En el presente análisis jurisprudencial examinamos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (Sección Primera), de 3 de marzo de 2026, que confirma la denegación de una licencia de segregación de un altillo respecto de la planta baja a la que se halla físicamente vinculado, con fundamento en la normativa urbanística y en la naturaleza accesoria de dicho elemento constructivo.
I. Materia objeto del pleito
La controversia se enmarca en el ámbito del derecho urbanístico valenciano y, más concretamente, en el régimen jurídico de las licencias de segregación de elementos constructivos en edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, a la luz del planeamiento urbanístico municipal y del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana (TRLOTUP), aprobado por Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio.
La cuestión nuclear que se dirime es la de determinar si un altillo construido en el interior del espacio físico de una planta baja —con acceso independiente y retranqueado tres metros desde la fachada conforme a las condiciones del planeamiento— puede ser objeto de segregación registral y jurídica para constituirse como local independiente, o si, por el contrario, el planeamiento urbanístico lo configura como un elemento necesariamente accesorio e inseparable de la planta baja, cuya desvinculación implicaría la superación del número máximo de plantas permitido por la ordenación vigente.
El debate se inscribe, asimismo, en la tensión entre el principio de confianza legítima —invocado por la recurrente en atención a las licencias de obras y primera ocupación previamente otorgadas sin condición alguna— y el carácter reglado de las licencias urbanísticas, que exige la adecuación estricta al planeamiento con independencia de los actos administrativos precedentes.
II. Hechos fácticos relevantes
2.1. La edificación y las licencias previas
La demandante es titular de un local en planta baja de un edificio residencial, construido en zona calificada como Residencial Plurifamiliar en Manzana (RPM) según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio. El edificio fue proyectado y licenciado para albergar 35 viviendas, aparcamientos y un local sin uso, distribuidos en planta baja, cuatro alturas y ático, conforme a la edificabilidad máxima de V+At plantas que establece el planeamiento para la zona.
En el marco del proyecto de obras, la entidad obtuvo licencia de obras y, posteriormente, licencia de primera ocupación respecto de un local de planta baja que incluía un altillo construido en el interior del espacio de dicha planta, retranqueado tres metros del plano de fachada y sin acceso directo desde el exterior, en cumplimiento de las condiciones del artículo 5.33.7.b) del PGOU. A la escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal se incorporó una autorización que habilitaba a los titulares de la planta baja para segregar el altillo como elemento independiente.
2.2. La solicitud de licencia de segregación y su denegación
Con base en la autorización notarial mencionada, la mercantil apelante solicitó al Ayuntamiento la correspondiente licencia de segregación para desvincular el altillo de la planta baja y constituirlo como local independiente con acceso exclusivo a través del zaguán del edificio. El Ayuntamiento denegó la solicitud con sustento en dos informes técnicos municipales que concluyeron que la segregación era contraria al planeamiento: el altillo es un elemento accesorio a la planta baja sin posibilidad de aprovechamiento autónomo; su desvinculación generaría una nueva planta de entresuelo, superando el número máximo de plantas permitido; y la edificabilidad del PGOU solo admite la distribución original del edificio.
III. Cuestión de debate
El debate jurídico queda articulado entorno a los siguientes ejes de controversia que la Sala afronta conjuntamente dada su estrecha interrelación:
En primer lugar, la interpretación del artículo 5.33.7 del PGOU y su alcance normativo respecto a la naturaleza del altillo: ¿configura dicho precepto el altillo como un elemento accesorio inherente a la planta baja, o simplemente regula sus condiciones físicas de construcción sin impedir su segregación jurídica posterior?
En segundo lugar, la incidencia de las licencias previamente otorgadas sobre el principio de confianza legítima: ¿genera el otorgamiento de licencias de obras y primera ocupación sin condicionamiento alguno una expectativa jurídicamente protegible que impida a la Administración denegar la segregación del altillo?
En tercer lugar, el alcance de la habilitación notarial para la segregación: ¿resulta suficiente la autorización inscrita en la escritura de declaración de obra nueva para suplir el cumplimiento de los requisitos urbanísticos?
En cuarto lugar, la posible desviación procesal de la Administración: ¿incurrió el Ayuntamiento en defecto procedimental al introducir nuevos argumentos jurídicos para sostener la denegación en las sucesivas fases del procedimiento?
IV. Ratio decidendi
La Sala articula su decisión desestimatoria del recurso sobre los siguientes pilares argumentativos:
4.1. El carácter reglado de la potestad de otorgamiento de licencias urbanísticas
La Sala parte de un principio nuclear del derecho urbanístico que delimita el marco de enjuiciamiento: la concesión de licencias urbanísticas es una actividad estrictamente reglada. El artículo 238.1 del TRLOTUP así lo consagra, disponiendo que dicha actividad se realiza mediante el cotejo de la solicitud con las previsiones de la legislación ordinaria y del planeamiento. De este punto de partida se extrae una consecuencia fundamental: no existe margen discrecional en el otorgamiento o denegación de licencias; la Administración está vinculada a la norma urbanística.
La Sala también recuerda el contenido del artículo 26.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), conforme al cual:
«La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística.»
Esta norma es determinante: la licencia de segregación no es un acto meramente formal o registral, sino que exige la verificación de que las fincas resultantes cumplen con la normativa urbanística aplicable. La habilitación notarial para segregar opera exclusivamente en el plano del derecho civil y resulta jurídicamente insuficiente si la segregación pretendida es contraria al planeamiento.
4.2. El altillo como elemento accesorio de la planta baja: interpretación sistemática del PGOU
El núcleo de la resolución reside en la interpretación del artículo 5.33.7 del PGOU de Alzira, que regula las condiciones de volumen y forma de los edificios para la planta baja en la subzona Residencial Plurifamiliar en Manzana. Dicho precepto dispone que se admite la construcción de altillos, debiendo estar retranqueados tres metros del plano de fachada y no tener acceso directo desde el exterior. La Sala afirma con contundencia:
«[L]a licencia no cumple con el planeamiento, ya que el altillo debe estar vinculado a un local comercial, no pudiendo existir de manera independiente. Lo anterior resulta de la interpretación sistemática del artículo transcrito, que prevé la construcción de altillos entre las condiciones de volumen y forma de los edificios en lo que se refiere a la planta baja. El altillo es, por tanto, un elemento accesorio a la planta baja y no puede desvincularse de la misma.»
Esta conclusión no deriva de una prohibición expresa de la segregación —que efectivamente no figura en el precepto—, sino de una interpretación sistemática y teleológica: el altillo es regulado por el PGOU como una condición volumétrica de la planta baja, lo que revela que su existencia autónoma resulta estructuralmente incompatible con el sistema de ordenación. La recurrente consideraba que la falta de prohibición expresa equivalía a permisión; la Sala rechaza esta premisa: la falta de previsión expresa de la segregación no equivale a su admisión, sino que debe examinarse la naturaleza y función del elemento en el conjunto del planeamiento.
4.3. La superación del número máximo de plantas: sustento técnico-urbanístico de la denegación
La Sala confirma el argumento técnico-urbanístico invocado por el Ayuntamiento, reproduciendo el contenido del informe técnico municipal de 2 de junio de 2023:
«El PGOU de Alzira establece para la zona de ubicación del edificio una edificabilidad de V+At plantas, siendo la licencia concedida para edificación de edificio de 35 viviendas, aparcamientos y local sin uso distribuidos en Planta Baja, 4 alturas y ático. El hecho de segregar e independizar el altillo, dándole acceso único por el zaguán de las plantas de vivienda, da origen a una nueva planta. De este modo quedaría el edificio distribuido en Planta Baja, 5 alturas y ático; incumpliendo, por tanto, la normativa vigente del Planeamiento.»
La Sala acoge este razonamiento con la siguiente precisión técnica sobre la naturaleza jurídica del altillo en el cómputo de plantas:
«El aumento del número de plantas que conlleva la segregación es evidente porque, a pesar de que registralmente se describa una planta baja y una planta altillo o entresuelo, ello se debe a que el altillo se encuentra a una altura superior a la de la planta baja, pero el altillo no es susceptible de aprovechamiento independiente. Por tanto, se trata de una misma planta, pero con dos alturas. De modo que, de concederse la licencia, esa altura superior que implica el altillo pasaría a tener aprovechamiento independiente y, en consecuencia, a constituir una planta más en sentido estricto.»
Este razonamiento permite a la Sala desvincular la descripción registral de la realidad urbanística: la existencia de dos fincas registrales no implica que urbanísticamente sean dos plantas independientes. La Sala consolida así una doctrina de gran relevancia práctica: la configuración registral de un elemento no determina su calificación urbanística ni ampara el otorgamiento de licencias.
4.4. El principio de confianza legítima: exigencia de garantías precisas, incondicionales y conformes con la norma
La apelante invocó con especial énfasis el principio de confianza legítima, recogido en el artículo 3.1.b) de la Ley 40/2015, de Régimen Jurídico del Sector Público. Argumentaba que el otorgamiento de licencias de obras y primera ocupación sin condicionamiento alguno generaba una expectativa legítima de poder segregar el altillo. La Sala rechaza este planteamiento analizando los tres requisitos acumulativos exigidos por la jurisprudencia:
«[E]l principio de confianza legítima (…) exige la concurrencia de tres requisitos acumulativos: en primer lugar, la Administración debe haber dado al interesado garantías precisas, incondicionales y concordantes, procedentes de fuentes autorizadas y fiables; en segundo lugar, estas garantías deben poder suscitar una esperanza legítima en aquél a quien se dirigen; y, en tercer lugar, las garantías dadas deben ser conformes con las normas aplicables.»
El razonamiento de la Sala es riguroso: del examen de los expedientes de licencia de obras y de primera ocupación se comprueba que el proyecto presentado por la recurrente describía el altillo vinculado a la planta baja, alcanzando con ello el límite máximo de plantas permitido. No existió, por tanto, garantía alguna de que el altillo podría ser segregado en el futuro. No puede haber confianza legítima generada por actos que no contenían ningún pronunciamiento sobre la posibilidad de segregar.
4.5. Inexistencia de desviación procesal: el motivo de denegación fue siempre la disconformidad con el planeamiento
La recurrente denunciaba que el Ayuntamiento había incurrido en desviación procesal al invocar en sede jurisdiccional argumentos nuevos no empleados en la resolución denegatoria original. La Sala descarta esta alegación distinguiendo entre el motivo de fondo —que fue siempre el mismo: la disconformidad de la segregación con el planeamiento— y la argumentación jurídica empleada para sostenerlo, que puede legítimamente enriquecerse a lo largo del procedimiento:
«[E]l motivo único de denegación ha sido, desde el principio, que la segregación solicitada no cumplía con el planeamiento vigente, si bien ha ido añadiendo, a medida que la recurrente empleaba sus mecanismos de defensa y contradicción, mayores argumentaciones jurídicas para defender el motivo de la denegación.»
Este pronunciamiento consolida una distinción de notable importancia práctica: la causa de pedir de la Administración no varía por el hecho de que sus fundamentos jurídicos se desarrollen en el curso del proceso. Lo que determinaría una desviación procesal sería la introducción de un motivo material distinto, no la ampliación argumental de un motivo ya existente.
V. Conclusión
La STSJ CV 501/2026 ofrece un pronunciamiento de interés doctrinal sobre la naturaleza jurídico-urbanística de la figura jurídica del altillo en el derecho urbanístico valenciano y sobre los límites de las licencias de segregación en el marco del planeamiento. De su doctrina pueden extraerse las siguientes conclusiones:
Primera. El altillo regulado por el PGOU como condición de volumen de la planta baja es un elemento constructivo accesorio e inseparable de esta. Su régimen jurídico-urbanístico no deriva de su descripción registral, sino de la función que cumple en el sistema de ordenación volumétrica del edificio. La falta de prohibición expresa de la segregación en el planeamiento no equivale a su permisión cuando la interpretación sistemática del precepto revela la naturaleza accesoria del elemento.
Segunda. La habilitación civil para segregar inscrita en la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal opera exclusivamente en el plano del derecho privado y no puede suplir el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el artículo 26.2 del TRLSRU. El solicitante de una licencia de segregación está obligado a acreditar tanto la conformidad civil como la urbanística.
Tercera. La segregación de un altillo que implique la creación de una planta de aprovechamiento independiente vulnera el régimen de edificabilidad máxima fijado por el planeamiento, aunque registralmente existan ya dos fincas diferenciadas. La realidad urbanística prevalece sobre la descripción registral a efectos del cómputo de plantas.
Cuarta. El principio de confianza legítima no ampara expectativas de segregación que no fueron expresamente garantizadas por la Administración en los actos previos. El otorgamiento de licencias de obras y primera ocupación conforme a un proyecto que describía el altillo vinculado a la planta baja no genera garantía alguna de que la segregación futura sería autorizada.
Quinta. La ampliación argumental a lo largo del procedimiento administrativo y judicial no constituye desviación procesal, siempre que el motivo material de la denegación se mantenga inalterado. La Administración puede desarrollar y enriquecer sus fundamentos jurídicos en cada fase del procedimiento sin incurrir en vicio procedimental.
Carlos Primo Giménez, abogado
El amor es la ley suprema; y donde el derecho busca justicia, Dios nos enseña a amar con misericordia.
