tribunal pondera que la estricta aplicación de los plazos de caducidad en estos casos podría frustrar los objetivos de protección del patrimonio cultural, generando una situación paradójica donde el rigor formal (caducidad) impediría la consecución del fin material (preservación del bien protegido).
  4. Interés general cualificado: La protección del patrimonio cultural constituye un interés público de especial intensidad, reconocido constitucionalmente (art. 46 CE), que justifica la interpretación del plazo como una irregularidad no invalidante cuando su estricto cumplimiento pudiera comprometer la conservación del bien protegido.

Esta interesante modulación de la aplicación del plazo de caducidad refleja la doctrina del Tribunal Constitucional sobre la necesidad de interpretar las normas de procedimiento de forma que se garantice la máxima efectividad de los derechos constitucionales en juego, en este caso, la preservación del patrimonio histórico.

2. Responsabilidad en la causación de la ruina

El aspecto más relevante de la sentencia es la estimación del recurso en cuanto a la responsabilidad en la causación de la ruina. La Sala considera probado, mediante dos informes periciales determinantes:

Ambos informes acreditan que el deterioro deriva de infraestructuras acometidas desde 2008:

– Accesos al tanatorio

– Vial de conexión entre tanatorio y cementerio

– Entubado y soterramiento de acequia

– Elevación del nivel de calzada

– Mal funcionamiento del sistema de drenaje

La existencia y persistencia de dichas afectaciones ha quedado acreditada mediante sucesivas actas de presencia notarial, levantadas desde el año 2009, que dan fe de las reiteradas inundaciones producidas como consecuencia del deficiente encauzamiento de las aguas procedentes de la infraestructura de riego (acequia) colindante con las instalaciones del Tanatorio municipal. Esta circunstancia, documentada mediante instrumentos públicos fehacientes, evidencia una problemática estructural derivada de la modificación del entorno urbanístico. Concluye la sentencia, en su Fundamento de Derecho Cuarto:

“…por lo que resulta de aplicación lo dispuesto en el art.188.4 de la Ley 5/2014, LOTUP, y de conformidad con lo expuesto en la sentencia de esta Sala de fecha 19 de abril de 2.022, RA 367/2020, apreciándose que la ruina deriva de las obras realizadas por el Ayuntamiento demandado y por terceros, como se deduce de los anteriores informes evacuados. Por consiguiente, no procedía la propuesta de declaración de incumplimiento del deber de conservación imputable a los actores”.

V. Conclusión

La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana 697/2024 marca un hito significativo en la interpretación y aplicación del régimen jurídico de la ruina legal en el contexto del patrimonio histórico valenciano. A través de un detallado análisis, la Sala establece una doctrina que armoniza la necesaria protección del patrimonio edificado con los principios de equidad y responsabilidad en su conservación.

El pronunciamiento resulta especialmente relevante por su aproximación matizada a la figura de la ruina legal. La Sala reconoce su naturaleza dual: por un lado, mantiene el carácter objetivo de la declaración de ruina, vinculado a la relación matemática entre el coste de las reparaciones necesarias y el valor del inmueble; por otro, introduce un análisis cualitativo de la responsabilidad en su causación, permitiendo modular las consecuencias jurídicas en función del origen del deterioro.

Esta interpretación innovadora del artículo 188.4 de la LOTUP supone un avance significativo en la protección del patrimonio histórico. Al permitir la disociación entre la declaración objetiva de ruina y la atribución de responsabilidad, la sentencia construye un marco jurídico más equilibrado, que no penaliza injustamente a los propietarios cuando el deterioro deriva de actuaciones administrativas o de terceros, pero mantiene los mecanismos necesarios para garantizar la conservación del inmueble.

Carlos Primo Giménez, abogado

El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.

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